울산지방법원 2025타경12958. 울산 울주군 삼남읍 교동리 이지스타운아파트 6층 602호입니다. 현 소유자는 이문길로, 2018년 5월 27일 매매를 원인으로 164,000,000원에 취득했고 2018년 6월 26일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 해 울주신용협동조합 근저당 2건이 설정됐지만 2018년 11월 9일 모두 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 110,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 케이비국민카드 가압류 15,225,891원, 오케이저축은행 가압류 31,273,022원, 국 압류, 오케이저축은행의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 사건의 핵심은 권리 인수보다는 가격과 실제 점유관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12958 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1646-7 이지스타운아파트 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 602호 |
| 실거래 비교면적 | 72.9774㎡ |
| 소유자 | 이문길 (2018.05.27 매매 · 거래가액 164,000,000원 · 2018.06.26 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 38,138,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각소멸
기존 울주신용협동조합 근저당 60,000,000원과 24,000,000원은 2018년 11월 9일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 그 직후 설정된 국민은행 근저당 110,000,000원이 현재 말소기준입니다. 이후의 케이비국민카드 가압류, 오케이저축은행 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 1.4417억, 최신 거래 1.50억
이지스타운아파트는 총 18세대, 사용승인일은 2016.10.28입니다. 비교면적 72.98㎡의 실거래 10건이 확인되며, 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 3건 평균 144,166,666원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 72.98㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 72.98㎡ | 2 | 137,500,000원 |
| 2025.05 | 72.98㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2023.10 | 72.98㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2023.10 | 72.98㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2023.04 | 72.98㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2023.04 | 72.98㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2023.02 | 72.98㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2022.04 | 72.98㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2022.02 | 72.98㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.98㎡ | 3건 | 144,166,666원 |
| 전체 평균(참고) | 72.98㎡ | 10건 | 149,250,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 147,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.0%입니다. 반면 최신 거래 2026년 4월 150,000,000원보다는 3,000,000원 낮습니다. 즉 단일 최신 거래와 비교하면 약간 아래지만, 최근 12개월 평균과 비교하면 이미 웃돌고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 15,225,891원 | 15,225,891원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 31,273,022원 | 18,916,109원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 계산 대상 채권액 156,498,913원 중 144,142,000원이 배당되고 12,356,913원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국 압류 관련 실제 조세배당과 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 12,356,913원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 41,345,313원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 64,512,353원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산산업고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트·빌라·단독주택·주거나지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물의 6층 602호입니다. 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고, 공시지가는 909,400원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 단지입니다. 비교면적 실거래는 10건이 확인되고 최근 12개월 거래는 3건이며, 거래가는 137,500,000원부터 163,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 149,250,000원보다 최근 12개월 평균 144,166,666원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -4.8%입니다. 신건 147,000,000원을 단순히 과거 평균보다 낮다는 이유로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 현장 및 원본자료로 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2025.08.28 국 압류가 존재합니다. 등기상 매각소멸로 분류돼 있으나 실제 조세배당의 세액과 법정기일은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 147,000,000원, 1회 유찰 117,600,000원, 2회 유찰 94,080,000원으로 가격 차이가 큽니다. 회차별 가격과 최근 시세를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 실거래 원자료를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리와 가격의 평가가 분명하게 갈립니다. 말소기준은 2018년 11월 9일 국민은행 근저당 110,000,000원이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각소멸로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인 0명, 예상 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
반면 현재 실질취득액 147,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 144,166,666원의 102.0%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다는 낮지만 시장 추세가 -4.8%라는 점까지 보면 신건 가격 자체에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 결론은 권리상 부담은 낮지만, 가격은 최근 시세와 하락 흐름을 반영해 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
