광주지방법원 2026타경30874. 광주광역시 북구 용봉동에 있는 용봉동도나우270 제102동 14층 1404호입니다. 전용면적은 56.9432㎡이며, 철근콘크리트 구조의 지상 17층 아파트 중 14층에 해당합니다. 소유자는 주식회사심산건설, 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 159,120,000원입니다.
권리구조는 보증금이 있는 임차권자 때문에 처음에는 복잡해 보입니다. 하지만 핵심은 말소기준일과 임차인의 전입일입니다. 우리은행 근저당이 2016년 6월 3일 설정됐고, 최병덕의 점유개시는 2016년 6월 21일, 전입신고는 2016년 6월 27일입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 늦게 대항요건을 갖춘 것으로 분석돼, 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 이 아파트에는 일반적인 근저당·임차권 외에 금지사항등기와 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 이들 등기는 법령상 제한과 임대사업자 의무가 관련될 수 있으므로, 보증금 인수가 없다는 사실만으로 모든 법률상 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제102동 제14층 제1404호 |
| 도로명주소 | 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ (실거래 비교면적 56.94㎡) |
| 건물구조 | 철근콘크리트 구조 · 지상 17층 중 14층 |
| 단지규모 | 230세대 · 사용승인 2016.05.27 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 | 260,000,000원 |
| 최저매각가 | 182,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 159,120,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.03 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 |
| 임차권자 | 최병덕 · 보증금 160,800,000원 · 대항력 없음 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차인 전입이 나중
말소기준은 2016년 6월 3일 우리은행 근저당권입니다. 등기된 채권최고액은 14,719,680,000원이며 공동담보목록 제2016-654호가 기재되어 있습니다. 이는 공동담보에 관한 근저당 채권최고액이므로, 해당 금액 전체를 이 아파트 한 세대의 확정채무로 해석해서는 안 됩니다.
같은 날 등기된 을구 1-1번 근저당권 변경에는 채권최고액 64,080,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재되어 있습니다. 원근저당의 채권최고액과 변경등기의 관계, 본건에 실제 적용되는 담보 범위는 최신 등기 원본과 공동담보목록으로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 160,800,000원, 인수는 0원
실제 임차인은 최병덕 1명입니다. 건물 전부를 임차한 주거용 임차권자로서, 2024년 9월 13일 임차권등기가 이루어졌습니다. 임대차계약은 2014년 11월 7일부터 기재되어 있으나, 경매에서 중요한 대항력 판단은 계약일만으로 결정되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
최병덕 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
160,800,000원 | 없음 | 확정일자 있음 · 배당순위 확인 필요 | 인수 0원 |
| 최초 임대차계약 | 2014.11.07 |
|---|---|
| 점유개시 | 2016.06.21 |
| 전입신고 | 2016.06.27 |
| 최초 기재 확정일자 | 2018.06.25 · 145,950,000원 |
| 증액분 확정일자 | 2024.08.29 · 14,850,000원 |
| 임차권등기 | 2024.09.13 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.09.13 |
| 말소기준 근저당 | 2016.06.03 · 우리은행 |
| 대항력 판단 | 없음 — 말소기준 이후 전입 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
최병덕의 계약일은 근저당 설정보다 앞서지만, 실제 점유와 주민등록은 모두 근저당 설정 이후입니다. 제공된 권리관계에 따라 선순위 대항력을 인정하기 어려우며, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
③ 시세 비교 — 71.4%라는 숫자의 함정
용봉동도나우270의 동일 면적대 실거래로 확인되는 거래는 2022년 5월 1건입니다. 전용 56.94㎡, 4층이 255,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 182,000,000원은 그 거래금액의 71.4%입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 실거래 | 56.94㎡ | 4층 | 255,000,000원 |
| 본건 감정가 | 56.9432㎡ | 14층 | 260,000,000원 |
| 본건 최저매각가 | 56.9432㎡ | 14층 | 182,000,000원 |
표면적으로는 과거 실거래보다 73,000,000원 낮은 가격이지만, 그 거래가 2022년 5월이라는 점을 놓치면 안 됩니다. 현재 매각기일은 2026년 10월 28일로, 비교 거래와 상당한 시차가 있습니다. 게다가 거래 표본이 1건뿐이어서 최근 시장의 평균가격이나 상승·하락 흐름을 신뢰성 있게 판단하기 어렵습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 본건은 이미 1회 유찰됐으므로 단순히 유찰 횟수만 보아 추가적인 가격 상승 여력이 크다고 판단할 수 없습니다. 반대로 유찰 횟수가 적다고 현재 최저가가 적정하다는 뜻도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 추정액은 3,348,000원이고, 남는 178,652,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 이에 따라 주택도시보증공사의 신청채권액은 이 예상배당 계산에서 배당받지 못하는 것으로 나타납니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 14,719,680,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 159,120,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당 채권최고액 및 신청채권자 청구액 기준이며, 실제 채권 잔액과 배당액은 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 임차권자의 별도 배당액도 확정된 것이 아닙니다. 공동담보 관계와 근저당 변경사항에 따라 실제 배당순위 및 배당금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확인할 권리는 그대로
현재 최저매각가는 감정가의 70%이며, 이후 유찰에 따른 예상 가격과 채권자 배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 매수인 보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 127,399,999원 | 124,816,399원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 89,179,999원 | 87,174,759원 | 0원 |
주택도시보증공사는 위 시나리오 모두에서 예상 배당액이 0원으로 계산됩니다. 선순위 근저당 배당 이후 배당 여력이 남지 않는 구조이기 때문입니다. 다만 실제 배당은 확인된 채권 잔액과 법정 우선순위에 따라 달라집니다.
낙찰가가 160,800,000원 아래로 내려가는 경우에도 최병덕의 보증금이 매수인에게 자동으로 승계되지 않는다는 점이 중요합니다. 대항력 없는 임차권자의 미배당 보증금과 매수인의 인수액은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 용주초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트와 근린상가가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 동측 및 남측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 지상 17층 건물의 14층. 기본 위생·급배수설비와 승강기, 소방설비, 보안출입문 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대 규모이며 사용승인일은 2016.05.27입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 전통상업보존구역에 해당하며 중로2류 및 소로2류와 접합니다. 공시지가 자료는 979,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 현재 비교 가능한 실거래가 2022년 1건으로 제한되어 있어 매매가격 형성과 실제 매수 수요를 판단하기 어렵습니다. 거래 유동성은 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 말소기준과 근저당 변경. 우리은행 근저당 14,719,680,000원은 공동담보 채권최고액입니다. 을구 1-1번의 64,080,000원 변경 및 공동담보 해제 내용과 실제 유효 담보 범위를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 임차인의 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 갑구 1-1번 등기의 현행 효력과 경매 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2020.07.21 민간임대주택 등록과 2022.11.21 관련 등기에 따른 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 매각 후 의무관계를 검토해야 합니다.
- 임차권과 점유 현황. 최병덕의 대항력 없는 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 실제 점유자와 인도 가능 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당요구·보증기관 관계. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자입니다. 임차권자 최병덕과의 구체적인 대위·승계 관계는 확인되지 않으므로, 보증금 160,800,000원과 신청채권 159,120,000원을 동일한 채권이나 별개의 인수보증금으로 임의 합산해서는 안 됩니다.
- 실거래 시세. 2022년 5월 거래 1건만으로 현재 적정가격을 확정하지 말고, 최신 실거래와 유사 면적 매물의 거래 가능가격을 확인해야 합니다.
- 관리비·수선비. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 실제 내부 상태와 수선비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일·서류 재확인. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서·현황조사서·등기부의 최신 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자하기 좋은 가격”은 다르다
이 사건의 중요한 장점은 분명합니다. 임차인 최병덕의 보증금 160,800,000원이 존재하지만, 전입신고가 말소기준 근저당 이후이므로 매수인의 임차보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 낮은 낙찰가 때문에 미배당액이 늘더라도 이를 매수인이 보전해야 하는 선순위 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형 아파트로 분류하기에는 주의할 사항이 있습니다. 금지사항등기·민간임대주택등기·공동담보 근저당 변경의 법적 효과를 확인해야 하고, 현재 가격 판단에 이용할 수 있는 실거래 근거도 충분하지 않습니다.
최저매각가 182,000,000원은 과거 거래가 255,000,000원의 71.4%이지만, 그 실거래는 2022년 5월의 단일 거래입니다. 이를 최근 시세의 할인으로 받아들이는 것은 무리입니다.
결론은 ‘임차보증금 인수 위험은 낮지만, 특수등기와 현재 시세 검증 전에는 입찰 판단을 보류’입니다. 임차권보다 민간임대 관련 등기의 효과와 실제 시장가격을 먼저 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
