광주지방법원 2026타경30285. 광주 서구 화정동 유니버시아드힐스테이트 단지 내 상가1동 1층 103호입니다. 소유자는 이혜원, 경매신청 채권자는 주식회사 광주은행이며 청구금액은 380,000,000원입니다. 2020년 광주은행이 설정한 채권최고액 456,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 광주은행의 추가 근저당과 한국광해광업공단의 근저당이 설정되었고, 광주은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 핵심은 담보권의 미배당과 매수인의 인수를 구별하는 것입니다. 현재 최저매각가로 배당하면 채권자들에게 552,610,000원이 미배당되는 것으로 추정됩니다. 그러나 후순위 근저당의 미배당이 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 등기상 담보권의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인의 실제 점유와 상가 가격의 적정성은 별도의 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 확인

등기상 선순위에 있던 화정신용협동조합 근저당권 520,000,000원은 2018.04.11 이미 말소되었습니다. 신한은행의 240,000,000원 근저당권도 2023.06.08 말소됐습니다. 따라서 현재 매각으로 소멸하는 담보권의 기준은 2020.05.14 광주은행 근저당입니다.

그 이후 설정된 광주은행의 408,000,000원 근저당, 한국광해광업공단의 400,000,000원 근저당 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 채권최고액을 모두 더한 금액이 낙찰자의 인수액이 되는 구조는 아닙니다.

임차인 분석 — 전입 신고 1건, 현재 공실과 대조 필요

현황조사와 매각물건명세서에 주식회사 만덕유통, 박지훈이 임차인 관련 명의로 기재돼 있습니다. 전입일은 2022.01.28로 말소기준권리 설정일인 2020.05.14보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있으나, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차관계 전부를 확정할 수는 없습니다.

임차인 신고 1건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일 기준 후순위로 분류되지만, 상가 임차인의 실제 점유·사업자등록 등 대항요건과 확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 아파트 실거래로 상가를 평가할 수 없다

가장 주의해야 할 부분은 가격 비교 대상이 다르다는 점입니다. 확인되는 실거래 표본은 현대힐스테이트1단지의 전용 84.97~84.98㎡ 아파트 거래 12건입니다. 반면 경매 대상은 단지 내 1층 근린생활시설입니다. 비교 대상으로 지정된 면적 169.71㎡와도 표본 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 주변 아파트 거래 수준을 참고하는 자료이지, 이 상가의 적정 매매가격이나 감정가의 정당성을 입증하는 자료가 아닙니다.

아파트 거래 표본의 최근 12개월 평균은 467,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 480,000,000원입니다. 경매 상가의 최저가 721,000,000원은 이 두 수치보다 높고, 아파트 최근 평균의 154.4%에 해당합니다. 그러나 이것은 서로 다른 용도와 면적을 비교한 참고 비율입니다. 이 비율만으로 상가가 시세보다 비싸다고 단정할 수도 없고, 반대로 상가 감정가가 30% 할인되었다는 이유로 저렴하다고 판단할 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 721,000,000원 가정)

집행비용 9,610,000원은 추정치입니다. 담보채권은 채권최고액 기준으로 계산했으며 실제 확정채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구금액 380,000,000원과 배당표상 채권최고액은 서로 다른 개념입니다.

현재 최저가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 제외한 711,390,000원이 채권자들에게 배당됩니다. 광주은행의 선순위 근저당은 채권최고액 기준 전액 배당되지만, 추가 근저당은 일부만 배당되고 한국광해광업공단에는 배당금이 없는 구조입니다. 전체 채권최고액 기준 미배당 추정액은 552,610,000원입니다.

다만 이 미배당액을 낙찰자가 갚아야 하는 것은 아닙니다. 해당 담보권들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되기 때문입니다. 따라서 현재 배당 모형에서의 실질취득가는 최저낙찰가 721,000,000원 + 예상 인수액 0원 = 721,000,000원입니다. 실제 취득에 따른 세금·비용과 별도 확인이 필요한 임차관계는 이 금액에 포함하지 않았습니다.

회차별 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수는 별개

유찰이 반복되면 매각대금이 감소하고 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당 채무가 매수인에게 이전되는 것은 아니므로, 제시된 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원입니다.

다만 경매가격이 내려간다는 사실만으로 투자수익이 발생하는 것은 아닙니다. 특히 이 물건은 공실 상가이며 적절한 상가 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태입니다. 2회 또는 3회 유찰 가격도 객관적인 상가 시세나 임대수익 자료 없이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 화정동 소재 광주서석고등학교 남측 인근으로, 유니버시아드힐스테이트 아파트단지 내 상가1동 1층 103호입니다. 주변에 아파트단지, 상가, 주택, 학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 교통환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 도로 접근성. 남동측 및 남서측으로 왕복 5차로 아스팔트 포장도로에 접합니다. 다만 도로 접근성과 개별 점포의 실제 가시성·유동인구는 구별해 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조에 외벽은 치장석재 마감 등이며, 공동 위생·급배수설비, 소방설비, 주차장 설비, 호간 연결통로가 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설이지만 현재 공실(휴업)입니다. 실제 영업수익과 임대수익을 확인할 수 없는 만큼 수익형 부동산으로서 보수적인 판단이 필요합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 관련 정보가 확인되며, 토지는 부정형 평지, 중로각지로 표시됩니다. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
• 환금성. 주거단지 내 상가라는 입지 특성은 있으나, 아파트 거래량으로 상가의 거래 수요를 대체 판단할 수 없습니다. 공실 상태와 상가 매매사례 미확인으로 재매각 가능성과 적정 매각기간을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 재확인. 동일 상가동 또는 용도·면적·층이 유사한 근린생활시설의 실제 거래가격을 조사해야 합니다. 아파트 최근 평균 467,000,000원을 이 상가의 적정시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 공실·영업상태 확인. 매각물건명세서와 감정평가서의 공실(휴업) 기재를 현장에서 재확인하고, 점포 내부 상태 및 실제 사용 가능 여부를 살펴야 합니다.
• 임차인 조사 보완. 주식회사 만덕유통, 박지훈의 실제 점유관계와 보증금, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 기재상 후순위라도 미확인 임차관계를 그대로 방치해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2020.05.14 을구 3번 광주은행 근저당권을 기준으로 후순위 광주은행 및 한국광해광업공단 근저당의 매각 소멸 여부를 최종 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
• 채권최고액과 배당 차이. 광주은행 신청 청구액은 380,000,000원이지만 예상배당표는 채권최고액 기준입니다. 배당 추정액과 실제 배당금을 동일하게 간주하지 않아야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실이므로 실제 임대 가능한 조건, 예상 임대료와 공실에 따른 보유 부담을 확인한 뒤 매수가격을 판단해야 합니다.
• 관리비·공과금. 단지 내 상가의 관리비 체납, 공용부분 부담 및 기타 미납 비용이 있는지 확인해야 합니다.
• 현장 이용조건. 상가1동 1층 103호의 출입 동선, 호간 연결통로, 점포 독립성 및 영업 가능 업종을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 판단. 2회 유찰 시 504,699,999원, 3회 유찰 시 353,289,999원 시나리오가 제시되어 있으나, 해당 가격도 실제 상가 가치와 비교하기 전에는 저가 매수 기회라고 확정할 수 없습니다.
• 입찰 전 원본 확인. 매각기일 2026.10.28 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차관계 및 변경된 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “담보권 소멸은 명확하지만, 7.21억의 가격은 검증이 필요하다”

이 물건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 근린생활시설 경매입니다. 말소기준인 2020년 광주은행 근저당 이후 설정된 담보권은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 채권자에게 552,610,000원의 미배당이 예상되지만 그 금액이 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

반면 현재 공실이라는 사실, 보증금이 확인되지 않은 임차인 신고 1건, 그리고 상가와 비교할 수 있는 실거래가격의 부재는 낙찰 후의 불확실성을 높입니다. 확인된 아파트 실거래 최근 평균 467,000,000원 및 최신 거래 480,000,000원은 모두 최저가보다 낮지만, 상가의 직접적인 가치평가 기준이 아니므로 이를 근거로 시세 차익이나 투자손실을 단정할 수 없습니다.

감정가에서 30% 내려왔다는 이유만으로 입찰할 물건은 아닙니다. 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 상가의 실제 매매가치, 임대수익 가능성, 점유관계 확인입니다. 현재 판단은 등기상 담보권 소멸 구조는 양호하나, 가격 메리트는 미확인 — 입찰 신중입니다.