울산지방법원 2025타경13125. 울산 중구 반구동 현대그랜드맨션 101동 9층 901호 아파트입니다. 현 소유자는 이동길이며, 2015.01.29 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 136,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 129,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다. 2025.12.26 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 뒤따랐지만, 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 경남은행·우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 분석의 중심은 2015년 우리은행 근저당권 하나입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13125 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 290-3 현대그랜드맨션 101동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 63.0㎡ · 방3·거실 및 주방·욕실·발코니·다용도실 · 15층 중 9층 |
| 소유자 | 이동길 (2015.01.29 소유권이전 · 거래가액 136,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 96,662,059원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2015.01.29 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이며 채무자는 이동길입니다. 2025.12.26 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당표와 회차별 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 138,000,000원은 최근 평균의 110.9%
현대그랜드맨션 동일 면적 63.0㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 124,416,666원, 최신 거래는 2026.05의 125,000,000원입니다. 현재 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 110.9%이므로 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 63.0㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 63.0㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2026.03 | 63.0㎡ | 13 | 139,000,000원 |
| 2026.03 | 63.0㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 63.0㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 63.0㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 63.0㎡ | 10 | 146,500,000원 |
| 2025.12 | 63.0㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 63.0㎡ | 11 | 126,000,000원 |
| 2025.09 | 63.0㎡ | 11 | 137,000,000원 |
| 2025.08 | 63.0㎡ | 13 | 121,500,000원 |
| 2025.07 | 63.0㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 평균 | 63.0㎡ | 12건 | 124,416,666원 |
최근 거래 범위는 105,000,000원~146,500,000원이고 평균은 124,416,666원입니다. 현재 최저가 138,000,000원은 평균뿐 아니라 2026.05 최신 거래 125,000,000원보다도 높은 가격대입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,668,000원 |
현재 회차 138,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 129,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,668,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 129,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 21,545,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 43,269,760원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산종합운동장 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 901호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8미터 소로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 용도지역. 대표지번 기준 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 토지. 완경사 지대의 사다리형에 가까운 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,437,000원/㎡입니다.
- 단지. 현대그랜드맨션은 230세대, 1993.09.28 준공이며 동일 면적 63.0㎡ 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.9%입니다. 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 110,400,000원, 2회 유찰 시 88,320,000원으로 예정돼 있어 회차별 실거래 비교가 필요합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 명도 조건은 현황조사·매각물건명세서·현장으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 말소기준권리, 배당요구, 조세·최우선변제 여부는 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2015.01.29 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 놓고 보면 부담이 크지 않습니다.
그러나 현재 최저가 138,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 124,416,666원의 110.9%입니다. 최신 거래 125,000,000원과 비교해도 신건 가격이 높습니다. 따라서 결론은 “권리는 무난하지만 가격은 보수적으로”입니다. 특히 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계 확인까지 마친 뒤, 가격과 명도 리스크를 함께 판단하는 것이 적절합니다.
