광주지방법원 2026타경2664. 무등산한국아델리움어반센트럴 101동 24층 2404호 아파트입니다. 소유자 최민기의 소유권이전등기는 2023.08.10 이루어졌고 등기상 거래가액은 418,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 317,240,000원이 말소기준권리이며, 2026.03.27 신한은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리분석의 핵심은 김철환 임차인입니다. 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2023.07.04이고 점유개시는 2023.07.06입니다. 즉 말소기준인 2023.08.10 근저당보다 전입과 확정일자가 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 정리됩니다. 하지만 보증금은 30,000,000원이고 배당요구도 이루어져, 현재 회차 배당표에서는 전액 배당됩니다. 따라서 현재 가격 기준 실질취득비용은 423,000,000원, 별도 임차보증금 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2664 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 각화동 614 무등산한국아델리움어반센트럴 101동 24층2404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.2102㎡ · 지상26층/지하2층 중 24층 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 최민기 (소유권이전 2023.08.10 · 거래가액 418,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 423,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 298,674,605원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2023.05.26 |
| 단지 규모 | 127세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 현재 회차 인수 0원
말소기준은 2023.08.10 주식회사신한은행 근저당권입니다. 김철환의 전입신고와 확정일자는 2023.07.04로 이보다 앞서므로 대항력·우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2026.07.30 임차보증금 30,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철환 | 건물 전유부분 전부 | 30,000,000원 | 850,000원 | 2023.07.04 / 2023.07.04 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 4.23억은 최근 12개월 평균의 117.6%
가격 판단은 전체 장기 평균보다 최근 12개월 평균 359,727,272원, 최신 거래 2026.03 · 370,000,000원, 최근·과거 구간 추세 +5.8%를 우선해 봐야 합니다. 최근 지표는 하락 추세가 아니지만, 현재 최저가 423,000,000원이 최근 12개월 평균의 117.6%라는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.21㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.21㎡ | 18 | 333,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 12 | 217,000,000원 |
| 2026.02 | 84.21㎡ | 21 | 423,000,000원 |
| 2025.11 | 84.21㎡ | 22 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 84.21㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 84.21㎡ | 21 | 418,000,000원 |
| 2025.10 | 84.21㎡ | 18 | 418,000,000원 |
| 2025.10 | 84.21㎡ | 11 | 414,000,000원 |
| 2025.10 | 84.21㎡ | 15 | 414,000,000원 |
| 2025.10 | 84.21㎡ | 24 | 340,000,000원 |
| 2023.09 | 82.76㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 359,727,272원 |
특히 본건과 같은 24층의 84.21㎡ 거래가 2025.10에 340,000,000원으로 확인되고, 최신 거래는 2026.03의 370,000,000원입니다. 2026.02에는 21층이 감정가와 동일한 423,000,000원에 거래된 사례도 있지만, 최근 12개월 전체 평균은 359,727,272원입니다. 따라서 특정 최고가 1건보다 최근 평균과 최신 거래를 함께 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,630,000원 |
| 1. 임차인 김철환 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 317,240,000원 | 317,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,130,000원 |
현재 회차에서는 임차보증금 30,000,000원과 신한은행 채권최고액 317,240,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 69,130,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 423,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 338,400,000원 | 14,377,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 270,720,000원 | 81,110,080원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각화초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상26층·지하2층 건물의 24층 2404호이며 사용승인은 2023.05.26입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 준보전산지, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 127세대 단지이며 최근 거래자료는 12건, 최근 12개월 표본은 11건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 김철환은 전입·확정일자가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 현재 시뮬레이션상 전액 배당·인수 0원이지만 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 423,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.6%입니다. 권리가 안전하다는 이유로 가격까지 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 비교 거래 확인. 같은 84.21㎡ 24층 거래는 2025.10에 340,000,000원, 최신 거래는 2026.03에 370,000,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 338,400,000원, 2회 유찰 시 270,720,000원으로 제시되어 있으므로 현재 신건과 가격 차이를 분리해 판단할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 ‘대항력 임차인이 있다’는 문구만 보고 인수 위험을 과대평가해서도, 반대로 ‘인수 0원’만 보고 현재 가격을 매력적으로 평가해서도 안 됩니다. 김철환은 2023.07.04 전입·확정으로 신한은행 근저당보다 앞서는 임차인이지만, 현재 423,000,000원 배당 가정에서는 보증금 30,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다.
반면 현재 실질취득 423,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 359,727,272원의 117.6%입니다. 최신 거래는 370,000,000원이고, 같은 24층 84.21㎡ 거래도 340,000,000원이 확인됩니다. 최근·과거 추세가 +5.8%라고 해도 신건 가격이 최근 평균보다 높은 사실은 바뀌지 않습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 신건에서 부족”입니다.
