광주지방법원 2026타경31342. 광주 동구 운림동 ‘무등파크맨션2차’ 7층 703호, 전용 84.91㎡ 아파트입니다. 현 소유자 오승용은 2020.05.20 매매를 원인으로 취득했고 등기는 2020.05.27 접수됐으며, 거래가액은 180,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 138,600,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 현재 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 명확합니다. 임차인이 없어 보증금 승계 문제가 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 ‘낮은 최저가처럼 보이지만 인수보증금이 숨어 있는 유형’이 아닙니다. 승부처는 권리보다 가격입니다. 현재 실질취득액은 최저가와 동일한 168,000,000원이고, 최근 12개월 평균 162,000,000원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31342 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 운림동 597 · 광주광역시 동구 운림길 29-10 · 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.91㎡ · 지상20층 건물 내 7층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 오승용 · 2020.05.20 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 111,727,626원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2020.05.27 설정된 주식회사우리은행 근저당권 138,600,000원입니다. 2026.04.28 임의경매개시결정과 2026.07.01 국민건강보험공단 압류는 모두 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2020.10.28 국민건강보험공단 압류는 2026.03.03 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
무등파크맨션2차는 154세대, 준공일 1992.05.23입니다. 전용 84.91㎡ 일치 거래를 중심으로 보면 최근 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.91㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2025.03 | 84.91㎡ | 16 | 176,000,000원 |
| 2024.12 | 84.91㎡ | 19 | 179,000,000원 |
| 2023.04 | 84.91㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 2022.01 | 84.91㎡ | 1 | 184,200,000원 |
| 2021.07 | 84.91㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.91㎡ | 2건 | 162,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 거래 평균 160,020,000원보다 최근 자료를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 162,000,000원, 최신 거래는 2026.01의 148,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보더라도, 최근 12개월 평균을 기준으로 보더라도 신건에서 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,248,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 기준 전액 배당 후 소유자 잔여가 26,248,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하지만 실제 잔여액은 당해세·최우선변제 등 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 168,000,000원 | 138,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 6,881,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 33,385,280원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당은 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려가도 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 이 사건에서는 유찰이 발생하면 실질취득액 자체가 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 운림동 소재 운림중학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지와 소규모 점포 등이 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물의 7층 703호이며 계단식·남향입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측과 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 대지권별 제3종일반주거지역·제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역이 확인됩니다. 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 무등파크맨션2차는 154세대, 준공일 1992.05.23이며 거래자료상 전체 평균은 160,020,000원, 최근12개월 평균은 162,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 160,020,000원보다 최근12개월 평균 162,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 168,000,000원은 최근12개월 평균의 103.7%이므로 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 말소기준 확인. 2020.05.27 주식회사우리은행 근저당권 138,600,000원이 기준이며, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인. 임차인은 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 134,400,000원, 2회 유찰 시 107,520,000원이며 각 경우 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 배당 관련 세금·비용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 임차인 없음·매수인 인수 0원·말소기준 이후 권리 소멸이라는 점이 분명합니다. 반면 현재 최저가와 실질취득액은 168,000,000원으로, 최근12개월 평균 162,000,000원의 103.7%입니다. 최신 거래도 148,000,000원입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 회차 가격까지 매력적이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리 안전성은 장점이지만, 신건 가격은 최근 실거래보다 높은 구간이라는 점이 핵심입니다.
