광주지방법원 2025타경51436. 목포시 용해동 274-2, 영산로 391-1 소재 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물과 토지입니다. 감정평가상 현재 1~3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용 중이며, 토지는 240.0㎡의 주상용 대지입니다. 사용승인일은 1997.09.09, 증축일자는 1997.12.04입니다. 소유자는 오만계이고, 경매는 광주은행이 신청했습니다.

권리의 기준점은 1998.11.02 설정된 광주은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이보다 앞선 금성출판사 전세권 60,000,000원은 2002.11.23 말소됐고, 이후 설정된 광주은행 근저당, 오을진 근저당과 경매개시결정 등은 매각으로 정리되는 구조입니다. 따라서 등기상 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리

말소기준은 1998.11.02 광주은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 2002.08.28 광주은행 근저당 60,000,000원, 2018.05.14 오을진 근저당 120,000,000원, 2025.09.09 광주은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 2012년과 2015년 국민건강보험공단 압류, 2021년 목포시 압류, 2024년 신한카드 가압류는 각각 등기상 해제·말소 처리됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음

네 명 모두 전입일이 말소기준권리인 1998.11.02보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 4명입니다. 다만 대항력과 별개로 현재 점유 상태에 따라 낙찰 후 인도·명도 절차가 필요할 수 있으므로, 현장 점유관계는 반드시 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 — 51.2%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 552,236,330원, 현재 최저매각가는 282,745,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 뒤 감정가의 51.2% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 1~3층 근린생활시설 + 4층 주택의 혼합용도 건물입니다. 가격 판단은 주변 거래가뿐 아니라 층별 임대현황·수익성·건물 상태까지 함께 봐야 합니다.

따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”라고 평가할 근거는 없습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체도 환금성과 응찰가를 보수적으로 점검해야 할 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 282,745,000원 가정)

현재 최저가 282,745,000원 기준으로 담보권 채권 240,000,000원이 전액 배당되고 37,986,570원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수액은 그대로 0

가격이 더 내려가면 담보권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족분이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 실제 시장가와 환금성입니다.

⑥ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포과학대학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린상가 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 남측 영산로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
• 용도. 기준시점 현재 1~3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층으로, 외벽은 석재붙임·몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일·인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 기본 전기·위생·급배수·난방설비와 2층 천정매립형 냉난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 면적 240.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 440,800원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.
• 특이사항. 토지면적 중 16.47㎡는 건축허가 당시 도로확보를 위해 일반건축물대장상 대지면적에서 제외됐으며, 이를 감안해 구분감정평가했습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외 건물이 포함되므로 매각목적물의 범위와 현황을 원본 명세서·현장에서 대조해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 윤선미·박용주·오영개·최홍준의 실제 점유층·사용부분과 현재 영업·거주 여부를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 최홍준은 보증금이 확인되지 않았고, 다른 임차인도 우선변제 관계가 별도로 확정돼 있지 않으므로 계약서·배당요구·현황조사 원본을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라고 해서 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 주변 근린시설·혼합용도 건물의 거래·임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
• 건물 활용성. 1~3층 근린생활시설과 4층 주택이라는 혼합 구조가 실제 임대수요와 매각 시 환금성에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 토지 유효면적 확인. 토지 240.0㎡ 중 16.47㎡가 건축허가 당시 도로확보와 관련해 대지면적에서 제외된 사항을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”

이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 1998.11.02 광주은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재가와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 1~3층 근린생활시설·4층 주택·토지를 묶어 매각하는 혼합용도 부동산이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 최저가 282,745,000원이 감정가보다 크게 낮아졌어도 실제 시세와 수익성이 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격·점유·환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.