서울남부지방법원 2025타경783. 강서구 화곡동 네오파크빌 5층 501호, 전용 53.08㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 심현숙 지분 55%, 양희도 지분 45%입니다. 권리의 기준점은 2012년 11월 14일 설정된 국민은행 근저당권 108,000,000원입니다. 그 뒤의 삼성카드 가압류 33,532,240원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
배당 시뮬레이션상 신건 240,000,000원에서는 집행비용 4,160,000원, 국민은행 108,000,000원, 삼성카드 33,532,240원이 모두 배당되고 소유자에게 94,307,760원이 남습니다. 2회 유찰한 153,600,000원 시나리오에서도 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경783 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 157-4 네오파크빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.08㎡ · 지상 5층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2008.12.22 |
| 소유자 | 심현숙 55% · 양희도 45% |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 75,232,531원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인된 배당구조에는 보증금 인수액이 잡혀 있지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입관계를 다시 대조하는 것이 안전합니다. 보증금·확정일자 등 자료가 없는 점유자가 확인될 경우에는 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 말고 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가 240,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 네오파크빌(157-4)은 총 8세대이고, 제공된 시세 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 따라서 2.40억이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,160,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 33,532,240원 | 33,532,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,307,760원 |
신건 240,000,000원 기준 채권자 합계 141,532,240원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 141,532,240원 | 0원 | 94,307,760원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 141,532,240원 | 0원 | 46,979,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 141,532,240원 | 0원 | 9,117,360원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근으로, 다세대·다가구·단독주택과 아파트 단지가 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2008.12.22입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 규모·환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고, 최근 낙찰가·실거래 비교자료가 없어 가격대별 환금성은 별도 현장조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·실점유자를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 제시외 약 9.88㎡. 발코니 부분 판넬조 주택의 무단증축 여부와 행정상 제재, 철거·원상복구 가능성을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 240,000,000원을 ‘시세 이하’로 판단할 근거가 없습니다. 주변 동일 유형·면적의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 공유자 소유. 현재 심현숙 55%, 양희도 45% 공유 상태이므로 점유와 인도 협의 당사자를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2012년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 제공된 모든 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 신건 2.40억의 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가 없고, 총 8세대의 소규모 다세대이며, 발코니에 약 9.88㎡의 제시외 부분이 존재합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 제시외 증축은 반드시 별도 확인해야 하는 물건입니다.
