서울남부지방법원 2025타경805. 금천구 시흥동 금천쏠라이지움 제1층 제112호 근린시설입니다. 소유자 김남수는 2016.12.29 매매를 원인으로 거래가액 652,765,360원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2017.02.28 접수됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 488,400,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 신한은행·하나은행·피비아이컴주식회사의 추가 근저당과 기술보증기금·중소기업은행· 한국무역보험공사·주식회사국민은행의 가압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
권리분석에서 확인할 핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에 등장하는 임차인은 갈밭골솔라 주식회사와 하인경으로 실제 임차인 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 중복 신고도 아닙니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2017.08.10, 2020.07.13으로 2017.02.28 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 임차보증금도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 987 금천쏠라이지움 제1층 제112호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 시흥대로 179 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 셀프빨래방(Wash People) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 업무시설·근린생활시설 건물 내 제1층 제112호 |
| 소유자 | 김남수 · 거래가액 652,765,360원 |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 488,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 398,968,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.02.28 을구 1번 주식회사하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 488,400,000원입니다. 이후 2017.08.14 신한은행 100,000,000원, 2019.08.05 하나은행 120,000,000원, 2025.03.17 피비아이컴주식회사 500,000,000원의 근저당이 추가됐고, 2025년에는 여러 가압류와 압류까지 겹쳤습니다. 그러나 모두 말소기준 뒤에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 갈밭골솔라 주식회사 | 미상 | 2017.08.10 | 5,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하인경 | 전부 | 2020.07.13 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
갈밭골솔라 주식회사는 2017.08.10 전입, 보증금 5,000,000원으로 조사됐고 점유 부분은 미상입니다. 하인경은 전부를 점유하는 것으로 조사됐으며 2020.07.13 전입, 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원이고 2026.02.06 배당요구를 했습니다. 두 임차인 모두 말소기준 2017.02.28보다 전입이 늦으므로 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 488,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,280,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 488,400,000원 | 480,720,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 피비아이컴주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 560,132,766원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 307,311,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 2,420,844,669원, 채권자 예상배당은 480,720,000원, 미배당은 1,940,124,669원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 488,000,000원 | 480,720,000원 | 1,940,124,669원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 390,400,000원 | 384,134,400원 | 2,036,710,269원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 312,320,000원 | 307,147,520원 | 2,113,697,149원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차인이나 매수인이 승계할 등기상 권리가 없어, 유찰로 매각가가 낮아져도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반대로 매각가가 낮아질수록 배당받지 못하는 후순위 채권액은 더 커집니다. 즉 채권자의 미배당 증가와 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현재는 셀프빨래방(Wash People)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 문일중학교 동측 인근에 위치하며 아파트, 다세대주택, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측·북측·서측으로 시흥대로, 시흥대로47길, 시흥대로41길과 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 업무시설·근린생활시설 건물이며 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비, 공동 위생설비 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 광로1류 접합, 과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 갈밭골솔라 주식회사의 점유 부분은 미상이고, 하인경은 전부 점유로 조사돼 현장 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 계획. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해 명도 일정에 반영해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 일반음식점인 제2종근린생활시설과 현황 셀프빨래방 이용 상태가 다르므로 실제 영업·시설 상태를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검토. 감정가와 최저가가 동일한 488,000,000원입니다. 권리 안전성과 별개로 상가 임대수익·공실·관리비·상권을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 집행비용과 채권최고액 등을 기준으로 한 구조이므로 실제 배당 시 당해세·최우선변제 등 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해 권리와 점유 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 따로 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2017.02.28 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 추가 근저당·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 각각 2017.08.10과 2020.07.13에 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재는 감정가 488,000,000원 = 최저가 488,000,000원인 신건입니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 복잡한 권리 인수가 아니라 근린시설 자체의 적정 가격과 현재 셀프빨래방 이용 상태, 임대·점유관계입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 권리와 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
