광주지방법원 2025타경51436. 목포시 용해동 274-2, 영산로 391-1에 위치한 토지 240㎡와 철근콘크리트조 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1~3층 근린생활시설, 4층 주택이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가는 552,236,330원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 353,431,000원으로 감정가의 64%입니다.
권리의 기준점은 1998.11.02. 설정된 광주은행 근저당 60,000,000원입니다. 이보다 앞선 1997.10.06. 금성출판사 전세권 60,000,000원이 한때 존재했지만, 2002.11.23. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 설정된 근저당·전세권·가압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦고, 현재 남아 있는 선순위 인수권리는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 274-2 · 전라남도 목포시 영산로 391-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지와 건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1~3층 근린생활시설 · 4층 주택 |
| 토지 | 240㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 · 사용승인 1997.09.09 · 증축 1997.12.04 |
| 소유자 | 오만계 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 552,236,330원 / 353,431,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 102,698,832원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 이미 말소
가장 먼저 확인할 권리는 1997년 금성출판사 전세권입니다. 말소기준 근저당보다 앞서 설정된 권리였으나, 등기에는 2002.11.23. 해지를 원인으로 한 말소가 기재돼 있습니다. 따라서 이 전세권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 2002년 광주은행 근저당, 2002년 최정식 전세권, 2018년 오을진 근저당과 2025년 경매개시결정은 모두 기준일 이후입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 4명 모두 기준일 이후
| 성명 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤선미 1층 11평 | 전입 2003.02.05 확정 2003.02.05 | 40,000,000원 차임 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 2025.09.18 | 승계 없음 |
| 박용주 2층 | 전입 2022.04.28 확정일자 미상 | 10,000,000원 월 300,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 미상 | 승계 없음 |
| 오영개 점유부분 미상 | 전입 2002.11.01 확정일자 미상 | 10,000,000원 차임 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 미상 | 승계 없음 |
| 최홍준 점유부분 미상 | 전입 2021.12.31 확정 2003.02.05 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 없음 | 금액 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인·점유자는 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입은 오영개의 2002.11.01.로, 말소기준일 1998.11.02.보다 늦습니다. 네 사람 모두 전입일이 기준일 이후라 대항력은 없고, 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 최저가 64%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 353,431,000원으로 감정가 552,236,330원의 64%입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 1~3층 근린생활시설과 4층 주택이 결합된 토지·건물입니다. 층별 임대수익, 공실, 시설 상태, 주택과 상가의 수요가 함께 가격을 좌우하므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
확인되는 시장 신호는 2회 유찰입니다. 현재 회차에서도 채권 미배당 예상액이 108,686,234원이고, 3회 유찰 시 178,382,827원, 4회 유찰 시 234,140,102원으로 증가합니다. 이는 매수인 인수액이 늘어난다는 의미가 아니라, 매각대금 감소에 따라 후순위 채권자의 미배당이 확대되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,431,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,748,034원 | - |
| 1. 전세권 · 주식회사금성출판사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사광주은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 최정식 | 140,000,000원 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 오을진 | 120,000,000원 | 27,682,966원 | 92,317,034원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 16,369,200원 | 0원 | 16,369,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 456,369,200원 중 예상배당은 347,682,966원, 미배당은 108,686,234원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포과학대학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린상가가 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 남측 영산로를 통해 다른 지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 이용. 기준시점 현재 1~3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용 중입니다. 기본 전기·위생· 급배수·난방설비와 2층 천정매립형 냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 240㎡의 주상용 대지로 평지·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 440,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 도로 확보 면적. 토지면적 중 16.47㎡는 건축허가 당시 도로 확보를 위해 일반건축물대장상 대지면적에서 제외됐으며, 감정평가에도 이 점이 반영됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거 단일용도가 아니라 근린시설과 주택이 결합된 건물로, 매수층과 대출·임대수요가 층별로 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 이력도 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 선순위 금성출판사 전세권과 후순위 최정식 전세권의 말소 상태, 광주은행 근저당권 및 경매개시결정을 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 배당표 검증. 말소된 전세권이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유와 실제 배당 참여 여부를 매각물건명세서·채권계산서·배당요구서로 확인하세요.
- 점유 현황 실사. 윤선미·박용주·오영개·최홍준의 실제 점유층, 영업 여부, 계약 상대방과 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 최홍준 보증금 확인. 대항력은 없으나 보증금이 특정되지 않았습니다. 명세서 보완 여부와 계약서 제출 여부를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세의 현존 여부, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 층별 수익성 조사. 1~3층 근린생활시설과 4층 주택의 보증금·차임·공실·관리비·수선비를 각각 조사해 수익가치를 계산하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용 상태와 건축물대장 반영 여부를 현장에서 확인하세요.
- 보호구역 규제 검토. 절대·상대보호구역 저촉이 향후 업종 변경이나 건물 활용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 1998년 광주은행 근저당이 말소기준이고, 그보다 앞선 금성출판사 전세권은 2002년에 말소됐습니다. 조사된 임차인·점유자 4명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 인수가 없다는 사실만으로 안전한 입찰이 완성되지는 않습니다. 이 물건은 2회 유찰된 근린시설·주택 혼합건물이고, 4명의 점유자와 제시외 건물, 당해세 가능성, 보호구역 규제, 도로 확보를 위해 제외된 16.47㎡가 함께 존재합니다. 여기에 배당 시뮬레이션과 등기상 말소 내역 사이에는 원문 확인이 필요한 지점도 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장·배당·수익성 검증은 필수입니다.