광주지방법원 2026타경31342. 광주광역시 동구 운림동 무등파크맨션2차 7층 703호입니다. 전용면적은 84.91㎡, 지상 20층 중 7층에 위치하는 남향·계단식 아파트입니다. 현재 소유자인 오승용은 2020년 5월 27일 거래가 180,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 138,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 발생했고, 이 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리는 매각 시 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 168,000,000원에서 1회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 거래가 162,000,000원, 2026년 1월 최신 확인 거래가 148,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 양쪽 시세 기준 모두 아래에 있습니다. 다만 거래 표본이 제한적이고 임대관계가 확인되지 않아, 가격상의 여유가 곧바로 안전한 취득을 의미하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31342 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 운림동 597, 7층 703호 도로명: 광주광역시 동구 운림길 29-10 |
| 단지명 | 무등파크맨션2차 · 154세대 · 1992.05.23 준공 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.91㎡ · 지상 20층 중 7층 · 남향 · 계단식 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 승강기·난방·위생·급배수·소방설비 |
| 소유자 | 오승용 (2020.05.27 소유권이전 · 거래가 180,000,000원) |
| 감정가 | 168,000,000원 |
| 최저매각가 | 117,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 |
| 경매 청구액 | 111,727,626원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.27 우리은행 근저당권 · 채권최고액 138,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
권리분석의 출발점은 2020년 5월 27일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 138,600,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 오승용이 소유권을 취득했고, 이후 등록된 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2020년 10월 28일 등기됐던 국민건강보험공단 압류는 2026년 3월 3일 이미 해제·말소됐습니다. 현재 문제 되는 국민건강보험공단 압류는 2026년 7월 1일 접수된 별도 압류이며, 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 근저당권과 경매개시결정 역시 이전에 말소되거나 경매 매각으로 정리된 이력입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격 경쟁력이 생겼다
무등파크맨션2차의 실거래 내역은 총 10건이며, 전체 평균은 160,020,000원입니다. 다만 이 평균에는 과거 거래와 전용 80.61㎡ 거래가 함께 포함돼 있어, 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 162,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.91㎡ | 8층 | 148,000,000원 |
| 2025.03 | 84.91㎡ | 16층 | 176,000,000원 |
| 2024.12 | 84.91㎡ | 19층 | 179,000,000원 |
| 2023.08 | 80.61㎡ | 18층 | 135,000,000원 |
| 2023.04 | 84.91㎡ | 7층 | 172,000,000원 |
| 2022.06 | 80.61㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2022.06 | 80.61㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2022.01 | 84.91㎡ | 1층 | 184,200,000원 |
| 2021.07 | 80.61㎡ | 6층 | 148,000,000원 |
| 2021.07 | 84.91㎡ | 7층 | 168,000,000원 |
| 비교 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 117,600,000원 | 감정가의 70% |
| 최근 12개월 평균 | 162,000,000원 | 최저가가 평균의 72.6% |
| 최신 거래(2026.01) | 148,000,000원 | 최저가가 최신 거래보다 낮음 |
| 전체 실거래 평균 | 160,020,000원 | 최저가가 평균의 73.5% |
| 감정가 | 168,000,000원 | 현재 최저가보다 높음 |
가장 중요한 숫자는 72.6%입니다. 현재 최저매각가 117,600,000원이 최근 12개월 평균 거래가 162,000,000원의 72.6%에 해당합니다. 최신 확인 거래인 2026년 1월 148,000,000원보다도 낮아, 단순한 전체 평균 착시가 아니라 최신 거래 기준으로도 가격상 여유가 존재합니다.
최근 거래와 과거 거래의 평균 비교 추세는 +1.6%로 집계됩니다. 이 수치 자체는 하락 추세가 아닙니다. 그러나 가장 최근 확인된 거래가가 148,000,000원으로 최근 12개월 평균 162,000,000원보다 낮다는 점은 별도로 봐야 합니다. 최근 12개월 집계 표본도 2건으로 적어, 평균가격만으로 현재의 개별 호실 시세를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,446,400원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 우리은행 | 138,600,000원 | 115,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 117,600,000원 |
최저매각가 117,600,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 근저당권에 배분되는 계산입니다. 채권최고액 138,600,000원을 기준으로 산출된 미배당액은 23,446,400원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 채권최고액과 가정 배당액의 차이일 뿐, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
예상배당은 우리은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 가정입니다. 실제 대출잔액과 경매 신청채권자 명의의 청구채권은 별도로 확인해야 합니다. 채권최고액은 확정 채무액과 동일하지 않으며, 채권승계·배당요구·조세채권·집행비용 확정에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
추가 유찰에 따라 최저매각가가 내려가면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 확인된 근저당권이 매각으로 소멸한다는 전제에서는 그 미배당액을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 아래 금액들은 각 회차에서 해당 최저가에 매각된다고 가정한 계산입니다.
| 구분 | 가정 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 23,446,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 58,161,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 82,413,232원 | 0원 |
현재 회차는 이미 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 가정 최저가는 82,320,000원, 이후에는 57,624,000원입니다. 그러나 현재 가격도 최근 실거래보다 충분히 낮으므로, 추가 유찰만을 전제로 접근하기보다는 점유관계 확인 후 실제 응찰 가능한 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 운림동 운림중학교 북서측 인근입니다. 주위는 아파트단지와 소규모 점포 등이 혼재하는 주거지대로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 남측과 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 교통상황은 보통입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 20층 건물 중 7층 703호입니다. 계단식·남향으로, 일반적인 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 아파트 부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역 및 일부 제2종일반주거지역, 운림중학교 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 지정 내용이 있습니다. 공시지가는 1,281,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1992년 준공된 154세대 단지로, 최근 12개월 거래 집계가 2건에 그칩니다. 거래 표본과 건물 연식을 고려하면 매도 시점의 매수 수요와 실거래 가능가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.05.27 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 채권승계 서류. 등기상 근저당권자는 우리은행, 경매 신청채권자는 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사입니다. 채권양도·승계 및 신청채권자의 담보권 행사 근거를 확인하세요.
- 점유·임차관계. 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 실제 점유자와 말소기준일 이전 대항요건을 갖춘 임차인 존재 여부를 확인하세요.
- 실질취득금액. 현재 권리상 인수 추정액은 0원입니다. 다만 미확인 대항력 임차인이 발견된다면 보증금과 예상배당 부족액을 반영해 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 162,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 비교하세요. 전체 평균 160,020,000원만으로 적정 응찰가를 결정하지 마세요.
- 개별 호실 상태. 거래사례에는 층수·전용면적 차이가 있습니다. 본건 7층 703호의 남향 여부와 내부 관리상태, 수리비를 고려해 실거래 비교가격을 조정하세요.
- 관리비·명도. 체납관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 실제 점유자에 따른 인도·명도 비용을 확인하세요.
- 경매 진행사항. 매각기일 2026.10.28 전까지 기일 변경·취하·정지 여부 및 최신 매각물건명세서의 변동사항을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 마지막 변수는 점유”
이 물건의 장점은 분명합니다. 168,000,000원으로 감정된 아파트가 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가가 117,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 162,000,000원의 72.6%이며, 최신 확인 거래가인 148,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래의 평균 추세도 +1.6%로 집계돼, 현재 최저가가 최근 시세 이상으로 높다는 문제는 없습니다.
등기상으로는 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 하지만 감정평가에 임대관계 미상으로 기재돼 있는 만큼, 실제 점유자와 임차인의 대항력 여부를 확인하지 않고 권리 위험이 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다. 신청채권자와 등기상 근저당권자의 명의 차이도 관련 서류로 검증해야 합니다.
결론은 '가격 긍정, 권리·점유 최종 확인 후 입찰'입니다. 이미 1회 유찰로 가격상 경쟁력이 형성됐으며, 확인된 권리 구조도 비교적 단순합니다. 다만 오래된 단지의 제한적인 최근 거래 표본과 임대관계 미상을 고려해, 실제 취득비용과 명도 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
