광주지방법원 2026타경31129. 광주 서구 농성동 골든힐스타워 12층 1227호 오피스텔입니다. 감정가 51,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 35,700,000원으로 내려왔습니다. 그런데 등기부를 보면 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 전세권과 대항력 있는 주택임차권입니다.
김정은은 2022년 2월 전입과 점유를 시작했고, 2024년 3월에는 전세금 53,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 이후 2026년 2월 주택임차권등기도 이루어졌습니다. 말소기준으로 산정된 2025년 전남낙농업협동조합 가압류보다 임차인의 전입과 전세권 설정이 모두 앞섭니다. 따라서 낙찰자가 보증금 반환 문제를 떠안을 수 있는 물건으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 12층 1227호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층, 지상 13층 중 12층 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 홍성자 (2018.03.13. 소유권이전 · 거래가액 59,600,000원) |
| 감정가 | 51,000,000원 |
| 최저매각가 | 35,700,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 입찰보증금 참고 | 최저가의 10% 기준 3,570,000원 (실제 보증금은 매각공고 확인) |
| 청구금액 | 53,442,876원 |
| 경매신청 채권자 | 김정은 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각물건명세서 비고 | 오피스텔로 이용 중 · 대지 지목은 공장용지이나 현황은 대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 보증금
말소기준으로 산정된 권리는 2025.05.28. 전남낙농업협동조합 가압류 52,597,111원입니다. 그 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 설정된 2024.03.14. 김정은 전세권 53,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 권리로, 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 인수액
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
김정은 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.02.09 점유개시 2022.02.07 확정일자 2022.01.20 |
53,000,000원 | 대항력 있음 전세권 배당 예상 잔액 인수 보증기관 승계 없음 |
김정은의 최초 임대차계약일은 2022.01.19., 갱신계약일은 2024.01.10.입니다. 갱신 과정에서 보증금이 7,000,000원 감액되어 현재 기재된 보증금은 53,000,000원입니다. 전입신고일은 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 표시되어 있습니다.
| 실제 임차인 | 김정은 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2022.02.09 |
| 점유개시 | 2022.02.07 |
| 확정일자 | 2022.01.20 (임차권등기 기재) |
| 전세권 설정 | 2024.03.14 · 전세금 53,000,000원 |
| 주택임차권등기 | 2026.02.09 · 접수 제779979호 |
| 배당요구 | 2026.02.09 |
| 예상 전세권 배당 | 34,657,400원 |
| 예상 보증금 미변제 | 18,342,600원 |
| 매수인 인수 | 미변제 보증금 잔액 인수 가능 · 최종 배당 결과에 따라 변동 |
③ 예상배당표 (매각가 35,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,042,600원 |
| 1. 임차인 김정은 보증금 인수 위험 | 53,000,000원 | 0원 (별도 인수 표시) |
| 2. 을구 3번 전세권 · 김정은 | 53,000,000원 | 34,657,400원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 52,597,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 보증금 인수 위험과 전세권 배당은 동일한 53,000,000원 채권에 관한 것으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 줄어도 취득 부담은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰 · 70%) | 35,700,000원 | 18,342,600원 | 54,042,600원 |
| 2회 유찰 (49%) | 24,990,000원 | 28,859,820원 | 53,849,820원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 17,493,000원 | 36,221,874원 | 53,714,874원 |
실질취득 추정액 = 회차별 낙찰가 + (53,000,000원 − 해당 회차 전세권 예상배당액). 배당액이 전세금에 충당되고 잔액만 인수된다는 동일한 가정을 적용했습니다. 취득세·명도비용 등은 별도이며 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가는 35,700,000원이고, 2회 유찰하면 24,990,000원, 3회 유찰하면 17,493,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 배당액이 줄어들면 임차인이 돌려받지 못한 보증금이 커지므로 매수인의 실질 부담은 53,000,000원과 집행비용 상당액을 합한 수준으로 유지됩니다.
⑤ 시세·가격 메리트 — 감정가보다 실질취득이 중요
현재 감정가는 51,000,000원입니다. 반면 보증금 미변제액을 인수하는 현재 회차의 예상 실질취득은 54,042,600원으로 감정가보다 3,042,600원 높습니다. 2회 및 3회 유찰 시나리오에서도 실질취득 추정액은 감정가 이상입니다.
| 감정가 | 51,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 35,700,000원 |
| 보증금 | 53,000,000원 |
| 현재 실질취득 추정 | 54,042,600원 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 가격 경쟁력 | 실거래 비교 전까지 판단 보류 |
해당 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액이 현재 시장가격보다 낮다고 말할 근거가 없습니다. 특히 감정가 대비 최저가가 70%라는 사실은 인수 부담을 제외한 표면적 할인율에 불과합니다. 실제 가격 판단은 최근 동일 건물·유사 층·유사 면적 오피스텔의 거래가격과 약 5,300만원 이상의 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 농성동 한국교직원공제회 광주전남지부 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 지하 1층·지상 13층 건물의 12층입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전 및 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 여러 필지가 일단으로 이용되는 세장형 평탄지입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 지목 차이. 공부상 지목은 공장용지이나 실제 이용현황은 대지입니다. 매각물건명세서에도 이러한 차이가 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 현장조사 시 점유자 부재로 내부 출입과 확인이 불가능했습니다. 내부 관리상태는 일반적인 상태를 가정해 평가되었으므로 실제 수선비 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 이용상태, 관리상태와 임대수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래가격 및 거래량을 확인한 후 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 확인. 2024.03.14. 설정된 김정은 전세권의 현재 효력과 매각 후 처리 방식을 매각물건명세서, 등기부 및 법원 기록에서 확인하세요.
- 임차보증금 인수. 보증금 53,000,000원 중 실제 배당받는 금액과 낙찰자에게 남는 반환채무를 구분하고, 해당 채무의 소멸·인수 조건을 확인하세요.
- 경매신청 관계. 김정은이 임차인·전세권자·경매신청 채권자로 함께 기재된 이유와 권리 행사 관계를 확인하세요.
- 임대차 실질 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 전입 및 점유 사실과 임차권등기명령 관련 서류를 확인하세요.
- 배당표 검증. 예상배당은 추정치입니다. 당해세와 최우선변제금, 선순위 전세권의 배당·말소 조건에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준 입찰. 응찰가만 보지 말고 응찰가 + 인수 보증금 잔액 + 제반 비용으로 취득원가를 계산하세요.
- 시세 확인. 최근 12개월 동일 건물 및 유사 오피스텔의 거래가격, 최신 거래와 시장 추세를 확인한 뒤 실질취득액과 비교하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 상태와 실제 점유 여부, 보증금 반환 전 인도 거부 가능성을 확인하세요.
- 관리비·내부상태. 관리비 체납, 공용부분 승계 부담, 내부 시설과 수선비용을 현장 확인하세요.
- 토지 이용. 공부상 공장용지와 현황 대지의 차이 및 향후 이용·처분상 제한 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일별 매각조건을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”
이 물건을 숫자만 보면 감정가 5,100만원에서 최저가 3,570만원으로 내려온 할인 오피스텔입니다. 그러나 권리관계를 반영하면 이야기는 달라집니다. 임차인 김정은의 보증금은 5,300만원이며, 매각물건명세서에 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있기 때문입니다.
현재 예상배당을 적용한 실질취득액은 54,042,600원입니다. 2회, 3회 유찰 시나리오에서도 보증금 미변제액이 증가해 취득 부담이 거의 줄지 않습니다. 결국 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 메리트가 생기지 않는 구조입니다.
더욱이 선순위 전세권과 주택임차권등기의 처리 관계, 임차인과 경매신청 채권자의 동일인 관계, 실제 배당액, 오피스텔의 최근 실거래가격까지 확인해야 합니다. 결론은 “표면가는 낮지만 실질취득은 고정되는 인수 위험형 — 권리 정리와 시세 검증 전 입찰 보류”입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 실제 인수해야 할 보증금이 얼마인지 확정하는 것입니다.
