광주지방법원 2026타경31039. 광주 광산구 신가동 수완대성베르힐 102동 1층 101호, 전용 84.9888㎡ 아파트입니다. 22층 건물 내 1층이며 현재 소유자는 정용일입니다. 정용일은 2022.09.08 재산분할을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2024.02.14 주식회사이지대부 근저당권 126,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 훨씬 앞선 2018.02.05 전입자 4명이 확인됩니다.
이 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 “대항력 있음”을 확정할 수는 없습니다. 다만 전입일 자체는 말소기준보다 6년 이상 빠르므로 대항력 가능성이 있는 미상 임차관계로 보고, 보증금·점유원인·계약관계를 확인하기 전에는 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 그대로 실질취득액에 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31039 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신가동 1199 수완대성베르힐아파트 102동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9888㎡ · 22층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 정용일 (2022.09.08 소유권이전 · 2022.08.30 재산분할) |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,897,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 | 수완대성베르힐 · 410세대 · 2013.05.30 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 임차관계를 확인해야 한다
말소기준은 2024.02.14 설정된 주식회사이지대부 근저당권 126,000,000원입니다. 이후 2024.04.04 박철환·김정애의 가압류 93,500,000원, 2025.11.12 주식회사광주은행 가압류 7,413,532원, 2026.04.14 강제경매개시결정, 2026.04.30 주식회사 이지대부의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·전입자 확인 — 보증금이 확인돼야 실질취득액이 나온다
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정사랑 | 2018.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정루빈 | 2018.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정예빈 | 2018.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다빈 | 2018.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 신고를 합산할 문제는 없습니다. 조사상 전입 확인자는 4명입니다. 다만 네 사람 모두 보증금이 미상인 만큼, 실제 임대차계약의 존재와 보증금 규모를 확인한 뒤에야 낙찰가에 추가되는 인수액을 계산할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균 96.0%만 보면 안 된다
수완대성베르힐 동일면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 468,666,666원입니다. 신건 최저가 450,000,000원은 평균의 96.0%입니다. 평균만 보면 할인처럼 보이지만, 최신 거래는 2026.04의 440,000,000원이고, 2026.02에는 이 물건과 같은 1층에서 450,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 신건 450,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 5 | 453,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 23 | 498,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 7 | 475,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 84.57㎡ | 13 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 84.57㎡ | 21 | 468,000,000원 |
| 2025.11 | 84.57㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 16 | 505,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 22 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 468,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사이지대부 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 박철환·김정애 | 93,500,000원 | 93,500,000원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 주식회사광주은행 | 7,413,532원 | 7,413,532원 |
| 5. 갑구 14번 강제경매개시결정 · 박철환 | 미상 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 이지대부 | 100,897,790원 | 100,897,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,288,678원 |
현재 매각가 450,000,000원 시나리오에서는 채권자 총 배당액 327,811,322원, 부족액 0원, 소유자 잔여 115,288,678원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 전입자 4명의 보증금이 미상이라 이 표의 매수인 인수 0원은 실질 인수액 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 ‘표면 최저가’
| 현재 회차 | 450,000,000원 · 감정가 100% · 신건 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 360,000,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 288,000,000원 · 감정가 64% |
시뮬레이션상 1회 유찰 시에도 채권자 부족액은 0원이고 소유자 잔여는 26,348,678원입니다. 2회 유찰 시에는 채권자 부족액이 44,643,322원으로 늘어납니다. 그러나 임차보증금이 미상인 지금은 낙찰가가 360,000,000원 또는 288,000,000원으로 내려간다고 해서 실질취득액도 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 신가동 큰별초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 중·소규모 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 22층 건물 내 1층 101호입니다.
- 단지. 수완대성베르힐은 410세대, 2013.05.30 준공 단지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입과 확인이 불가능했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 정사랑·정루빈·정예빈·정다빈의 실제 점유원인과 각 보증금부터 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입은 2018.02.05로 빠르지만 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 우선변제와 잔존 보증금 판단에 필수입니다.
- 가격 상한 재검토. 최저가 450,000,000원은 최근 평균의 96.0%지만 최신 거래 440,000,000원보다 높고, 2026.02 동일 1층 거래와 같습니다.
- 유찰가를 실질취득가로 착각 금지. 임차보증금이 확인되기 전에는 360,000,000원·288,000,000원 시나리오도 표면 매각가일 뿐입니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부 출입이 불가능했으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “평균보다 낮다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 숫자 하나만 보면 신건 최저가 450,000,000원이 최근 12개월 평균 468,666,666원의 96.0%라서 눈에 들어옵니다. 하지만 최신 거래는 440,000,000원이고, 같은 1층 거래도 450,000,000원이었습니다. 따라서 가격 자체가 강한 할인이라고 보기 어렵습니다.
더 중요한 것은 2018.02.05 전입한 4명입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 배당표상 인수 0원만 믿고 실질취득액을 450,000,000원으로 계산할 수 없습니다. 등기 후순위는 정리되지만 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임대차를 확정해야 하는 물건입니다.
