광주지방법원 2026타경30874. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동도나우270’ 102동 14층 1404호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트이고, 지상 17층 중 14층입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2016.06.03. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 최병덕의 전입일은 2016.06.27.로 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없고, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
다만 등기에는 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제가 함께 기재되어 있고, 배당 가정에는 당초 근저당권의 채권최고액 14,719,680,000원이 적용되어 있습니다. 따라서 실제 채권범위와 배당관계는 등기 원문과 채권계산서를 입찰 전에 다시 맞춰보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 56.9432㎡ · 지상17층 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 | 용봉동도나우270 · 230세대 · 2016.05.27. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
등기상 실제 임차인은 최병덕 1명입니다. 임차보증금은 160,800,000원, 임대차 범위는 건물 전부입니다. 최초 임대차계약일은 2014.11.07.이지만 점유개시일은 2016.06.21., 주민등록일은 2016.06.27.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2016.06.03.보다 주민등록이 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병덕 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2016.06.27 | 2018.06.25 | 2024.09.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 260,000,000원은 확인 거래보다 높다
같은 단지에서 면적이 일치하는 것으로 확인된 거래는 1건입니다. 거래월은 2022.05, 전용 56.94㎡, 4층, 거래금액은 255,000,000원입니다. 확인된 거래 평균·최저·최고도 모두 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 260,000,000원은 확인된 거래 평균 255,000,000원보다 5,000,000원 높고, 비율로는 102.0%입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 확인 거래가 1건이고 거래월이 2022.05이므로, 현재 응찰가를 정할 때는 최신 시세를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,120,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,440,000원을 제외한 255,560,000원이 우리은행 근저당 배당에 사용되는 가정입니다. 채권총액은 14,878,800,000원, 총 배당액은 255,560,000원, 미배당은 14,623,240,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용주초등학교 북서측 인근이며 주변은 아파트와 근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 동측 및 남측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 지상17층 건물 중 14층 1404호이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방·보안출입문·도시가스난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27. 준공입니다. 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 최병덕의 전입일 2016.06.27.과 말소기준일 2016.06.03.을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 14,719,680,000원 근저당과 같은 날 64,080,000원 변경·공동담보 해제의 법적 관계를 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록상태와 매각 후 정리절차를 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 260,000,000원은 확인 실거래 255,000,000원보다 높습니다. 최신 매매사례를 추가 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 208,000,000원, 2회 유찰 166,400,000원 시나리오별 자금계획을 구분해 두는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 핵심 임차인은 최병덕 1명이고, 전입일 2016.06.27.이 우리은행 근저당 2016.06.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 분명한 장점입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 260,000,000원은 확인된 동일면적 거래 255,000,000원의 102.0%입니다. 더구나 거래 표본은 1건이고 거래월은 2022.05입니다. 따라서 지금 단계의 결론은 권리는 통과, 가격은 확인 후 판단입니다. 특히 근저당 변경등기와 민간임대주택등기까지 원문으로 대조한 뒤, 최신 시세가 확인되는 가격대에서 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
