광주지방법원 2026타경31039. 광주 광산구 신가동 수완대성베르힐아파트 102동 1층 101호입니다. 2013년 준공된 410세대 단지의 전용 84.9888㎡ 아파트로, 현재 소유자는 정용일입니다. 소유권은 2022년 9월 재산분할을 원인으로 이전되었습니다.

이 사건은 단순히 근저당권 하나만 확인하고 입찰할 수 있는 구조가 아닙니다. 2024년 2월 설정된 이지대부 근저당권이 말소기준으로 분류되어 있지만, 그 이전 시기의 근저당권과 채권이전 등기 내역도 함께 확인해야 합니다. 게다가 2018년 2월 5일 전입한 사람 4명이 파악되어 있습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실과 법적으로 대항력 있는 임차인이라는 결론은 구별해야 합니다.

가격만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 하지만 미확인 보증금이 인수되는 경우 낙찰가에 그 금액이 추가되므로, 315,000,000원을 최종 취득비용으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전의 관계부터 확인

말소기준으로 분류된 권리는 2024.02.14 설정된 주식회사이지대부 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원이고, 같은 날 해당 근저당권부 채권에 주식회사씨에이에프자산관리대부의 질권설정도 있습니다. 근저당권과 부기된 질권의 관계는 배당 및 권리 정리 과정에서 함께 확인해야 합니다.

2024.04.04 박철환·김정애 관련 가압류 93,500,000원이 접수되었고, 2026.04.14 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이후 2026.04.30 이지대부의 임의경매개시결정도 등기되었습니다.

2025.11.12 광주은행 가압류 7,413,532원은 말소기준 이후 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 신한카드와 무안농업협동조합의 가압류는 이미 해제에 따른 말소가 이루어진 상태입니다. 다만 등기상 후순위 권리의 소멸과 선순위 임차관계의 보증금 인수 여부는 서로 다른 문제입니다.

② 전입자·임차인 분석 — 실질취득비용의 핵심 변수

매각물건명세서와 현황조사에는 정사랑·정루빈·정예빈·정다빈이 기재되어 있습니다. 모두 전입일이 2018.02.05로, 2024.02.14 말소기준 분류일보다 빠릅니다. 그러나 각자의 보증금·확정일자·점유 부분과 실제 임대차 성립 여부는 확인되지 않습니다.

전입·점유 관련자 4명. 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다. 4명의 실제 임차인 해당 여부 및 각 임대차의 독립성은 추가 확인이 필요합니다.

현재 가장 중요한 확인 대상은 임대차계약의 존재, 실제 임차인, 각 보증금, 확정일자, 점유 상태, 배당요구 여부 및 배당 후 잔액입니다. 전입자들이 소유자와 어떤 관계로 주택을 사용하고 있는지도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 표면상 가격 차이는 크다

수완대성베르힐의 전용 약 84.99㎡ 및 84.57㎡ 실거래를 살펴보면 최근 12건 평균은 468,666,666원입니다. 최신 거래는 2026년 4월, 3층 440,000,000원이고, 같은 1층의 2026년 2월 거래는 450,000,000원입니다. 본건 최저가 315,000,000원은 이들 거래가격보다 낮지만, 이 비교는 인수금액을 포함하지 않은 수치입니다.

최근 12개월 거래가격은 440,000,000원~505,000,000원입니다. 전체 표본 평균과 최근 12개월 평균은 동일하지만, 최신 거래가격 440,000,000원은 평균을 밑돌고 있습니다. 과거 높은 가격의 거래를 포함한 평균만으로 현재 매도가치를 추정하는 것은 신중해야 합니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회로 나타납니다. 본건은 이미 1회 유찰된 상태입니다. 유찰이 곧 권리 위험의 해소를 뜻하지는 않으며, 추가 유찰로 최저가가 하락하더라도 실제 인수할 보증금이 있다면 총취득비용의 감소 폭은 제한될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 계산된 예상 배당입니다. 집행비용과 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정치이며, 임차인 배당 및 선순위 담보권의 실제 존속 여부는 별도 확인이 필요합니다.

현재 추정표의 채권 총액은 327,811,322원, 채권자 예상배당 합계는 309,790,000원, 미배당 합계는 18,021,322원입니다. 이 미배당 채권액이 곧바로 매수인의 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 일반적인 소멸 대상 담보권·가압류 채권의 미배당액과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 법률효과가 다릅니다.

집행비용 5,210,000원 추정. 당해세, 임차인 최우선변제, 확인되지 않은 임차보증금 및 실제 배당순위에 따른 변동은 미반영되었습니다. 아래 배당 차트는 위 추정표의 배분 구성만 시각화합니다.

⑤ 회차별 가격과 미배당 추정

유찰 시 최저매각가는 315,000,000원 → 220,500,000원 → 154,350,000원 구간으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이 수치를 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 신가동 큰별초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지 중심의 공동주택지와 중·소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 있습니다. 평가 대상은 1층 101호입니다.
• 토지·도로. 인접 도로와 대체로 평탄한 아파트 부지이며, 단지 서측 왕복 2차선 규모의 포장도로에 주출입로가 개설되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당합니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 규제가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없지만, 현장조사 당시 거주인이 부재하여 내부 출입과 확인이 불가능했습니다. 내부 상태는 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다.
• 환금성. 410세대 단지이고 유사 면적 거래가 확인됩니다. 다만 1층이라는 특성과 내부 상태, 점유·명도 문제가 실제 매각가격과 매도기간에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입 4명. 정사랑·정루빈·정예빈·정다빈의 실제 임대차계약, 세대 관계, 점유 권원, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 단순 전입 기록을 확정적 대항력으로 보아서는 안 됩니다.
• 등기상 선순위 담보권. 2018년과 2019년 농협은행 근저당권 원등기의 말소 및 한국주택금융공사 이전등기 관계를 대조하여 말소기준권리와 배당순위를 확정해야 합니다.
• 근저당권부 질권. 이지대부 근저당권에 설정된 씨에이에프자산관리대부의 질권과 채권 귀속, 실제 배당수령 관계를 확인해야 합니다.
• 예상배당 중복계상. 이지대부 근저당권과 임의경매 신청채권이 중복 계산되었는지, 가압류의 본압류 이행이 별도 채권으로 반영되지 않았는지 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 최저매각가에 실제 인수하게 될 보증금, 명도·수리·관리비 등 추가 지출을 고려하여 입찰 가능 금액을 재산정해야 합니다.
• 현황 및 명도. 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 별도 소송이 필요한 경우를 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 체납 내역을 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “3.15억에 낙찰받는 것과 3.15억에 취득하는 것은 다르다”

광주 수완대성베르힐 102동 101호는 450,000,000원 감정가에서 한 차례 유찰되어 315,000,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균 468,666,666원과 최신 거래 440,000,000원에 비하면 낙찰가 자체는 낮은 구간에 있습니다.

하지만 이 물건은 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 말소기준보다 빠른 전입자 4명의 실제 임차관계와 보증금이 확인되지 않았고, 과거 근저당권의 말소·이전 관계와 배당 추정에도 추가 검증이 필요합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우에는 낙찰가 하락이 실제 취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 전형적인 인수 구조라면 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수도 있습니다. 따라서 최근 시세보다 저렴하게 취득하는지 여부는 최저가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 매각가격에는 시세 대비 차이가 있지만, 임차인 대항력과 보증금, 선순위 담보권 정리가 확인되기 전에는 안전한 취득이라고 평가하기 어렵습니다. 권리 검증이 선행되어야만 가격상의 기회를 실질적인 매입 메리트로 연결할 수 있습니다.