광주지방법원 2026타경3990. 광주광역시 북구 신안동 134-7의 2층 206호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 14층이고, 본건은 그중 2층 206호입니다. 현재 등기상 소유자는 류태석이며, 2015.11.13 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 2026.03.03 설정된 김봄의 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원, 채무자는 류태석입니다. 이어 2026.05.06 김봄의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 제시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3990 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 134-7 2층 206호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로180번길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층 지상14층 · 2층 206호 |
| 사용승인 | 1998.09.09 |
| 소유자 | 류태석 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 81,433,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 현재 경매의 기준은 2026년 근저당
과거에는 다수의 압류·가압류·근저당과 2015년 임의경매가 있었지만, 2015.11.13 임의경매 매각을 거치면서 관련 권리들이 말소됐습니다. 현재 소유권은 그 경매 매각으로 류태석에게 이전됐고, 이번 경매에서 직접 기준이 되는 권리는 2026.03.03 김봄의 근저당권입니다. 이후 등기된 2026.05.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 유찰 시나리오만 확인
비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 124,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려간다는 사실만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 것은 법원이 제시한 회차별 가격·배당 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 124,000,000원 | 90,000,000원 | 0원 | 31,464,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 99,200,000원 | 90,000,000원 | 0원 | 7,014,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 12,468,480원 | 0원 |
1회 유찰 가격 99,200,000원까지는 김봄 근저당 채권최고액 90,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 가격 79,360,000원에서는 채권자 배당이 77,531,520원으로 줄고 12,468,480원의 미배당이 발생합니다. 다만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 김봄 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,464,000원 |
배당표는 매각가 124,000,000원을 전제로 하며, 집행비용 2,536,000원과 근저당권 90,000,000원을 배당한 뒤 31,464,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신안사거리 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·단독주택·아파트단지·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 근거리에 기차역이 소재합니다.
- 이용상태. 본건은 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상14층 건물이며 1998.09.09 사용승인됐습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 8미터 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 3,273.7㎡, 공시지가 603,700원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·소로각지입니다.
- 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도표시는 대지이지만 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설로 이용되고 있으므로 실제 영업·사용상태를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 124,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 99,200,000원, 2회 유찰 79,360,000원이 제시돼 있으나 가격 하락 자체를 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 배당 구조. 2회 유찰 시 근저당 미배당 12,468,480원이 생기지만 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인이 필요
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2026.03.03 김봄 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상이고, 근린생활시설이라는 용도 특성에 비해 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 확인 가능하지만, 신건 가격의 적정성은 아직 판단 유보”입니다. 유찰 여부보다 먼저 실제 점유·영업상태와 현장 시세를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
