울산지방법원 2025타경12807. 울산 남구 신정동 303-24, 도로명주소 팔등로 90의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층으로, 1~4층은 공부상 근린생활시설, 5층은 공부상 주택입니다. 현재 등기상 송정대는 70분의 55 지분과 70분의 15 지분을 보유해 소유권 전부를 보유하는 구조입니다.
권리분석의 기준점은 2023.05.12. 접수된 을구 6번 중울산농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 7번 240,000,000원 근저당, 2024.12.17. 박정애의 225,000,000원 근저당, 2025.08.05. 국의 압류, 2025.11.06. 박정애의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12807 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 303-24 · 울산광역시 남구 팔등로 90 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1~4층 근린생활시설 · 5층 주택 |
| 소유자 | 송정대 |
| 토지 | 대 141.0㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,017,609,080원 / 1,017,609,080원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄷ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 송유정 지분에 설정됐던 강제경매·가압류·압류·가처분은 이미 말소됐고, 울산축산업협동조합의 2023.02.15. 300,000,000원 근저당과 2023.04.05. 168,000,000원 근저당도 2023.05.12. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 핵심은 같은 날 새로 설정된 중울산농업협동조합 근저당 300,000,000원과 240,000,000원, 그리고 그 이후 권리입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실이나 향후 유찰가격만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차 실질취득액은 매수인 인수 0원을 적용해 1,017,609,080원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,017,609,080원 | 765,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 814,087,264원 | 765,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 651,269,811원 | 642,357,113원 | 122,642,887원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 배당대상 채권 765,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 122,642,887원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 손실 구조이고, 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 세 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,017,609,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,576,091원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 중울산농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 중울산농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 박정애 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 240,032,989원 |
집행비용은 12,576,091원, 배당대상 채권은 765,000,000원이며 현재 회차에서는 전액 배당됩니다. 소유자 잔여는 240,032,989원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 신정3동행정복지센터 북측 인근이며, 주위에 근린생활시설·공동주택·단독주택이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1~4층은 공부상 근린생활시설, 5층은 공부상 주택으로 이용되는 혼합용도 건물입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·전기설비와 주택 부분의 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 141.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 2,172,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 감정평가서의 지적·건물개황도·사진용지에 나타난 제시외 건물 ㄱ~ㄷ도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 1~4층 영업점유와 5층 주거점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 실제 점유자가 있다면 보증금·전입·확정일자 또는 사업자등록·점유시점을 원본자료로 대조해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 근린생활시설과 주택이 결합된 건물인 만큼 각 층의 실제 이용상태와 명도 난도를 따로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물 ㄱ~ㄷ의 위치·현황·사용상태를 감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 물건의 실거래 비교 없이 현재 최저가나 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원과 현장 리스크는 별개”
이 사건의 등기상 기준은 명확합니다. 2023.05.12. 중울산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 단일 주거용 다세대와 달리 1~4층 근린생활시설·5층 주택의 혼합용도이고 감정평가상 임대관계가 미상입니다.
또 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가 1,017,609,080원이 시장가격보다 낮은지 높은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격 검증과 점유 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 특히 실제 임차·영업점유와 제시외 건물의 현황까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
