광주지방법원 2025타경51462. 영암읍 남풍리 115-2 일대의 대지와 건물로, 감정 이용상태는 주건물 지하 1층이 기계실·전기실, 지상 1~3층이 의원, 지상 4층이 의원 숙소이며 별도 건물은 소매점인 약국으로 이용 중입니다. 현재 말소기준은 2024.06.27. 광주와이신용협동조합 근저당권 1,992,000,000원입니다. 그 뒤의 같은 조합 근저당권 240,000,000원, 정명건설 가압류 296,000,000원, 영암군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 선순위 점유·임차관계입니다. 이동기, 신용욱, 김경미의 전입일은 모두 말소기준보다 앞서고, 배당 시뮬레이션에서는 이들의 알려진 보증금 합계 1,050,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 여기에 2023.05.17. 전입한 주식회사 지방자치발전연구원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·금액 미상으로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51462 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 영암읍 남풍리 115-2 · 전라남도 영암군 영암읍 동문로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하1층 기계실·전기실 · 지상1~3층 의원 · 지상4층 의원(숙소) · 별도 건물 약국 |
| 토지 | 1,002㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 유한회사태경가야 |
| 감정가 / 최저가 | 3,440,935,050원 / 1,761,758,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권 관련 청구 | 1,937,916,517원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ) 및 수목(a) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 선순위 점유가 핵심
2024.06.27. 설정된 광주와이신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 반면 임차관계는 별도입니다. 말소기준보다 앞서 전입한 점유자는 매수인에게 보증금 반환을 주장할 가능성이 있으므로, 등기부가 소멸한다고 해서 매수인의 부담이 0원이 되는 사건이 아닙니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지방자치발전연구원 | 미상 | 2023.05.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 이동기 | 본건(가의 2층) | 2018.11.02 | 50,000,000원 월 930,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 50,000,000원 |
| 김태경 | 미상 | 2025.02.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신용욱 | 본건(나-건강약국) | 2009.05.18 | 500,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 500,000,000원 |
| 김경미 | 본건(나-건강약국) | 2009.05.18 | 500,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 500,000,000원 |
② 실질취득가 — 최저가 17.6억만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 1,761,758,000원입니다. 그러나 알려진 인수액 1,050,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 2,811,758,000원입니다. 이는 감정가 3,440,935,050원의 약 81.7%에 해당합니다. 즉 법원 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 매수인이 실제 부담해야 할 알려진 금액 기준으로는 감정가의 약 81.7% 수준입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,761,758,000원 | 1,050,000,000원 | 2,811,758,000원+ |
| 4회 유찰 시 | 1,409,406,400원 | 1,050,000,000원 | 2,459,406,400원+ |
| 5회 유찰 시 | 1,127,525,120원 | 1,050,000,000원 | 2,177,525,120원+ |
각 실질취득액의 “+”는 주식회사 지방자치발전연구원의 보증금 등 추가 승계 가능금액을 포함하지 않았다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,761,758,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,017,580원 |
| 인수 · 이동기 보증금 | 50,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 인수 · 신용욱 보증금 | 500,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 인수 · 김경미 보증금 | 500,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 을구 16번 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 1,992,000,000원 | 1,741,740,420원 |
| 을구 19번 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 정명건설 | 296,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,528,000,000원 중 1,741,740,420원이 배당되고, 786,259,580원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 알려진 임차보증금 1,050,000,000원은 배당이 아니라 매수인 승계액으로 별도 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영암여객자동차터미널 남서측 인근으로, 주변은 터미널·숙박시설·점포·상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 주건물은 의원 및 의원 숙소, 별도 건물은 소매점인 약국으로 이용 중입니다. 주거용이 아닌 의료·상업 목적의 수요 검토가 필요합니다.
- 토지. 1,002㎡, 준주거지역, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 503,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 소로1류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 하수처리구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 위생·급배수·냉난방·소화전·화재탐지·승강기·기름보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득액을 분리해서 보세요. 현재 최저가 1,761,758,000원에 알려진 인수액 1,050,000,000원을 더하면 실질취득액은 2,811,758,000원입니다.
- 주식회사 지방자치발전연구원 점유관계를 최우선 확인. 2023.05.17. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 승계 가능금액을 확정할 수 없습니다.
- 건강약국 점유관계 원본 대조. 신용욱과 김경미가 동일한 본건(나-건강약국)에 각각 보증금 500,000,000원으로 기재되어 있으므로 계약서·매각물건명세서·배당요구 관계를 반드시 개별 확인해야 합니다.
- 이동기 배당요구 확인. 이동기는 2025.11.13. 배당요구를 했으나, 현재 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 50,000,000원 전액을 매수인 인수로 보고 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물(ㄱ) 및 수목(a)이 포함되므로 현황과 경계, 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 회차가 더 내려가도 인수액은 별도. 4회 유찰 시 알려진 실질취득액 2,459,406,400원+, 5회 유찰 시 2,177,525,120원+로 계산되며, 미상 선순위 점유자의 금액은 별도입니다.
맺으며 — “감정가 51%”보다 “인수 10.5억+”이 먼저다
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 떨어졌습니다. 그러나 알려진 임차보증금 승계액만 1,050,000,000원이고, 현재 회차 실질취득액은 2,811,758,000원입니다. 더 중요한 점은 말소기준보다 앞선 주식회사 지방자치발전연구원의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험이 열려 있다는 것입니다. 등기권리 자체는 말소기준 이후가 정리되는 구조지만, 이번 입찰의 승부처는 등기부가 아니라 선순위 점유자의 실제 계약내용과 보증금 규모입니다. 최저가 할인율만으로 매력도를 판단하기에는 권리 불확실성이 크므로, 원본 확인 전에는 보수적으로 보는 사건입니다.
