광주지방법원 2026타경30285. 유니버시아드힐스테이트 단지 내 상가1동 1층 103호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이나 현재 공실(휴업)입니다. 소유자는 이혜원이고, 경매의 기준이 되는 권리는 2020.05.14. 설정된 광주은행 근저당권, 채권최고액 456,000,000원입니다. 이후 2023.06.09. 광주은행 근저당 408,000,000원과 2024.09.09. 한국광해광업공단 근저당 400,000,000원, 2026.01.26. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 주식회사 만덕유통, 박지훈의 전입신고일은 2022.01.28.로 말소기준권리인 2020.05.14.보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않지만 이 점유관계로 인해 매수인이 승계할 보증금은 산정되지 않습니다. 매각물건명세서상 본건은 현재 공실(휴업)로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30285 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 1611 유니버시아드힐스테이트 상가1동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 103호 · 근린생활시설이나 현 공실(휴업) |
| 소유자 | 이혜원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,000,000원 / 1,030,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
현재 유효한 말소기준권리는 2020.05.14. 광주은행 근저당권 456,000,000원입니다. 그 뒤의 광주은행 근저당 408,000,000원, 한국광해광업공단 근저당 400,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년 화정신용협동조합 근저당 520,000,000원과 2020년 신한은행 근저당 240,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 만덕유통, 박지훈 | 2022.01.28 | 알 수 없음 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
③ 가격 비교 — 아파트 실거래는 ‘참고치’일 뿐
확인되는 최근 12건의 거래는 현대힐스테이트1단지의 전용 84.97~84.98㎡ 아파트입니다. 본건은 근린시설이고 비교 대상 면적도 일치하지 않으므로, 아래 거래가격을 본건 상가의 직접적인 시세로 사용하면 안 됩니다. 숫자상 최근 12개월 평균은 467,000,000원, 최신 거래는 480,000,000원이며, 본건 최저가 1,030,000,000원은 참고 평균의 220.6%입니다. 그러나 이는 서로 다른 용도와 면적을 비교한 비율입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 12 | 444,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 27 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 16 | 490,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 19 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 455,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 6 | 465,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 11 | 470,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 21 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 467,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,030,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국광해광업공단 | 400,000,000원 | 153,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,264,000,000원, 예상 배당액은 1,017,300,000원, 미배당은 246,700,000원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 부족분으로, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,030,000,000원 | 1,017,300,000원 | 246,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 824,000,000원 | 813,360,000원 | 450,640,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 659,200,000원 | 650,208,000원 | 613,792,000원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 회차가 내려갈 때의 핵심은 권리변동보다 낙찰가격 자체가 본 상가의 수익성과 환금성에 부합하는지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주서석고등학교 남측 인근, 유니버시아드힐스테이트 아파트 단지 내 상가1동 1층 103호입니다. 주변은 아파트단지·상가·주택·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통환경은 양호합니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 왕복 5차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상1층 건물 중 1층 103호이며, 공동 위생·급배수·소방·주차장 설비와 호간 연결통로가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 아파트 8개동·상가 2개동·기타 부속시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,219,000원/㎡입니다.
- 현황. 근린생활시설이나 현재 공실(휴업)입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 원본 확인. 현재 확인되는 거래자료는 아파트 거래이므로, 본건과 유사한 단지 내 상가 또는 인근 근린시설의 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 공실(휴업)이므로 예상 임대료·공실기간·관리비를 확인해 10.30억 가격이 수익성에 맞는지 검토해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 조사된 점유자의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유 상태는 입찰 전 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 신건 기준 미배당 246,700,000원은 후순위 채권자의 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격 판단. 1회 유찰 시 824,000,000원, 2회 유찰 시 659,200,000원이지만, 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고 상가 자체의 수익·거래사례와 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 적정”은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.14. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 점유 신고자의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 본건은 공실 상태의 근린시설입니다. 제공된 최근 실거래 12건은 84.97~84.98㎡ 아파트 거래라 본 상가의 적정가격을 직접 검증하지 못합니다. 따라서 신건 1,030,000,000원에 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 이 물건은 권리는 합격, 가격은 추가검증이 맞습니다. 특히 상가의 실제 임대료와 유사 상가 거래가격을 확인하지 않은 채 단순히 권리만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다.
