광주지방법원 2025타경51471. 신안군 지도읍 감정리의 토지와 단독주택·우사·퇴비사 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 등기상 말소기준은 2019.03.29. 목포무안신안축산업협동조합 근저당권 97,000,000원입니다. 그 뒤 삼성카드 가압류와 2025년 임의경매개시결정이 있고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 현황과 이용제한에 있습니다. 목록 1·2·4는 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 전축사이고, 목록 3·5는 맹지이면서 묵전, 목록 6은 전 및 일부 도로, 목록 7은 대지만 현황 일부 도로입니다. 목록 9·10은 우사, 목록 9-1은 퇴비사로 이용 중이며, 목록 8 옥상의 태양광패널 시설은 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51471 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 지도읍 감정리 산526 |
| 등기부 표시 | 전라남도 신안군 지도읍 감정리 산529 · 전라남도 신안군 지도읍 고사길 27-54 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 동식물관련시설(우사) · 퇴비사 |
| 소유자 | 허상대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 570,090,300원 / 255,400,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 229,725,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.03.29. 설정된 목포무안신안축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 2023.09.07. 삼성카드 가압류와 2025.09.16. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2024.09.26.에는 기존 근저당권 중 35,400,000원에 대해 농업협동조합중앙회로 확정채권 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부 이전이 등기돼 있습니다. 이는 새로운 선순위 권리가 별도로 설정된 것이 아니라 기존 1번 근저당권과 연결된 변동사항입니다.
② 가격 판단 — 감정가 44.8%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 255,400,000원으로 감정가 570,090,300원의 44.8% 수준입니다. 이미 3회 유찰돼 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교할 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 255,400,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 204,320,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 163,456,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 255,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,375,600원 |
| 1. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 97,000,000원 | 97,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,131,619원 | 5,131,619원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,892,781원 |
제시된 예상배당 계산에서는 채권자 총 청구액 102,131,619원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 148,892,781원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 신안군 지도읍 감정리 고사마을 남서측 인근으로, 마을·농경지 등이 소재하는 해안 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 농촌지역으로 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 목록 8은 단독주택, 목록 9·10은 동식물관련시설인 우사, 목록 9-1은 퇴비사로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 목록 1·2·4는 공부상 ‘전’이나 현황은 전축사, 목록 3·5는 ‘전’이나 현황은 묵전, 목록 6은 ‘전’이나 현황은 전 및 일부 도로, 목록 7은 ‘대’이나 단독주택 부지 및 일부 도로입니다.
- 접근성. 목록 3·5는 맹지로 명시돼 있어 개별 필지 활용성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지. 대표 토지면적은 1,517㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 전축사, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 준보전산지·생산관리지역과 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 8,340원/㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·4 관련 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있으므로 현황과 허가관계를 사전에 확인해야 합니다.
- 맹지. 목록 3·5는 맹지입니다. 개별 필지의 진입·사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가축사육 제한. 목록 1~6은 가축사육제한구역이며 실제 사육 가능 여부는 지도읍장의 농지사실 조회 회신과 함께 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 목록 8 옥상의 태양광패널 시설은 매각 제외입니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1·2·4 지상의 제시외 건물은 포함되므로 매각 대상과 제외 대상을 현황도면과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%까지 내려왔어도 실거래 시세가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이라 등기상 권리만 보면 비교적 정리된 물건입니다. 그러나 3회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 44.8%라는 할인율만 보고 접근하기에는 변수가 많습니다. 농지취득자격증명, 원상회복명령 가능성, 맹지 필지, 현황과 공부의 차이, 가축사육제한, 태양광패널 매각 제외가 동시에 존재합니다.
권리 인수는 0원, 실물·행정 리스크는 큼. 게다가 최근 실거래 시세가 없어 255,400,000원이 시장가보다 싼지 비싼지도 직접 검증해야 합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 권리분석보다 농지취득 가능 여부·현장 이용상태·진입조건·인허가·실제 환금성을 확인한 뒤 가격을 정하는 데 있습니다.
