울산지방법원 2025타경12763. 울산 북구 매곡동 902-9의 토지 230.2㎡와 그 지상 4층 주상용건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1~2층은 근린생활시설이나 현재 공실이고, 3~4층은 단독주택(다가구주택) 용도이며 4층에는 다락층이 있습니다. 사용승인일은 2023.01.06입니다.
권리 흐름의 기준점은 2023.01.18 농소새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 395,000,000원·469,000,000원·156,000,000원·24,000,000원의 근저당권 4건이 설정됐고, 이들 근저당권은 2026.08.10 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.10.29 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12763 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 매곡동 902-9 · 울산광역시 북구 당수골2길 19-6 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 4층 주상용건물 |
| 이용상태 | 1~2층 근린생활시설(현재 공실) · 3~4층 단독주택(다가구주택) · 4층 다락층 |
| 토지 | 230.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,066,000원/㎡ |
| 소유자 | 이은미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,294,797,280원 / 1,294,797,280원 (신건) |
| 청구액 | 841,577,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸 구조
말소기준권리는 2023.01.18 접수된 을구 1번 농소새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2~4번 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.02.27 먼저 개시됐던 임의경매는 2025.06.26 취하되어 2025.06.27 등기가 말소됐고, 이후 2025.10.29 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 가격의 ‘싸고 비쌈’은 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,294,797,280원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 1,294,797,280원으로 계산됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 이 금액을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
이 물건은 일반적인 아파트 단일 호실이 아니라, 토지와 4층 주상용건물이 함께 매각되는 구조입니다. 특히 1~2층 근린생활시설은 현재 공실이고 3~4층은 주택으로 사용되고 있어, 단일 주거용 물건보다 임대수요·상가 공실·주택 부분 점유를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,294,797,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,347,973원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농소새마을금고 | 395,000,000원 | 395,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농소새마을금고 | 469,000,000원 | 469,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농소새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 농소새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 235,449,307원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 근저당권 채권최고액 1,044,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 235,449,307원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 근저당권 배당액은 채권최고액 기준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미회수는 늘지만 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,294,797,280원 | 1,044,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,035,837,824원 | 1,023,079,446원 | 20,920,554원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 828,670,259원 | 817,983,556원 | 226,016,444원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차별 핵심 변화는 ‘인수 위험 증가’가 아니라 입찰가격 하락과 채권자 미회수 확대입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 매곡동 소재 호계중학교 북동측 인근으로, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설·주거나지·근린공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 4층 주상용건물이며 사용승인일은 2023.01.06입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 이용. 1~2층은 근린생활시설이나 현재 공실, 3~4층은 단독주택(다가구주택), 4층에는 다락층이 있습니다.
- 토지. 대 230.2㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,066,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시개발구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주택 부분 점유 확인. 3~4층이 주택으로 이용되고 있고 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·전입·보증금·확정일자 유무를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 1~2층 공실 확인. 근린생활시설이 현재 공실이므로 임대수익을 전제로 입찰한다면 공실 기간과 재임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 각 공부와 현황의 포함 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.08.10 4건의 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 배당요구·채권신고 현황과 최종 채권자를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 신건 최저가 1,294,797,280원이 시세 대비 싼지 판단할 실거래 비교자료가 없으므로, 주변 주상용·다가구·근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 활용성은 별도 문제”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.18 농소새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순 주거가 아니라 1~2층 근린생활시설과 3~4층 주택이 결합된 주상용건물입니다. 1~2층은 현재 공실이고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
따라서 이 물건은 권리만 보고 입찰할 사건이 아닙니다. 신건 최저가 1,294,797,280원이 실제 시장가치에 비해 싼지 판단할 실거래 근거가 제시되지 않았고, 상가 공실과 주택 부분의 점유·임대관계가 수익성과 명도 난도를 좌우할 수 있습니다. 권리 구조는 양호, 가격 판단은 보류, 현장·임대관계 확인은 필수. 이 세 문장이 현재 회차의 결론입니다.
