광주지방법원 2026타경31284. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 10층 1021호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022년 9월 16일 우리은행 근저당이 설정된 뒤 손성철 씨의 임대차가 시작됐습니다. 이 사건의 핵심은 보증금 액수가 아니라 순서입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2022.09.16, 임차인의 전입신고는 2022.12.20로 더 늦습니다. 따라서 손성철 씨는 대항력이 없고, 경매 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 곧바로 가격이 유리하다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 234,000,000원이며 아직 유찰이 없습니다. 동일 물건군의 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”는 판단은 금물이고, 현재 회차에서는 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층 1021호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 중 10층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 우리은행 근저당권 · 채권최고액 23,047,920,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 공동담보목록 제2022-834호가 기재돼 있고, 최초 채권최고액은 23,047,920,000원입니다. 같은 날 근저당권 변경으로 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용도 등기돼 있습니다. 이후 손성철 씨는 2022.10.19 임대차계약, 2022.10.31 점유개시, 2022.12.20 주민등록 및 확정일자를 갖췄고, 2024.11.12 보증금 181,400,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손성철 | 2022.10.31 / 2022.12.20 | 2022.12.20 | 181,400,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.11.12 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 손성철 씨에게는 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 181,400,000원으로 크더라도 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 계산하는 ‘대항력 인수형’이 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 234,000,000원, 시세 메리트는 확인 전
현재 회차는 감정가의 100%인 234,000,000원입니다. 1회 유찰 시 187,200,000원, 2회 유찰 시 149,760,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격을 확인할 수 있는 수치가 없어, 현 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 234,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 187,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 149,760,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,076,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 181,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 234,000,000원 가정에서는 집행비용 4,076,000원을 제외한 229,924,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 22,999,396,000원입니다. 우리은행 채권최고액은 공동담보 구조의 금액으로, 개별 물건 매각가보다 크게 표시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 제10층 제1021호입니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·숙박시설·상가 등이 형성된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 용도에 따른 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측 왕복5차로, 동측 왕복3차로, 남측 왕복2차로 도로에 접합니다.
- 설비. 일반 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 토지. 장방형 오피스텔 건부지이며 토지면적은 3,026.1㎡, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 말소기준 2022.09.16, 임대차계약 2022.10.19, 점유개시 2022.10.31, 전입·확정일자 2022.12.20의 순서를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 경매매각 후 처리 관계를 매각조건과 함께 확인하세요.
- 공동담보 근저당 확인. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2022-834호가 기재돼 있고 변경등기에도 공동담보 해제 내용이 있으므로 담보 범위를 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 234,000,000원이 실거래 대비 유리하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 가격을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “보증금 181,400,000원”보다 중요한 건 순위다
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 손성철 씨의 임차보증금 181,400,000원입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 금액 자체가 아니라 말소기준과의 선후관계입니다. 우리은행 근저당이 2022.09.16에 먼저 설정됐고, 임차인의 전입은 2022.12.20이므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자의 실질취득액은 현재 회차 기준 234,000,000원이고, 별도로 승계할 임차보증금은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재는 신건 감정가 100%이고, 최근 실거래와 비교해 234,000,000원이 저렴하다고 판단할 수 있는 근거는 확인되지 않습니다. 여기에 오피스텔이라는 용도, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당 구조까지 함께 살펴야 합니다. 결론은 권리상 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 아직 확인 전입니다.
