광주지방법원 2026타경2273. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 신대신건설주식회사이고, 2023.06.14 거래가액 249,800,000원에 소유권이전된 뒤 같은 날 담양농업협동조합이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 압류·가압류·강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 후순위 등기권리를 매수인이 승계하는 형태는 아닙니다. 다만 등기에는 국세·지방세 관련 압류가 존재하고, 별도 주의사항에도 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 명시돼 있습니다. 따라서 현재 예상배당표의 후순위 배당액은 실제 조세채권 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 657-5 첨단한국아델리움메트로시티 20층 2006호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 20층 건물 내 20층 2006호 |
| 소유자 | 신대신건설주식회사 · 2023.06.14 소유권이전 · 거래가액 249,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 캄보디아인 티릇·린속리·켕스라스 / 7,083,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준권리는 2023.06.14 을구 1번 담양농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 북광주세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험·중소기업은행·농협은행·근로복지공단 가압류, 그리고 2026.03.18 강제경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없으나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 230,000,000원이고 현재 최저매각가도 같은 230,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 230,000,000원 | 841,577,569원 | 615,597,569원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 184,000,000원 | 841,577,569원 | 660,953,569원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 147,200,000원 | 841,577,569원 | 697,238,369원 |
매각가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자 청구액 7,083,273원도 현재·1회·2회 유찰 시 예상배당이 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 2. 근저당 · 담양농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,590,000원 | 40,590,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 15,565,156원 | 15,565,156원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 155,582,350원 | 13,824,844원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 346,184,480원 | 0원 |
| 7. 강제경매 신청채권자 | 7,083,273원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 120,572,310원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 841,577,569원 중 채권자 예상배당은 225,980,000원이며, 미배당은 615,597,569원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단1동행정복지센터 남동측 인근이며, 주위는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근성은 양호하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고, 현황은 오피스텔로 이용중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.
- 도로. 단지 남측으로 광대로, 북측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·국가산업단지에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,889.6㎡ · 공시지가 2,126,000원/㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·소방·도시가스·공용승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 최근 12개월 실거래와 동일 건물·유사 이용 물건의 최신 거래를 확인하기 전에는 230,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 조세채권 확인. 북광주세무서장 및 북구(광주광역시) 압류의 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·사업자등록·전입 여부를 원본으로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 오피스텔로 이용중입니다. 실제 이용과 공부상 용도, 향후 사용계획의 적합성을 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 230,000,000원, 1회 유찰 184,000,000원, 2회 유찰 147,200,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 조세채권 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 아직 판단 보류
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2023.06.14 담양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 총 채권액 841,577,569원에 비해 현재 매각가 230,000,000원은 부족해 미배당이 615,597,569원 발생하고, 신청채권자 청구액 7,083,273원도 예상배당 0원입니다.
다만 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측 배당 부족분입니다. 매수인 관점에서 더 중요한 것은 실제 점유관계·조세채권 우선순위·시장가격입니다. 특히 실거래 자료가 없으므로 신건 230,000,000원이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 구조는 확인 가능하지만, 가격 판단은 시세 확인 뒤에 해야 하는 물건입니다.
