의정부지방법원 2024타경76323. 경기도 파주시 광탄면 창만리 358-2 일대, 보광로 1366-6 소재의 방송통신시설 및 토지입니다. 등기상 소유자는 주식회사정윤인터내셔날이고, 말소기준은 2024.04.08. 접수된 을구 2번 우리은행 근저당권 2,280,000,000원입니다. 이후 김동훈 근저당, 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·하나은행·국민은행·신용보증기금 가압류, 파주시와 국의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기부보다 점유관계와 유치권에서 올라갑니다. 현황조사상 지에이치네트웍스 주식회사 이두환은 2020.06.17.부터 점유한 것으로 나타나 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. (주)아이비종합건설 역시 전입시점과 보증금이 미상이라 판정이 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경76323 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 창만리 358-2, 358-13, 358-34, 358-44, 358-45 · 보광로 1366-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 방송통신시설 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 3층 · 외부 및 내부 판넬마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 주식회사정윤인터내셔날 |
| 감정가 / 최저가 | 3,485,792,400원 / 3,485,792,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유더블유제십오차유동화전문유한회사(양도전 주식회사우리은행) / 2,620,471,826원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기부는 말소, 점유는 별도 확인
등기부상 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.04.08.의 을구 1번 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 같은 날 접수된 을구 2번 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 을구 3번 김동훈 근저당과 을구 4번 김형노 근저당 등도 후순위입니다.
② 임차인·점유 및 유치권 — 이 사건의 핵심
실제 점유자 2명이 확인되며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않아 보증금을 합산하거나 인수액을 산정할 수 없습니다.
| 점유자 | 용도 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지에이치네트웍스 주식회사 이두환 | 방송통신시설 | 2020.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)아이비종합건설 | 방송통신시설 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 승계 아님 |
이 물건의 실질취득비용은 낙찰가만으로 계산할 수 없습니다. 임차보증금 인수액이 확정되지 않았고 유치권 성립 여부도 미확정이기 때문입니다. 최저가 3,485,792,400원에 낙찰받는다고 해도, 실제 부담이 최저가와 동일하다고 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,485,792,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,257,924원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김동훈 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 1,140,750,000원 | 1,038,534,476원 |
| 5. 근저당 · 김형노 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 246,686,556원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사하나은행 | 553,838,848원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,063,805원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 90,540,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,811,879,778원 중 3,448,534,476원이 배당되고, 1,363,345,302원은 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 미상인 만큼 이 배당표만으로 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 방송통신시설로 이용 중이며, 일반철골구조 기타지붕 3층 건물입니다.
- 주위환경. 파주시 광탄면 창만리 ‘창만1리 마을회관’ 남동측 인근으로, 공장·창고·근린생활시설·임야·전·답이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통편의성은 보통입니다.
- 설비. 전기설비·위생급배수설비·소방설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역, 성장관리계획구역 산업 Zone, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등이 관련되어 있습니다.
- 토지. 일부 토지는 지목이 전 또는 임야이나 건축허가를 거쳐 준공 후 방송통신시설 건부지로 이용 중이며, 목록2 토지는 현황 대지로 농지취득자격증명이 필요하지 않습니다.
- 지분. 목록7은 124분의 3.3 지분 전부가 평가·매각 대상입니다.
- 제외물건. 목록2 토지 지상의 소유자 미상 컨테이너 1동은 이전 가능한 동산으로 보아 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 주거용 표준상품이 아니라 방송통신시설과 토지가 결합된 물건으로, 점유·유치권과 토지 조건을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지에이치네트웍스 주식회사 이두환 보증금 확인. 2020.06.17.은 말소기준 2024.04.08.보다 빠릅니다. 보증금·점유요건·대항력 성립 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- (주)아이비종합건설 점유관계 확인. 전입시점과 보증금이 미상이라 대항력과 우선변제 여부를 현재 상태로는 판단할 수 없습니다.
- 유치권 373,920,000원 검증. 2024.08.28. 신고됐고 현장에 유치권 행사 현수막도 있었으나 성립 여부는 불분명합니다. 공사계약·기성·채권 발생시기·점유 계속 여부 확인이 핵심입니다.
- 일괄매각·지분매각 확인. 일괄매각이며 목록7은 지분매각입니다. 매각대상 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 목록2 토지 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로 낙찰 후 현장 이용계획에 포함해 계산하지 않아야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지 조건을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가가 곧 적정 시세라는 전제는 금물입니다. 방송통신시설이라는 특수용도와 미확정 인수위험을 반영해 별도의 현장·시장 검증이 필요합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 말소표 밖의 위험을 본다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.04.08. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매 권리분석의 결론은 등기부 말소 여부만으로 끝나지 않습니다.
2020.06.17.부터 점유한 지에이치네트웍스 주식회사 이두환의 보증금이 미상이고, (주)아이비종합건설의 점유기준일과 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 같은 (주)아이비종합건설이 373,920,000원 유치권을 신고했고 현장에도 유치권 행사 표시가 있었습니다. 성립 여부가 불분명하다는 점 자체가 입찰 전 해소해야 할 핵심 변수입니다.
따라서 이 사건은 “배당표상 인수 0원 = 실제 인수 0원”으로 보면 위험합니다. 실질취득비용은 최저가 3,485,792,400원에 미확정 임차보증금·유치권 위험을 반영한 뒤 판단해야 합니다. 시세 검증 근거도 부족한 상태이므로 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기권리는 정리되지만, 점유와 유치권을 확인하기 전에는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.
