울산지방법원 2025타경12888. 울산광역시 동구 전하동 634-9, 토지 185.0㎡와 지하1층·지상2층 건물이 일괄매각되는 근린시설 + 토지 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕이며 사용승인일은 1983.04.16.입니다. 감정평가상 지하1층과 1층은 근린생활시설, 2층은 근린생활시설이지만 현황 주택으로 사용 중입니다.
등기상 핵심은 2020.07.13. 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이고 토지 전하동 634-9와 공동담보입니다. 이후 2023.05.09. 동구 압류, 2023.06.08. 성정용 근저당권 30,000,000원, 2025.11.20. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 이 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12888 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 634-9 · 울산광역시 동구 진성12길 115 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 지하1층·지상2층 |
| 현황 이용 | 지하1층 근린생활시설 · 1층 근린생활시설 · 2층 근린생활시설(현황 주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 사용승인일 1983.04.16. |
| 토지 | 185.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 550,077,760원 / 550,077,760원 (신건) |
| 청구액 | 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 을구 11번 강남새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.10.13. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.19. 느티나무제일차유한회사를 채권자로 하는 근질권 설정이 부기돼 있습니다. 현재 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다. 후순위 성정용 근저당권과 동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가 550,077,760원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설·토지의 실거래 비교 자료가 제시돼 있지 않으므로, 이 금액이 시장가 대비 저렴한지 비싼지는 판단하지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 550,077,760원 | 0원 | 140,176,982원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 440,062,208원 | 0원 | 31,261,586원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 352,049,766원 | 55,678,931원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 배당 시나리오상 등기 채권 402,000,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰해 매각가가 352,049,766원이 되면 채권 미배당액이 55,678,931원으로 발생합니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족을 뜻하는 것이지, 그 자체가 매수인 인수액으로 전환된다는 뜻은 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수는 세 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 550,077,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,900,778원 |
| 을구 11번 근저당권 · 강남새마을금고 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 성정용 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 140,176,982원 |
현재 회차 가정에서는 채권 402,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 140,176,982원이 남는 계산입니다. 집행비용은 7,900,778원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·제시외 건물 — 반드시 같이 본다
이 물건은 토지 185.0㎡와 지하1층·지상2층 건물 및 제시외 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 토지는 지목 ‘대’, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 927,400원/㎡입니다. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 별도로 지적되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 전하동 ‘전하 노인복지관’ 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 용이하며 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 지하1층·1층은 근린생활시설, 2층은 근린생활시설이지만 현황 주택으로 사용 중이며 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 185.0㎡ · 대 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 보호구역. 가축사육제한구역에 포함되고, 백조유치원 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하1층·지상2층, 사용승인일 1983.04.16.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 2층이 현황 주택이고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인합니다.
- 대항력 단정 금지. 점유·전입·보증금 정보가 확인되기 전에는 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하지 않습니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 11번 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권 설정까지 부기돼 있으므로 최신 등기와 배당관계를 대조합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물 ㄱ~ㄷ이 포함되므로 감정평가서 도면과 사진으로 실제 범위를 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 ‘저렴하다’고 판단하지 말고 근린시설·토지의 별도 시세를 확인합니다.
- 보호구역 확인. 절대보호구역·상대보호구역 저촉이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유 확인 전엔 끝난 분석이 아니다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.13. 강남새마을금고 근저당권 372,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·성정용 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 이 물건은 아파트처럼 “임차인 조사 없음 = 점유 문제 없음”으로 볼 수 없습니다. 감정평가서 자체가 임대관계 미상이라고 적고 있고, 2층은 현황 주택입니다. 따라서 입찰의 핵심은 등기 말소 여부보다 실제 점유·전입 관계를 확인하는 데 있습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 있어 취득 범위도 반드시 현장에서 대조해야 합니다. 등기상 권리는 정리형, 점유는 확인형, 가격은 시세 검증 전 보류. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
