울산지방법원 2025타경12975. 양산시 덕계동 양산두산위브2차(1단지) 203동 15층 1501호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.03.02.입니다. 현재 소유자는 김상영이고, 2021.06.29. 소유권이전등기 당시 거래가액은 218,000,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2021.06.29. 설정된 하나은행 근저당 165,000,000원입니다.
이 근저당은 2025.07.16. 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 뒤 한국캐피탈 근저당과 하나카드·경남신용보증재단·신용보증기금·KB국민카드 가압류가 이어졌습니다. 경매개시결정 채권자도 한국주택금융공사입니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인에게 별도로 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12975 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 1590 양산두산위브2차(1단지) 203동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 실거래 기준 59.84㎡대 · 22층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 김상영 · 2021.06.29. 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 138,243,374원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 비고 | 건축물현황도에 의하면 발코니 확장형으로 추정 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.06.29. 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 2025.07.16. 한국주택금융공사로 이전됐지만 동일 담보권의 승계입니다. 그 뒤의 한국캐피탈 근저당, 네 건의 가압류와 2025.12.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 242,000,000원은 최근 시세 이상
양산두산위브2차(1단지) 동일 평형 최근 거래 12건의 전체 평균은 232,333,333원입니다. 이 가운데 최근 12개월 10건 평균은 233,300,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 235,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 2.5% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 242,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.84㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 10 | 247,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 24 | 239,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 18 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 18 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 59.84㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2025.09 | 59.84㎡ | 14 | 237,000,000원 |
| 2025.09 | 59.84㎡ | 16 | 243,000,000원 |
| 2025.07 | 59.84㎡ | 4 | 226,000,000원 |
| 2025.06 | 59.92㎡ | 18 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 232,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 233,300,000원 |
거래 범위는 207,000,000원~247,000,000원입니다. 현재 최저가 242,000,000원은 거래 범위 안에 있지만, 가격 메리트 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균 233,300,000원과 최신 거래 235,000,000원보다 모두 높습니다. 따라서 신건을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,061,837원 | 7,061,837원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,520,837원 | 9,350,163원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 6,333,346원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,511,162원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 264,827,182원 중 채권자 예상배당액은 237,812,000원, 미배당은 27,015,182원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 242,000,000원 | 237,812,000원 | 27,015,182원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 193,600,000원 | 190,089,600원 | 74,737,582원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 154,880,000원 | 151,911,680원 | 112,915,502원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 따라서 이 물건의 회차별 판단 포인트는 권리 위험의 증가가 아니라 매각가격의 변화입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회야초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·체육시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 15층 1501호이며 사용승인일은 2021.03.02.입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 507,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 양산두산위브2차(1단지)는 680세대이며 동일 평형 거래자료가 12건 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 건축물현황도상 발코니 확장형으로 추정됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 233,300,000원과 최신 거래 235,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 242,000,000원은 최근 평균의 103.7%라 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 임차관계 원본 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 근저당 승계 확인. 하나은행 근저당은 2025.07.16. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 등기부 최신본에서 말소기준권리의 동일성 및 변동 여부를 대조하세요.
- 발코니 확장 확인. 건축물현황도상 발코니 확장형으로 추정되므로 현황과 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후의 담보권·가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조는 단순합니다. 반면 신건 242,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 233,300,000원의 103.7%이고, 최신 거래 235,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름이 2.5% 상승했다고 해도 현재 최저가가 최근 시세 위에 있다는 사실은 바뀌지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 권리위험이 아니라 현재 회차의 가격 적정성입니다.
