의정부지방법원 2024타경70486. 고양시 덕양구 고양동 푸른마을아파트 304동 14층 1401호입니다. 감정평가상 공부 용도는 아파트이고 내부는 방3·거실·주방·욕실겸화장실2·현관 등으로 이용됩니다. 건물은 지상25층이며 본건은 14층, 사용승인일은 2004.06.30입니다.
등기상 현재 소유자는 박현이며, 2009.12.01 소유권이전 당시 거래가액은 229,500,000원입니다. 말소기준권리는 2010.11.17 설정된 주식회사국민은행 근저당권 154,800,000원입니다. 이 근저당은 2023.03.07 한국자산관리공사로 이전됐고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경70486 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 푸른마을로 15, 304동 14층1401호 (고양동, 푸른마을아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실겸화장실2·현관 등 · 지상25층 중 14층 |
| 사용승인일 | 2004.06.30 |
| 소유자 | 박현 · 2009.12.01 소유권이전 · 거래가액 229,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 101,610,438원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2010.11.17 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 에이치케이저축은행 근저당, 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·케이비국민카드 가압류, 경기신용보증재단 근저당과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.96억은 최근 12건보다 높다
푸른마을3단지 동일 평형 비교표본은 최근 12건이며, 최근 12개월 평균은 259,416,666원입니다. 최저매각가 296,000,000원은 이 평균의 114.1%입니다. 최신 거래 265,000,000원과 최근 12건 최고 거래 270,000,000원도 모두 신건 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.89㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2026.08 | 84.89㎡ | 15 | 263,000,000원 |
| 2026.08 | 84.89㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 84.89㎡ | 21 | 264,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 23 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 15 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 259,416,666원 |
최근 거래 범위는 247,000,000원~270,000,000원입니다. 감정가와 신건 최저가는 296,000,000원으로, 비교표본의 평균뿐 아니라 최고 거래가보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 154,800,000원 | 154,800,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사에이치케이저축은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 136,000,000원 | 58,256,000원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 162,397,851원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 경기신용보증재단 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,355,855원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 665,553,706원 중 채권자 예상배당은 291,056,000원이며, 미배당은 374,497,706원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목암초등학교 남서측 인근이며, 부근은 대단위 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입과 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남측 및 동측으로 왕복4차선 내외 포장도로와 연계됩니다.
- 단지. 푸른마을3단지는 958세대이며 사용승인일은 2004.06.30입니다. 비교면적 84.94㎡와 일치하는 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 감정평가상 제3종일반주거지역·일단의주택단지조성사업지역이며, 하천 저촉·상대보호구역·과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 296,000,000원은 최근 12개월 평균 259,416,666원의 114.1%이고 최근 12건 최고가 270,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 236,800,000원, 2회 유찰 189,440,000원을 최근 실거래와 비교해 응찰 상한을 다시 정하세요.
- 점유·전입 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유자와 전입관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 374,497,706원의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.09.05 기준 권리관계와 매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 정리와 가격 매력은 별개”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2010.11.17 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 정반대입니다. 신건 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균 259,416,666원의 114.1%이고 최근 12건 최고 거래가 270,000,000원보다도 높습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 승부처는 권리보다 응찰가격입니다.
