서울남부지방법원 2023타경120378. 양천구 목동의 제4층 제401호 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 338,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.05.07. 설정된 보은군산림조합의 근저당권으로 채권최고액은 222,000,000원이며, 이 근저당권은 2022.11.14. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
문제는 권리보다 가격과 물건 상태입니다. 최근 12개월 거래는 2024.04. 230,000,000원 한 건이고, 현재 최저가는 그 금액의 147.0%입니다. 전체 실거래 평균 240,000,000원보다도 훨씬 높습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 8.0% 낮아진 흐름이므로, 과거 평균을 근거로 신건 가격에 프리미엄을 부여하기도 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경120378 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동중앙남로3길 23-6, 제4층 제401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대 주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 81.92㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2002.09.07. |
| 소유자 | 안예린 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 86,426,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수금액은 0원으로 산정되어 있습니다. 말소기준인 2021.05.07. 근저당권 이후 2023.10.06. 가압류, 2023.10.12. 강제경매개시결정, 2023.12.26. 임의경매개시결정, 2023.12.29. 가압류, 2026.03.18. 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 임차보증금 승계나 후순위 등기 인수 때문에 낙찰가 외 추가 취득비가 발생하는 구조는 아닙니다.
② 실거래 비교 — 최근 시세보다 47% 높은 신건
확인된 거래는 2건입니다. 다만 경매 대상 면적은 81.92㎡인데, 거래 면적은 각각 41.69㎡, 58.04㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가격을 대상 호수의 직접 시세로 단정하기보다 참고지표로 보는 것이 적절합니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 거래와 큰 차이를 보인다는 점은 분명한 가격 부담입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 41.69㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 58.04㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저가 338,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 147.0%입니다. 전체 평균 240,000,000원 대비로도 140.8%이며, 최근 거래 추세는 이전 거래보다 -8.0%입니다. 최신 거래와 최근 평균을 우선하면 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 물건 리스크
감정요항상 공부와의 차이는 “-”로 기재돼 있지만, 이후 집합건축물대장에는 위반건축물 표기가 추가됐습니다. 따라서 감정 당시 상태만으로 현재 적법 상태를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 보은군산림조합 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 류이쬔 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 이효두 | 86,426,230원 | 86,426,230원 |
| 4. 갑구 13번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 86,426,230원 | 4,041,770원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 7,231,181원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 422,083,641원 중 예상배당 332,468,000원, 미배당 89,615,641원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 338,000,000원 | 332,468,000원 | 89,615,641원 |
| 1회 유찰 · 80% | 270,400,000원 | 265,814,400원 | 156,269,241원 |
| 2회 유찰 · 64% | 216,320,000원 | 212,491,520원 | 209,592,121원 |
1회 유찰 시 매각가는 270,400,000원, 2회 유찰 시 216,320,000원입니다. 다만 현재 비교 가능한 최근 거래 면적이 대상 81.92㎡와 일치하지 않으므로, 단순히 유찰가가 특정 거래금액 아래로 내려왔다는 이유만으로 바로 저평가라고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서고등학교 남측 인근이며, 주위는 다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 190.1㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 4,158,000원/㎡입니다.
- 규모. 확인된 전체 세대수는 6세대이며 사용승인일은 2002.09.07.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 338,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 147.0%입니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래는 이전 거래보다 -8.0% 낮아졌습니다. 과거 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 비교거래 면적 차이. 대상은 81.92㎡인데 확인 거래는 41.69㎡와 58.04㎡입니다. 직접 비교 가능한 동일면적 거래 확인이 중요합니다.
- 위반건축물 확인. 2024.01.26. 집합건축물대장상 14㎡·3㎡·7㎡ 무단증축 표기가 있으므로 현재 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 권리. 임차인은 없고 매수인 인수는 0원입니다. 다만 입찰 전 최신 등기와 매각서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후 등기들은 매각으로 소멸해 권리구조는 단순합니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격과 물건 상태입니다. 현재 최저가 338,000,000원은 최근 12개월 거래 230,000,000원의 147.0%이며, 최근 거래 추세도 -8.0%입니다. 비교거래의 면적이 대상 호수와 일치하지 않는 한계까지 있고, 2024.01.26. 집합건축물대장에는 무단증축 위반 표기도 있습니다. 따라서 권리는 통과지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
