울산지방법원 2025타경13093. 울산 남구 신정동 미소드리움 20층 2004호, 전용 82.449㎡ 전부가 대상입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정요항표의 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리가 아니라, 2021.05.12 전입한 김도희의 대항력 있는 임차권입니다. 임차보증금은 240,000,000원이고, 2021.04.16 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권도 갖습니다.
말소기준은 2025.12.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김도희의 전입과 임차권은 이보다 앞서므로 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 잔액이 매수인에게 남습니다. 현재 283,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,762,000원을 제하고도 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원이지만, 가격이 내려가면 권리위험이 다시 살아나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 20층 2004호 · 도로명 울산광역시 남구 봉월로 144 |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 전용 82.449㎡ · 20층건 중 20층 |
| 소유자 | 주식회사아름드리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,015,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018.09.28 국제자산신탁주식회사로 신탁되었다가 2021.05.11 신탁재산 귀속으로 주식회사아름드리에게 돌아왔습니다. 2020.11.25 남구(울산광역시)의 압류는 2020.12.29 해제되어 이미 말소됐습니다. 현재 입찰자가 직접 봐야 할 권리는 을구 1번 김도희 임차권입니다. 임차권등기는 2024.05.17이지만 주민등록·점유개시는 2021.05.12이고, 이는 2025.12.19 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도희 | 제20층 제2004호 82.449㎡ 전부 | 2021.05.12 | 2021.04.16 | 240,000,000원 | 있음 · 2024.05.17 | 대항력 有 우선변제 有 미배당시 인수 |
을구 1-2는 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 경정등기입니다. 2024.11.14 경정으로 재계약 확정일자가 2023.06.05로 정리되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 12개월 평균과 정확히 같다
미소드리움의 면적 매칭 실거래 12건 전체 평균은 278,166,666원이고, 최근 12개월 7건 평균은 283,000,000원입니다. 가격 메리트 판단에서는 최근 시세를 우선해야 하므로 현재 최저가 283,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.0%입니다. 최신 거래는 2026.07의 300,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 4.3% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.67㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 80.18㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.01 | 80.67㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 80.67㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 80.67㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 80.18㎡ | 5 | 271,000,000원 |
| 2025.08 | 80.67㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 80.67㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2025.01 | 80.18㎡ | 14 | 287,000,000원 |
| 2024.10 | 80.67㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2024.09 | 80.67㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2024.08 | 80.67㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 283,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 1. 임차인 김도희 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 256,015,244원 | 38,238,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김도희 보증금 240,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 256,015,244원 중 예상배당은 38,238,000원이고 미배당은 217,777,244원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 전부 싸지는 것은 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 283,000,000원 | 0원 | 283,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 226,400,000원 | 17,569,600원 | 243,969,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 181,120,000원 | 62,215,680원 | 243,335,680원 |
1회 유찰부터는 임차보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 커집니다. 그래서 낙찰가가 226,400,000원으로 떨어져도 매수인 인수액 17,569,600원이 붙어 실질취득은 243,969,600원입니다. 2회 유찰에서는 낙찰가가 181,120,000원까지 내려가지만 인수액이 62,215,680원으로 커져 실질취득은 243,335,680원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 상수도사업본부 동측 인근. 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층건 중 20층 2004호. 승강기·도시가스 개별난방·화재탐지·소화전·지하주차장 등을 갖췄습니다.
- 도로. 서측 폭 약 25미터, 남측 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 대로3류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 미소드리움은 62세대, 사용승인일 2018.09.20입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 5.2회이고 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차. 283,000,000원에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당되어 인수액 0원입니다.
- 유찰 후 계산. 1회 유찰 시 인수 17,569,600원, 2회 유찰 시 인수 62,215,680원을 낙찰가에 반드시 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김도희의 주민등록일자 2021.05.12, 점유개시일자 2021.05.12, 확정일자 2021.04.16 및 2023.06.05 경정 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당결과 확인. 실제 배당에서 임차보증금이 얼마까지 변제되는지가 최종 인수액을 결정합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 집합건축물대장 이용상태는 오피스텔이므로 입찰 전 건축물대장과 이용현황을 함께 확인해야 합니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 5.2회·낙찰률 0.0%라는 수치를 감안해 환금성과 응찰 경쟁을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
맺으며 — 현재는 ‘권리상 0원 인수’, 유찰 후엔 계산법이 완전히 달라진다
이 사건은 선순위 대항력 임차권이 존재하지만 현재 신건 283,000,000원에서는 보증금 240,000,000원이 전액 배당되어 실질 인수 0원입니다. 다만 이 결과만 보고 권리가 깨끗하다고 단정하면 안 됩니다. 매각가가 내려가 배당이 부족해지는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
가격도 현재는 특별히 싸지 않습니다. 최근 12개월 평균이 정확히 283,000,000원이라 신건 최저가와 같고, 최신 거래는 300,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 4.3% 높아졌지만 현재 회차 자체에 할인은 없습니다. 반면 1·2회 유찰 후에는 인수액을 포함한 실질취득이 243,000,000원대로 내려가 시세 대비 여유가 생깁니다. 다만 표면 최저가만큼 싸지는 것은 아닙니다.
현재는 가격 메리트 보통, 권리는 조건부 안전. 유찰 후에는 가격 메리트가 생기지만 인수액 계산이 핵심. 이 물건은 ‘낙찰가’보다 배당 후 남는 보증금을 정확히 계산하는 사람이 유리한 사건입니다.
