광주지방법원 2026타경30898. 나주시 빛가람동 휴먼스프라자주건축물제1동 2층 204호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 사무실 이용 중으로 확인됩니다. 소유자 한국화 씨는 2016.01.05 매매를 원인으로 2016.01.22 소유권을 이전받았고, 거래가액은 125,680,000원입니다. 같은 날 광주농업협동조합이 채권최고액 107,900,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준입니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 근저당권 설정 후 2026.03.27 임의경매개시결정이 기입됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 더 중요한 것은 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 4명이며, 전입일은 2019.03.20, 2020.11.27, 2021.12.14, 2023.07.21로 모두 2016.01.22 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30898 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 286-4 휴먼스프라자주건축물제1동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 6층 건물 내 2층 204호 · 사무실 이용 중 |
| 소유자 | 한국화 (2016.01.05 매매, 2016.01.22 소유권이전 · 거래가액 125,680,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 135,437,924원 |
| 말소기준 | 2016.01.22 근저당권 · 광주농업협동조합 · 채권최고액 107,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2016.01.22 설정된 광주농업협동조합 근저당권입니다. 임의경매개시결정은 그 이후인 2026.03.27 기입됐습니다. 현재 배당 시나리오에서는 근저당권 채권최고액 107,900,000원이 전액 배당되고, 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 135,437,924원이지만 배당 시나리오의 담보채권 총액은 근저당권 채권최고액 107,900,000원을 기준으로 반영돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 이현에너텍, 이정민 | 2020.11.27 | 5,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 위드솔라, 김성수 | 2021.12.14 | 5,000,000원 / 385,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정훈 | 2023.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성남 | 2019.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
4명 모두 전입일이 말소기준인 2016.01.22보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 유한회사 이현에너텍·이정민은 보증금 5,000,000원, 월세 350,000원이고, 유한회사 위드솔라·김성수는 보증금 5,000,000원, 월세 385,000원입니다. 박정훈·이성남의 보증금은 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부에 관한 판단자료가 없어 우선변제는 미상으로 표시하되, 대항력 자체는 전입시점상 인정되지 않는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 현재는 감정가 100%, 시세 할인 여부는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 114,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 114,000,000원입니다. 다만 동일 물건이나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 1.14억원이 시세보다 싼지 비싼지를 근거 없이 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 114,000,000원 | 107,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 18,741,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 36,653,280원 | 0원 |
유찰될 경우 담보권자의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수액은 현재·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 대항력 인수형처럼 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어 실질취득가가 고정되는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,396,000원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 107,900,000원 | 107,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,704,000원 |
현재 최저가 114,000,000원 가정 시 집행비용 2,396,000원, 광주농업협동조합 107,900,000원, 소유자 잔여 3,704,000원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람행정복지센터 남동측 인근이며, 주위는 근린상가·관공서·아파트 등이 소재한 성숙 중인 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황도 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 아파트이나 감정평가 현황은 사무실 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이며 대상은 2층 204호입니다.
- 도로·토지. 남서측과 동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 보도블럭 인도에 접하고, 토지는 상업용 부지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당하며, 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트 실거주 물건으로만 보지 말고 현재 사무실 이용상태와 일반상업지역 입지를 함께 반영해 실제 수요층과 매각 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4명 점유자 확인. 전입일상 대항력은 없지만 낙찰 후 실제 점유자와 퇴거·인도 일정을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 2명. 박정훈·이성남의 보증금은 확인되지 않으므로 최종 매각물건명세서의 기재와 현황을 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당순위와 금액은 다시 확인해야 합니다.
- 사무실 이용 확인. 사건상 용도는 아파트이나 현황은 사무실입니다. 낙찰 후 실제 이용계획과 현황의 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 114,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 인근·동일 건물의 실제 거래와 임대수익을 따로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 가격과 점유는 별도 문제”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2016.01.22 광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 4명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 전부 0원으로 계산합니다. 따라서 보증금 승계형 경매는 아닙니다.
반면 투자 판단은 별개의 문제입니다. 사건상 아파트이지만 현재 사무실로 이용되고 있고, 점유관계에 4명이 등장하며 그중 2명은 보증금이 확인되지 않습니다. 더구나 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현재 최저가 114,000,000원을 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리는 비교적 명확, 인수는 0원. 가격과 명도·현황 확인은 필수입니다.
