광주지방법원 2025타경51471. 신안군 지도읍 감정리의 토지와 단독주택·우사·퇴비사를 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 허상대이며, 2019년 3월 29일 목포무안신안축산업협동조합의 채권최고액 97,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기부보다 토지 이용과 입찰 절차에서 높아집니다. 목록 1·2·4는 공부상 지목이 ‘전’이고 현황은 전축사이며, 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 입찰보증금이 반환되지 않습니다. 원상회복명령이 내려질 가능성도 기재돼 있습니다. 목록 3·5는 맹지이고, 목록 8 옥상의 태양광패널 시설은 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51471 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 지도읍 감정리 산526 · 등기 건물: 감정리 산529, 고사길 27-54 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 동식물관련시설(우사) · 퇴비사 |
| 주요 건물 | 철근콘크리트구조 단층 단독주택 · 일반철골조 우사 2동 · 일반철골조 퇴비사 |
| 소유자 | 허상대 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 570,090,300원 / 319,250,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권 청구액 | 229,725,531원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기증명서 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 사용관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 예상배당에서는 현재 최저가 319,250,000원에서 집행비용과 등기채권을 모두 배당하고도 소유자에게 211,848,881원이 남으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 가격 판단 — 56%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 570,090,300원의 56%인 319,250,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 223,475,000원, 네 번째 유찰 구간은 156,432,500원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 319,250,000원 | 0원 | 211,848,881원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(39%) | 223,475,000원 | 0원 | 117,414,731원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(27%) | 156,432,500원 | 0원 | 51,310,826원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 319,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,269,500원 |
| 1. 근저당 · 목포무안신안축산업협동조합 | 97,000,000원 | 97,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,131,619원 | 5,131,619원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 211,848,881원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 및 이용상태 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 신안군 지도읍 감정리 고사마을 남서측 인근의 해안 농경지대로, 주변에는 마을과 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 농촌지역의 교통사정은 보통입니다.
- 주택. 목록 8은 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며, 급배수·난방·태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 축사 시설. 목록 9·10은 일반철골조 동식물관련시설인 우사, 목록 9-1은 일반철골조 퇴비사로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 목록 1·2·4는 공부상 ‘전’이나 현황은 3필 일단지의 전축사, 목록 3·5는 공부상 ‘전’이나 현황은 묵전입니다.
- 도로 부분. 목록 6은 공부상 ‘전’이나 현황은 전 및 일부 도로, 목록 7은 공부상 ‘대’이나 현황은 단독주택 부지 및 일부 도로입니다.
- 맹지. 목록 3·5는 맹지로 기재돼 있어 독립적인 진입과 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 자료상 확인 면적은 1,517㎡, 지목은 전, 현황은 전축사, 공시지가는 ㎡당 8,340원입니다.
- 매각 제외. 목록 8 옥상의 태양광패널 시설은 매각 대상에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·4에 대한 증명을 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다.
- 농지 사실조회. 지도읍장의 2026.02.13.자 농지사실 조회 회신을 확인하고, 농지취득 가능 여부와 원상회복명령 가능성을 검토해야 합니다.
- 가축사육 가능 여부. 목록 1~6은 가축사육제한구역입니다. 현재 우사 용도와 향후 실제 사육 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 맹지와 진입로. 목록 3·5의 진입권, 도로 사용관계와 목록 6·7의 일부 도로 현황을 지적도·현황측량으로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 목록 1·2·4 지상의 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다. 구조·면적·인허가와 원상회복 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 태양광설비. 목록 8 옥상 태양광패널은 매각 제외이므로 소유관계, 철거·사용 조건과 건물 인도 후 처리 방안을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 단독주택·우사·퇴비사의 실제 점유자와 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본. 농업협동조합중앙회의 근저당 일부 이전액 35,400,000원과 신청채권 청구액 229,725,531원의 관계를 채권계산서·배당요구서에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물별 가치와 활용 제한을 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “입찰 안전”은 다르다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명하고 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 일괄매각 대상은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 단독주택·우사·퇴비사와 여러 농지 필지가 결합된 복합 물건입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 맹지, 공부와 현황의 차이, 가축사육제한, 태양광설비 매각 제외가 동시에 존재합니다.
현재 최저가 319,250,000원은 감정가의 56%지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 볼 수는 없습니다. 등기 권리는 통과하되, 농취증 발급 가능성과 실제 활용·진입·점유·시설 인허가가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 복합적인 토지·시설 리스크를 감당하고 실제로 활용할 수 있는지 여부입니다.
