광주지방법원 2025타경51462. 영암여객자동차터미널 남서측 인근의 대지와 건물 일괄매각 물건입니다. 토지는 1,002㎡이고, 감정 이용상태는 지하 1층 기계실·전기실, 지상 1~3층 의원, 지상 4층 의원 숙소, 별도 건물은 소매점인 약국입니다. 감정가 3,440,935,050원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 2,202,198,000원으로 내려왔습니다.
형식적인 권리 판정은 매수인 인수 0원입니다. 점유·임차 신고자 5명의 전입일도 제시된 말소기준일인 2008.09.02보다 늦어 모두 대항력 없음으로 분류됐습니다. 다만 해당 국민은행 근저당은 등기 흐름에 2010.10.06 해지 말소 기록이 함께 존재합니다. 실제 말소기준이 달라질 경우 2009년부터 점유한 약국 관련 신고자 등의 지위 판단도 달라질 수 있으므로, 이 사건은 자동판정만으로 입찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51462 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 영암읍 남풍리 115-2 · 전라남도 영암군 영암읍 동문로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 의원·의원 숙소·소매점(약국) |
| 토지 | 대 1,002㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 4층 건물 및 철근콘크리트·경량철골구조 지상 1층 건물 |
| 소유자 | 유한회사태경가야 (2024.06.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,440,935,050원 / 2,202,198,000원 (2회 유찰·감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주와이신용협동조합 / 1,937,916,517원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ) 및 수목(a) 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정과 말소기록을 함께 봐야 한다
제시된 판정대로 2008년 근저당을 말소기준으로 삼으면, 이후의 근저당·가압류·압류·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 2008년 권리의 말소를 반영해 다른 권리가 실질 말소기준이 된다면, 2009년과 2018년부터 점유한 신고자들의 대항력 판단을 새로 해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “후순위니까 소멸”이 아니라 어느 권리가 실제 기준권리인지 확정하는 것입니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 신고자 5명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지방자치발전연구원 | 미상 | 2023.05.17 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동기 | 본건(가의 2층) | 2018.11.02 | 50,000,000원 / 930,000원 | 2025.11.13 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태경 | 미상 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
| 신용욱 | 본건(나-건강약국) | 2009.05.18 | 500,000,000원 / 미상 | 2025.12.10 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경미 | 본건(나-건강약국) | 2009.05.18 | 500,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 실제 점유·임차 신고자는 5명입니다. 이동기의 신고 보증금은 5,000만원이고, 건강약국 부분의 신용욱·김경미는 각각 5억원으로 기재되어 있습니다. 두 사람이 같은 부분과 같은 전입일을 신고했으므로 각각 독립된 계약인지, 하나의 계약관계를 중복 기재한 것인지 계약서와 배당요구서로 확인해야 합니다. 회사 및 김태경의 보증금과 점유 부분도 확정되지 않아 명도 범위를 현장에서 특정할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 할인 여부는 확인되지 않았다
최저매각가는 2,202,198,000원으로 감정가 3,440,935,050원의 64.0%입니다. 그러나 동일 용도·규모의 최근 실거래 비교가 없어, 감정가 대비 할인율을 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다. 매수인 인수액을 0원으로 보더라도 실질취득액은 최저가와 같은 2,202,198,000원이며, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,202,198,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,421,980원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,106,000,000원 | 2,106,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,872,000,000원 | 71,776,020원 |
| 3. 근저당 · 주식회사스마트저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 문성덕 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 정일권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 4,020,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 변경분 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 영암성실새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 월산새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 레고켐바이오사이언스 | 121,818,854원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 1,992,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 최종귀 | 200,000,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 주식회사 정명건설 | 296,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 13,007,818,854원, 예상 배당 합계 2,177,776,020원, 총 미배당 10,830,042,834원입니다. 신청채권자 광주와이신용협동조합의 청구액 1,937,916,517원은 현재 회차 시뮬레이션상 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 과거 말소기록이 있는 권리가 포함되어 실제 배당순위와 금액은 원본 채권계산서 및 등기부 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영암여객자동차터미널 남서측 인근이며, 주위는 터미널·숙박시설·점포·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 용도에 따른 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지하 1층은 기계실·전기실, 지상 1~3층은 의원, 지상 4층은 의원 숙소로 이용 중이며 별도 건물은 약국입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 건물로, 위생·급배수·냉난방·소화전·화재탐지·경보·승강기·기름보일러 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역, 대 1,002㎡, 상업용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 503,800원/㎡입니다.
- 도로·규제. 소로1류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 의원·숙소·약국이 결합된 대형 상업용 부동산이고 점유자가 다수여서 표준화된 주거상품보다 매수층이 제한될 가능성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 말소기준 확인. 2008년 국민은행 근저당과 2010년 말소기록을 원본 등기부에서 대조하고, 매각물건명세서의 최선순위 설정일을 확인하세요.
- 점유자별 계약서 확인. 5명의 점유 부분, 계약 상대방, 보증금, 월세, 사업자등록·전입일과 배당요구 여부를 각각 대조하세요.
- 건강약국 신고 검증. 신용욱·김경미가 같은 부분·같은 전입일·각 5억원을 신고한 관계를 계약서와 배당요구서로 확인하세요.
- 미상 점유 범위 확인. 주식회사 지방자치발전연구원과 김태경의 실제 점유 공간 및 보증금 관계를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물(ㄱ)과 수목(a)의 위치·현황 및 사용관계를 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 공동담보 배분 확인. 다수 근저당이 토지와 다른 건물에 공동담보로 설정된 만큼 실제 채권액과 공동담보 배분을 확인하세요.
- 세금 확인. 영암군 압류가 존재하므로 당해세·체납세액 및 매각대금에서의 우선배당 여부를 확인하세요.
- 시장가 검증. 감정가 대비 64%만 보지 말고 의원·약국 복합건물의 임대수익, 공실, 건물 상태와 인근 상업용 거래를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서와 채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 기준권리를 확정해야 한다
표면적으로는 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔고, 임차인 5명과 등기상 권리가 모두 후순위로 분류되어 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 결론은 2008.09.02. 국민은행 근저당을 말소기준으로 삼는다는 전제에 서 있습니다. 같은 권리에 2010년 해지 말소 기록이 존재하고, 배당 시뮬레이션에는 과거 말소된 다수 권리가 포함되어 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰과 64%라는 할인율은 확인되지만, 동일 용도 최근 거래가 없어 실질취득액 2,202,198,000원이 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 의원·약국 복합용도, 다수 점유자, 배당순위 불일치 가능성이 겹치는 만큼 결론은 권리 재검증 후 가격 판단입니다. 권리와 점유관계가 원본에서 정리되기 전에는 낮은 최저가만 보고 접근하기 어려운 C등급 주의형 물건입니다.
