광주지방법원 2026타경2664. 광주 북구 각화동의 ‘무등산한국아델리움어반센트럴’ 101동 24층 2404호, 전용 84.2102㎡ 아파트입니다. 2023년 사용승인을 받은 단지로, 감정가는 423,000,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 296,100,000원으로 낮아졌습니다. 동일 단지 최근 실거래 평균과 비교하면 가격적으로 검토할 만한 구간에 들어왔습니다.

권리는 가격만큼 단순하지 않습니다. 현재 소유자는 최민기이며, 신한은행 근저당권이 경매의 말소기준입니다. 그런데 그 근저당권보다 앞선 날짜에 전입신고하고 점유를 시작한 김철환의 임차보증금 30,000,000원이 존재합니다. 확정일자도 근저당권보다 빠르기 때문에, 임차인의 우선변제와 배당 결과를 확인해야 합니다. 현재 예상배당에서는 보증금 전액이 배당되지만, 대항력 있는 임차권을 단순한 후순위 말소권리로만 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인부터 확인

이 사건의 말소기준은 2023.08.10 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 317,240,000원이며, 이 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 존재했던 신탁등기와 금지사항등기는 등기부상 이미 말소되었습니다.

주의할 부분은 2026.07.30 등기된 김철환의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 근저당권 이후지만, 실제 임대차의 전입신고와 점유개시는 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 날짜가 늦다는 이유만으로 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 최저가

무등산한국아델리움어반센트럴은 127세대, 2023.05.26 사용승인 단지입니다. 전용 84.21㎡ 안팎의 거래를 보면 가격 편차가 상당하지만, 현재 최저가 296,100,000원은 최근 12개월 평균 359,727,272원보다 낮습니다.

최근 12개월 평균은 2025.10~2026.03 거래 11건 기준이며, 84.54㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 전체 평균은 2023.09 거래까지 포함한 12건 기준입니다. 개별 거래의 층·면적·상태 차이에 유의해야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 359,727,272원으로, 현재 최저매각가보다 63,627,272원 높습니다. 최신 거래로 분류된 2026년 3월 거래가 370,000,000원과 비교하면 차이는 73,900,000원입니다. 실거래 전체 평균 대신 최근 12개월 평균을 적용해도 최저가가 낮다는 점에서 가격 메리트는 확인됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,100,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용 4,945,400원을 먼저 공제하고, 김철환의 보증금 30,000,000원을 전액 배당한 뒤, 나머지 261,154,600원을 신한은행에 배당합니다. 신한은행 근저당권의 채권최고액 기준 미배당은 56,085,400원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

신한은행 미배당액은 채권최고액 기준 계산이며 매수인이 인수하는 채무와 다릅니다. 실제 채권 확정액과 당해세·우선채권·집행비용 등에 따라 배당 결과는 변경될 수 있습니다. 임차보증금 전액 변제를 전제로 예상 인수액을 0원으로 계산했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 배당구조를 먼저

이 사건은 감정가의 70%인 현재 회차까지 진행되었습니다. 추가 유찰을 가정하면 최저매각가와 신한은행 배당액은 다음처럼 달라집니다. 중요한 점은 신한은행의 미배당액 증가와 임차보증금 인수를 혼동하지 않는 것입니다.

미배당은 근저당권 채권최고액 317,240,000원을 기준으로 합니다. 각 회차의 예상 인수액 0원은 임차보증금 전액 배당 가정에 따릅니다. 추가 유찰 회차는 가정이며 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 각화동 각화초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2023.05.26 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 본건은 지상 26층 건물 중 24층이며, 개별난방·승강기·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측과 동측으로 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 준보전산지, 중점경관관리구역입니다. 토지는 사다리형 평지이며 공시지가는 994,400원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 127세대 규모로 거래 표본이 아주 많은 단지는 아닙니다. 최근 실거래가 넓은 범위에 분포하므로 실제 매도 가능 가격을 개별 호수 상태에 맞춰 보수적으로 추정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. 김철환의 전입신고 2023.07.04, 점유개시 2023.07.06이 말소기준 2023.08.10보다 앞선다는 사실을 확인하세요. 2026.07.30 임차권등기만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
• 배당요구 및 실제 변제. 임차인의 배당요구 신고, 우선변제 요건, 적법한 배당순위와 보증금 전액 배당 가능 여부를 매각물건명세서 및 사건 원본으로 재확인하세요.
• 인수금 구별. 신한은행의 미배당은 원칙적으로 매수인 인수채무가 아닙니다. 반면 선순위 대항력 임차보증금의 미회수분은 별도 승계 문제가 생길 수 있습니다.
• 낙찰가 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 입찰 경쟁으로 낙찰가가 상승하면 가격 메리트는 줄어듭니다. 359,727,272원의 최근 평균과 370,000,000원의 최신 거래를 함께 비교하세요.
• 실거래 표본. 2026.03 거래 중 370,000,000원과 333,000,000원 거래가 공존하며, 면적이 다른 217,000,000원 거래도 포함되어 있습니다. 면적·층·향·내부상태별 차이를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하고, 보증금 변제와 명도 사이의 관계를 검토하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성과 인수 비용을 관리사무소에 확인하세요.
• 매각조건 원본. 2026.10.28 매각기일과 최저매각가, 보증금 납부조건, 특별매각조건 및 권리 변동을 법원 공고와 원본 서류로 최종 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 임차인 배당은 반드시 확인”

이 물건의 핵심은 가격과 권리를 분리해서 보는 것입니다. 1회 유찰된 최저가 296,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 359,727,272원의 82.3%입니다. 최근 거래 추세도 +5.8%여서 제시된 시세 통계상 가격 메리트는 긍정적입니다.

그렇다고 임차권을 가볍게 봐서는 안 됩니다. 김철환은 신한은행 근저당권보다 먼저 전입하고 점유한 대항력 있는 임차인입니다. 현재 예상배당표에서는 보증금 30,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 결론은 전액 배당이 실제로 성립한다는 전제에 의존합니다.

신한은행의 미배당 56,085,400원은 매수인 부담과 구별해야 하며, 임차보증금 미회수분이 발생하는지는 별도로 검증해야 합니다. 이 확인이 끝난다면 현재 최저가는 최근 시세와 비교하여 유의미한 가격 경쟁력을 갖습니다.