46,075,000원
제주지방법원 2024타경6429. 제주시 아라일동 2657-3 제102동의 연립·다세대형 주택으로, 철근콘크리트구조 경사위징크돌출이음지붕 2층 건물입니다. 감정가 391,631,660원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,075,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 11.76%이지만, 권리구조는 단순한 저가 매물이 아닙니다.
말소기준권리는 2024.11.08. 접수된 김나연의 강제경매개시결정입니다. 이후 같은 날 접수된 김희자의 강제경매개시결정과 2025.05.15. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 최경애는 2020.09.18., 최연수는 2024.05.07. 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 두 사람을 단정적인 대항력 임차인으로 표시할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경6429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 아라일동 2657-3 제102동 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 2층 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 이동식 컨테이너 제외 |
| 소유자 | 권금화 지분 2분의 1 · 김성우 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 391,631,660원 / 46,075,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김나연 / 588,931,506원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건축 관련 | 공부와의 차이 없음 · 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 선순위 전입이 핵심
등기상 담보권은 없고, 김나연의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 김희자의 강제경매개시결정과 2025년 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 별도로 명시된 인수권리가 없지만, 이것만으로 임차보증금 인수까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최경애 | 제102동 전부 현장표시 없음 | 2020.09.18. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 매수인 승계 가능·미상 |
| 최연수 | 제102동 전부 현장표시 없음 | 2024.05.07. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 매수인 승계 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계로 분류된 중복신고는 없으며 실제 확인 대상 임차인은 2명입니다. 두 사람의 보증금은 합산하거나 0원으로 처리할 수 없고, 각 임대차계약과 실제 점유관계를 개별 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 11.76%여도 ‘싼 물건’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 46,075,000원으로 감정가 391,631,660원의 11.76%입니다. 7회 유찰 시 32,252,499원, 8회 유찰 시 22,576,749원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 최저가 외 비용입니다. 이 물건은 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 선순위 전입 2명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가 + 매수인이 승계하는 임차보증금 + 토지 사용관계에서 발생할 수 있는 비용을 확인한 뒤에야 산정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,075,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,350원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 김나연 | 588,931,506원 | 44,845,650원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김희자 | 588,931,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,177,863,012원 중 채권자 배당액은 44,845,650원이며, 미배당액은 1,133,017,362원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.
④ 건물·토지 조건 — 건물만 취득하는 구조
- 매각 범위. 본건은 건물만 매각됩니다. 제시외 건물은 포함되지만 이동식 컨테이너는 매각대상에서 제외됩니다.
- 토지사용권. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰 후에도 토지소유자와의 사용관계가 자동으로 확정된다고 볼 수 없습니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재돼 있습니다. 이용·대출·처분 과정에서 제약이 발생할 수 있는지 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 경사위징크돌출이음지붕 2층 건물이며, 외벽은 치장벽돌마감, 창호는 샷시창입니다. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 대조. 감정자료상 공부와의 차이는 없습니다.
- 대지 정보. 대지는 860㎡ 임야로 공시지가 52,500원/㎡, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 보전녹지지역·보전산지·공익용산지·건축계획심의대상구역 등에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 최경애·최연수의 보증금, 계약기간, 실제 임대인, 점유개시일과 계약 갱신 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 우선변제 가능액과 매수인 승계 가능액을 각각 계산해야 합니다.
- 실제 점유. 두 사람 모두 제102동 전부로 조사됐고 현장표시가 없습니다. 실제 거주자, 세대 구성과 건물 식별 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 소유·사용관계. 대지 소유자, 건물소유자와 토지소유자 사이의 계약, 지료, 법정지상권 성립요건을 확인해야 합니다.
- 사용승인 문제. 사용승인 미취득 원인과 보완 가능성, 건축물대장·허가도면·현황 일치 여부, 금융기관 담보취급 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 매각 포함물 확인. 제시외 건물은 포함되고 이동식 컨테이너는 제외되므로 경계와 소유관계를 현장에서 특정해야 합니다.
- 배당표 재산정. 당해세·최우선변제금과 임차보증금이 확인되면 현재 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축·토지 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가가 위험을 없애지는 않는다”
최저가 46,075,000원은 감정가의 11.76%에 불과하지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 건물만 매각되며 대지에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 사용승인을 받지 않은 건물이라는 조건도 남아 있습니다.
무엇보다 최경애와 최연수의 전입일이 모두 말소기준일보다 빠른데 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 두 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로 실질취득액은 46,075,000원으로 고정되지 않습니다. 이 물건은 낙찰가보다 토지사용권과 임차보증금 확인이 먼저인 고위험 권리분석 대상입니다.
