의정부지방법원 2024타경78251. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티일산파밀리에4단지 405동 5층 501호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 순현기이며, 2021년 3월 11일 거래가액 570,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다. 제공된 권리판단상 말소기준은 2022년 4월 18일 설정된 행복드림금융대부주식회사의 근저당권, 채권최고액 37,700,000원입니다. 이후 소상공인시장진흥공단 가압류, 국세·건강보험 압류, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이 물건은 일반적인 ‘깨끗한 아파트’로 단순화해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음이라고 명시돼 있기 때문입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있고, 일산서구청은 분양 당시 토지와 건물에 대한 취득세가 납부됐다는 사실을 2026.06.18. 회신했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78251 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 하이파크3로 61, 405동 5층501호 (덕이동,하이파크시티일산파밀리에4단지) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 146.95㎡ 면적대 · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 순현기 · 2021.03.11. 소유권 취득 · 거래가액 570,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 663,000,000원 / 663,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 327,080,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 대지권은 별도 확인
말소기준권리는 2022.04.18. 행복드림금융대부주식회사 근저당권 37,700,000원입니다. 2024.04.26. 해당 근저당권은 주식회사오케이플러스대부로 이전됐고, 같은 날 행복드림금융대부주식회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이 기재됐습니다. 후순위로는 소상공인시장진흥공단 29,904,374원 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 34,518,952원 가압류, 영등포농업협동조합의 임의경매개시결정, 고양시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판단에서는 이 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 6.63억은 최근 시세 위
하이파크시티일산파밀리에4단지는 1,676세대, 2011.03.31. 준공 단지입니다. 대상과 매칭된 146.51~146.95㎡ 면적대의 최근 실거래 12건 전체 평균은 623,416,666원이지만, 최근 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 600,500,000원, 최신 2026.05. 거래는 550,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 146.51㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2026.04 | 146.95㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.01 | 146.51㎡ | 7 | 590,000,000원 |
| 2025.06 | 146.51㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2025.06 | 146.51㎡ | 3 | 585,000,000원 |
| 2025.06 | 146.51㎡ | 7 | 618,000,000원 |
| 2025.05 | 146.51㎡ | 3 | 585,000,000원 |
| 2025.02 | 146.51㎡ | 22 | 660,000,000원 |
| 2024.10 | 146.51㎡ | 6 | 680,000,000원 |
| 2024.10 | 146.95㎡ | 23 | 690,000,000원 |
| 2024.06 | 146.51㎡ | 14 | 665,000,000원 |
| 2024.06 | 146.51㎡ | 4 | 598,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 600,500,000원 |
현재 최저가 663,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 110.4%입니다. 최근 시세보다 낮기는커녕 약 10% 높은 수준으로 제시돼 있습니다. 전체 12건 평균 623,416,666원 대비로도 최저가는 106.3%입니다. 무엇보다 최근 12개월 평균은 과거 거래군 대비 -7.1%로 하락했습니다. 2025.06. 680,000,000원 거래가 있었지만, 최신 2026.05. 거래는 550,000,000원까지 낮아졌기 때문에 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격에 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 663,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,030,000원 |
| 2. 근저당권 · 행복드림금융대부주식회사 | 37,700,000원 | 37,700,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 29,904,374원 | 29,904,374원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 34,518,952원 | 34,518,952원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 551,846,674원 |
제시된 예상배당에서는 채권 102,123,326원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감될 수 있고, 실제 후순위 배당 및 소유자 잔여금은 변동할 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼야 시세와 가까워진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 663,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 530,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 424,320,000원 | 0원 | 0원 |
현재 신건 663,000,000원은 최근 12개월 평균 600,500,000원을 웃돌지만, 1회 유찰 시 530,400,000원, 2회 유찰 시 424,320,000원으로 내려갑니다. 권리상 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 계산돼 있어, 이 사건은 유찰에 따라 실질취득 자체가 그대로 낮아지는 구조입니다. 다만 대지권 미등기 문제는 가격이 낮아져도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 백송초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 5층 501호이며, 기본 위생·급배수·난방·화재경보·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 단지 규모. 하이파크시티일산파밀리에4단지는 1,676세대, 2011.03.31. 준공 단지입니다.
- 토지. 지적 미정리 상태로 조사됐고, 아파트단지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 663,000,000원은 최근 12개월 평균 600,500,000원의 110.4%입니다. 하락 추세 -7.1%까지 반영해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 최신 실거래는 2026.05. 550,000,000원입니다. 전체 평균 623,416,666원만 보고 가격 메리트를 판단하면 과거 고가 거래의 영향을 받을 수 있습니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음으로 기재돼 있습니다. 최저가에 대지권 가격이 포함돼 있다는 사실만으로 실체 확인을 생략하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위와 잔여금 변동을 판단할 수 있습니다.
- 임차·명도. 임차인은 확인되지 않았으나 실제 점유관계는 매각 전 현황과 원본 조사서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·대지권 관련 사실조회 회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 대지권이 승부처
이 사건은 표면적인 등기·임차 구조만 보면 부담이 크지 않습니다. 임차인은 없고, 제공된 배당계산상 매수인 인수액도 0원이며 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 현재 최저가 663,000,000원은 최근 12개월 평균 600,500,000원의 110.4%이고, 최신 거래는 550,000,000원, 최근 추세는 -7.1%입니다. 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다.
여기에 대지권 미등기·대지권 유무 미확인이라는 별도 변수가 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 안전하다”에서 결론낼 사건이 아닙니다. 등기상 인수는 0원, 신건 가격은 보류, 대지권은 원본 확인 필수. 현재 회차에서 가장 중요한 세 가지 결론입니다.
