서울남부지방법원 2025타경805. 서울 금천구 시흥동 금천쏠라이지움 1층 112호의 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자 김남수 씨는 2016년 12월 29일 매매를 원인으로 2017년 2월 28일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 652,765,360원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 488,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 신한은행·하나은행·피비아이컴의 추가 근저당과 여러 채권자의 가압류가 차례로 설정되었고, 하나은행의 신청으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

권리상 중요한 점은 후순위 채권자들의 미배당액이 매우 크더라도, 그것이 그대로 매수인에게 넘어가는 것은 아니라는 사실입니다. 반면 실제 인도와 영업시설 처리는 별개의 문제입니다. 이 상가는 현재 셀프빨래방(Wash People)으로 이용되고 있으며, 임차인 하인경은 전부를 점유하는 것으로 조사되어 낙찰 후 인도와 사용계획을 구체적으로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 기준

이 사건의 말소기준권리는 2017년 2월 28일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 488,400,000원이며, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 해당 근저당은 매각으로 말소되는 권리입니다.

이후 설정된 신한은행 근저당 100,000,000원, 하나은행 근저당 120,000,000원, 피비아이컴 근저당 500,000,000원과 기술보증기금·중소기업은행·한국무역보험공사·국민은행의 가압류, 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 2명 모두 대항력 없음

확인된 임차인은 갈밭골솔라 주식회사와 하인경, 총 2명입니다. 두 임차인의 신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2017년 2월 28일보다 늦습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 따른 대항력 판정은 모두 없음입니다.

임차인 2명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계했습니다. 우선변제 가능성은 확정일자와 법정 요건 확인이 필요하며, 매수인 인수 여부와 배당에서의 변제순위는 별개입니다.

③ 예상배당표 (매각가 390,400,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 6,265,600원을 제외한 384,134,400원이 선순위 하나은행 근저당권에 배분됩니다. 나머지 채권자들은 이 단순 배당 시나리오에서 배당을 받지 못하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 하나은행의 실제 신청 청구액은 398,968,787원입니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 확정채권액·공동담보 관련 정산 등에 따라 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 위 표에서 미배당된 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 판단하며, 미배당액을 매수인 인수액으로 보지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 미배당 증가

현재는 감정가의 80% 수준인 390,400,000원에 매각이 진행되는 회차입니다. 이후 유찰이 반복되면 예정된 최저매각가가 낮아지지만, 그만큼 채권자들에게 돌아가는 배당도 줄어듭니다. 중요한 것은 이러한 가격 인하가 곧바로 시세 대비 할인을 의미하지 않는다는 점입니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 문일중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 주상복합건물과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 건물 대지는 시흥대로·시흥대로47길·시흥대로41길과 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 8층 업무시설·근린생활시설 건물 내 1층 112호입니다. 승강기, 화재경보설비, 지하주차장, 공동 위생·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
• 공부와 현황의 차이. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 (일반음식점)이지만 현재는 셀프빨래방(Wash People)으로 이용 중입니다. 위반건축물 표시가 없더라도 현재 영업형태에 필요한 용도 및 관련 인허가 적합성은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 건축선은 도로경계선에서 3미터 후퇴하도록 표시되어 있습니다.
• 임대 및 환금성. 현황은 셀프빨래방이나 구체적인 임대관계는 확정되지 않았습니다. 하인경의 월차임 1,000,000원은 확인되지만, 이것만으로 전체 점포의 정상 임대수익률이나 시장가치를 산정하기는 어렵습니다. 상업용 부동산은 공실·업종제한·임대수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 하나은행의 2017.02.28 근저당이 말소기준권리인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요. 후순위 근저당·가압류·압류의 말소 여부도 확인해야 합니다.
• 임차인 대항요건. 갈밭골솔라 주식회사와 하인경의 사업자등록·실제 인도일·확정일자·임대차계약을 확인하세요. 신고일이 말소기준 이후라는 판정의 근거를 점검하는 것이 중요합니다.
• 배당요구와 최우선변제. 하인경은 2026.02.06 배당요구를 했습니다. 임차인의 실제 우선변제 요건과 최우선변제 해당 여부에 따라 배당 결과가 바뀔 수 있으므로 단순 예상배당표를 확정액으로 보지 마세요.
• 점유·명도. 하인경의 전부 점유 및 갈밭골솔라 주식회사의 점유관계를 확인하고, 낙찰 후 인도와 협의에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 영업시설 귀속. 셀프빨래방의 세탁·건조기 및 기타 영업시설이 누구 소유인지, 매각 목적물에 포함되는지 확인하세요. 점포 소유권과 내부 영업설비 소유권은 구분해야 합니다.
• 용도·인허가. 공부상 일반음식점과 현황 셀프빨래방의 이용상태 차이가 향후 사용에 문제를 일으키지 않는지 관할 행정기관 및 집합건물 관리규약을 통해 확인하세요.
• 실거래·임대시세. 금천쏠라이지움 및 인근 유사 근린시설의 거래가격, 공실률, 임대료와 관리비를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요. 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다.
• 관리비·체납금. 공용부분 관리비 체납 여부와 공과금 정산 문제를 관리주체에 확인하세요. 미납액의 매수인 부담 범위도 구분해야 합니다.
• 현장 확인. 실제 출입구, 유동인구, 가시성, 점포 내부 구조와 영업상태를 확인하세요. 동일한 1층 근린시설이라도 접근 동선에 따라 수익성과 환금성이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 법원 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원, 하지만 가격 검증은 아직”

이 물건의 장점은 매수인이 떠안을 것으로 분석되는 권리금액이 0원이라는 점입니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 임차인 2명도 대항력이 없는 것으로 조사되어 있습니다.

그러나 이 장점이 곧바로 투자 매력을 보장하지는 않습니다. 현재 최저가 390,400,000원은 감정가 대비 80%이지만, 유사 근린시설의 실제 거래가격과 수익률이 확인되지 않은 상태입니다. 또한 공부상 일반음식점과 현황 셀프빨래방의 이용 차이, 임차인의 실제 점유, 영업시설의 소유관계가 남아 있습니다.

따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·점유·용도 검증이 선행되어야 하는 근린시설로 평가합니다. 권리는 긍정적, 가격 판단은 보류. 감정가 할인율보다 실제 매매·임대시세와 명도 및 사용 가능성을 확인하는 것이 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.