울산지방법원 2025타경12999. 울산 북구 천곡동 천곡벽산블루밍아파트 105동 18층 1804호입니다. 감정평가서상 21층 건물 중 18층 아파트로 이용 중이며, 현재 소유자는 곽진입니다. 곽진은 2020.11.20 매매를 원인으로 2021.01.22 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 336,000,000원입니다.
현재 권리분석의 출발점은 2021.09.30 설정된 주식회사고려저축은행 근저당권 427,700,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.30 확정채권양도를 원인으로 2025.09.12 한국자산관리공사에 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.12.08 임의경매를 개시했습니다. 그 뒤 순위인 울산신용보증재단 가압류 71,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12999 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 천곡동 1136 천곡벽산블루밍아파트 105동 18층1804호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 21층 건물 중 18층 · 아파트로 이용 중 |
| 실거래 비교면적 | 115.9799㎡ · 면적 매칭 |
| 소유자 | 곽진 · 2020.11.20 매매 · 거래가액 336,000,000원 · 2021.01.22 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 384,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 410,138,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸
말소기준보다 앞서 존재했던 벽산건설·중소기업은행·한화생명보험·다온펀딩대부 관련 근저당과 질권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석상 기준이 되는 것은 2021.09.30 을구 7번 고려저축은행 근저당입니다. 이 권리는 이후 한국자산관리공사로 이전됐지만 순위는 기존 근저당에 연결됩니다. 2023.09.06 울산신용보증재단 가압류와 2025.12.08 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 신건 가격이 높다
천곡벽산블루밍은 574세대, 사용승인일은 2010.03.30입니다. 실거래 비교 대상은 115.98㎡·119.54㎡이고, 최근 12개월 평균은 371,571,428원입니다. 전체 12건 평균 371,250,000원과도 비슷하지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 119.54㎡ | 15 | 359,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 115.98㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 119.54㎡ | 5 | 383,000,000원 |
| 2026.01 | 119.54㎡ | 6 | 367,000,000원 |
| 2026.01 | 119.54㎡ | 6 | 367,000,000원 |
| 2025.09 | 115.98㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2025.03 | 119.54㎡ | 15 | 354,000,000원 |
| 2024.10 | 119.54㎡ | 14 | 362,000,000원 |
| 2024.08 | 119.54㎡ | 15 | 388,000,000원 |
| 2024.07 | 115.98㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2024.06 | 119.54㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 371,571,428원 |
신건 최저가 384,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.3%입니다. 최신 거래는 2026.07의 359,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 높습니다. 최근 12개월과 그 이전 거래의 추세 차이는 0.2%로 큰 방향성 변화는 나타나지 않지만, 현재 경매가격 자체는 최근 평균보다 높기 때문에 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,176,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사고려저축은행 | 427,700,000원 | 377,824,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 울산신용보증재단 | 71,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 498,700,000원 중 예상배당은 377,824,000원이고, 미배당은 120,876,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천곡초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·다가구주택·학교·일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격을 기준으로 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 18층이며 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 주변으로 대로 및 중로에 접하며 도로 폭과 포장상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(천곡2지구)이며, 공시지가는 1,059,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 574세대 단지이며 최근 실거래 12건은 350,000,000원에서 400,000,000원 사이에 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 384,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.3%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래 359,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 개별 호수의 층·상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 7번 근저당은 고려저축은행에서 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 최신 등기부에서 권리 상태를 다시 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 집행비용과 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 물건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2021.09.30 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 최저가 384,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 371,571,428원보다 높고 최신 거래 359,000,000원도 웃돕니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리구조는 양호하지만 현재 회차 가격에는 뚜렷한 메리트가 없습니다. 점유·임대관계를 현장에서 확인하고, 가격이 최근 실거래 수준과 어떻게 맞물리는지 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
