광주지방법원 2026타경31129. 광주 서구 농성동 골든힐스타워 12층 1227호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 홍성자이며 2018-03-13 거래가액 59,600,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건에서 가장 중요한 사람은 김정은입니다. 김정은은 2024-03-14 전세금 53,000,000원의 전세권자이고, 2026-02-09에는 같은 53,000,000원 보증금의 주택임차권등기까지 마쳤으며, 2026-05-06 임의경매개시결정의 채권자이기도 합니다.
말소기준권리는 2025-05-28 접수된 전남낙농업협동조합의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 김정은의 2024-03-14 전세권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 영향을 주는 선순위 권리입니다. 주택임차권등기 자체는 말소기준보다 뒤에 접수됐지만, 임대차계약일자 2022-01-19, 점유개시일자 2022-02-07, 주민등록일자 2022-02-09, 확정일자 2022-01-20로 기재되어 있어 대항력 판단의 기초가 되는 시점은 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31129 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 12층 1227호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하1층, 지상13층 · 제12층 제1227호 |
| 소유자 | 홍성자 · 2018-03-13 소유권이전 · 거래가액 59,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 53,442,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인이 핵심
2013년 가압류와 2014년 압류, 2015년 신탁 등 과거 권리는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2025-05-28 전남낙농업협동조합 가압류 52,597,111원입니다. 그런데 김정은의 전세권 설정일은 2024-03-14로 그보다 먼저입니다. 또한 임차권등기 내용상 주민등록일자 2022-02-09, 점유개시일자 2022-02-07로 확인되어 대항력 있는 임차인으로 정리됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정은 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 53,000,000원 | 2022-02-09 | 대항력 有 | 미상 | 미배당 잔액 인수 |
김정은은 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 동일인이 전세권 53,000,000원과 주택임차권 보증금 53,000,000원으로 각각 등기되어 있다고 해서 이를 합산해 106,000,000원의 별도 보증금으로 보면 안 됩니다. 같은 김정은의 권리관계를 중복해 보는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 인수 · 임차인 김정은 보증금 | 53,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 김정은 | 53,000,000원 | 49,682,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 52,597,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 105,597,111원, 예상 배당액은 49,682,000원, 미배당은 55,915,111원입니다. 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 51,000,000원 | 49,682,000원 | 55,915,111원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 40,800,000원 | 39,665,600원 | 65,931,511원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,640,000원 | 31,652,480원 | 73,944,631원 |
표면상 최저가는 51,000,000원에서 40,800,000원, 32,640,000원으로 내려가지만, 이 물건은 대항력 있는 53,000,000원 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가 하락분만큼 인수해야 할 미변제 보증금 부담이 커질 수 있어, 실질취득 관점에서는 약 53,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국교직원공제회 광주전남지부 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지 중심의 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 토지. 5필지 일단의 세장형 평탄지로 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중이며, 북측 약 8m 내외 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 토지 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 대입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능해 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 구조 확인. 김정은 보증금 53,000,000원의 배당 후 미변제 잔액이 매수인에게 얼마나 남는지 매각기일 직전 배당요구·매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 전세권 확인. 2024-03-14 설정된 전세권은 2025-05-28 말소기준권리보다 앞선 권리입니다.
- 동일인 관계 확인. 김정은이 임차인·전세권자·경매개시 채권자로 나타나는 경위를 임대차계약서와 신청서류로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 51,000,000원 최저가가 아니라 대항력 보증금을 반영한 약 53,000,000원 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트 판단 전 동일 건물·유사 오피스텔 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 점검. 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 대이며, 현장조사 당시 내부 확인이 불가능했습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질가격은 그대로일 수 있다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가와 최저가는 51,000,000원이지만, 대항력 있는 김정은의 보증금은 53,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 전세권도 존재하고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 따라서 1회, 2회 유찰되어 최저가가 낮아지더라도 그 숫자만 보고 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 이 물건은 권리분석을 끝낸 뒤에도 실질취득가 약 53,000,000원을 기준으로 시장가격과 비교해야 하는 인수형 오피스텔입니다. 실거래 자료가 없는 현재로서는 가격 메리트보다 권리관계 확인이 먼저입니다.
