울산지방법원 2025타경12831. 양산시 상북면 석계리 벽천프라자 4층 403호로, 감정평가상 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자 조병무는 2022년 11월 4일 매매를 원인으로 85,000,000원에 취득했고, 2022년 12월 19일 소유권이전과 함께 부산은행 명의 채권최고액 38,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2023년 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
그 뒤 신용보증기금 가압류 55,200,000원, 마당화 근저당 50,000,000원, 해당 근저당에 대한 신용보증기금 가처분, 현재의 경매개시결정과 양산시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 있어 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차인은 없어 보증금 인수 문제도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리보다 최근 시세보다 높은 신건 가격에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 석계리 74-1 벽천프라자 4층 403호 · 도로명 경상남도 양산시 상북면 상북중앙로 374 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 · 전용 123.71㎡ · 지하1층/지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 조병무 (2022.11.04. 매매, 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,500,000원 / 91,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 32,516,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 / 규모 | 2000.05.12 · 벽천프라자 19세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2022년 12월 19일 부산은행 근저당권 38,500,000원이며, 이 권리는 2023년 5월 12일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 신용보증기금 가압류, 마당화 근저당권, 그 근저당에 대한 가처분, 현재 경매개시결정과 양산시 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 8,000만원인데 신건은 9,150만원
벽천프라자 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 88,333,333원이지만, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2025년 11월 80,000,000원이고 최근 12개월 평균도 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 134.8㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 134.8㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.11 | 123.71㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 88,333,333원 |
현재 최저가 91,500,000원은 전체 평균 88,333,333원보다도 높고, 더 중요한 최신 거래·최근 12개월 평균 80,000,000원과 비교하면 114.4%입니다. 즉 현재 회차의 실질취득액 91,500,000원은 최근 시세보다 11,500,000원 높습니다. 여기에 최근 거래 흐름은 과거 대비 -13.5%로 내려온 상태이므로, 과거 100,000,000원 거래를 근거로 현재 최저가를 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,047,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 부산은행 설정(이후 한국주택금융공사 이전) | 38,500,000원 | 38,500,000원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 55,200,000원 | 50,953,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 마당화 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 143,700,000원 중 89,453,000원이 배당되고, 미배당은 54,247,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상북초등학교 동측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 4층 403호이며, 사용승인일은 2000.05.12입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 574,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 벽천프라자는 19세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 가격이 80,000,000원이고 최근 추세가 -13.5%여서, 거래량과 가격 흐름을 모두 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 최저가 91,500,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 80,000,000원의 114.4%입니다. 전체 평균 88,333,333원만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 가격이 과거 구간보다 -13.5% 낮아진 만큼, 감정가보다 실제 최근 거래가를 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 73,200,000원, 2회 유찰 시 58,560,000원입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 신건 가정에서 채권자 미배당 54,247,000원이 발생하지만, 자료상 그 미배당액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
- 현장 상태 확인. 공동주택(연립주택) 이용 중이며 임대관례 등은 미상입니다. 내부 상태와 실제 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 높다
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2022년 부산은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·근저당·가처분·압류·경매개시결정이 매각으로 정리되는 흐름도 분명합니다. 문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 80,000,000원인데 현재 최저가는 91,500,000원으로 114.4%이고, 최근 추세도 -13.5%입니다. 19세대 규모와 적은 실거래 표본까지 고려하면 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 낮아진 회차 가격과 최근 실거래를 비교해 판단하는 편이 데이터에 더 부합합니다.
