광주지방법원 2026타경31063. 광주역 서측 인근 광주역한국아델리움 15층 1519호, 감정평가상 오피스텔(주거형)입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고 2022.09.16 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 정행랑은 2022.10.13 임대차계약을 체결하고 2022.10.28 주민등록 및 확정일자를 갖춘 뒤 2022.10.29 점유를 개시했습니다. 하지만 전입 시점이 말소기준일 2022.09.16보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 가장 중요한 결론은 임차보증금 186,300,000원이 매수인에게 승계되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1519호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거형) · 20층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차인은 말소기준권리보다 늦다
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 정행랑의 주민등록일 2022.10.28과 점유개시일 2022.10.29가 모두 그보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024.11.06 등기된 주택임차권도 말소기준권리 이후에 위치하며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정행랑 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 186,300,000원 | 2022.10.28 / 2022.10.28 점유개시 2022.10.29 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 0원 |
정행랑은 배당요구를 했고 2024.11.06 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 그러나 말소기준권리보다 늦은 전입으로 인해 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계 임차인으로 별도 합산되는 대상도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 4,020,000원과 우리은행 225,980,000원으로 매각대금 230,000,000원이 전부 배분되고, 주택도시보증공사 및 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 23,008,240,000원이며 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 서측 인근으로, 주위는 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층이며, 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 승강기, 소방설비, 화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 남측으로 주차장 출입로가 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 우리은행 근저당 설정일 2022.09.16과 정행랑의 주민등록일 2022.10.28을 원본에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 같은 날 을구 1-1에 기재된 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용이 실제 배당관계에 미치는 범위를 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 정행랑의 임차보증금 186,300,000원, 계약일 2022.10.13, 확정일자 2022.10.28, 임차권등기일 2024.11.06을 서로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2019.10.02 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.
- 회차별 자금계획. 신건 230,000,000원, 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원의 매각가 시나리오를 각각 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 확인 포인트는 배당구조”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 정행랑의 전입과 점유가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 임차보증금 186,300,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조가 아니므로 신건 실질취득액은 최저가와 같은 230,000,000원입니다.
다만 등기상 2022.09.16 우리은행 근저당 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날의 근저당권 변경등기 56,520,000원·공동담보 해제가 함께 존재합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 우리은행에 225,980,000원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사는 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 임차인 승계 위험보다 근저당 변경내용과 배당관계를 원본으로 맞춰보는 것이 마지막 확인 포인트입니다.
