서울남부지방법원 2025타경13363. 서울 구로구 구로동 451-15의 연립·다세대 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 연와조 스라브지붕 지하1층·지상2층이고 사용승인일은 1987.08.19.입니다. 감정평가상 지1층 101호·102호·103호, 1층 201호·202호·203호, 2층 1개호가 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이승국입니다.

등기상 경매의 기준점은 2025.06.18. 현대카드 주식회사 가압류 37,086,671원입니다. 이후 우리금융캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 기준권리 전에 전입한 다수의 임차인과 매각물건명세서가 별도로 경고한 김분녀 임차권등기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 승부처는 임차인

소유권은 2019.05.23. 최금행에게 상속으로 이전된 뒤, 2021.03.31. 이승국에게 매매를 원인으로 이전됐습니다. 그 후 2025.06.18. 현대카드의 가압류가 들어오며 이 사건의 말소기준권리가 됩니다. 2025.06.26. 우리금융캐피탈 가압류와 2025.11.18. 강제경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 9명입니다. 이 중 나운자·손판성·김명기·노신철·PIAO JINGSHUN·JIN ZHANGWEN은 전입일이 2025.06.18. 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 그러나 이들의 보증금 대부분이 확인되지 않아 실제 매수인이 떠안을 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득액’ 확정이 먼저

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 690,700,080원인 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.

더 중요한 점은 이 사건의 실질취득액이 단순 낙찰가로 끝나지 않을 수 있다는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 남으면 매수인 부담이 될 수 있으므로, 실질취득액 = 낙찰가 + 실제 인수되는 미배당 보증금의 관점으로 봐야 합니다. 현재는 여러 임차인의 보증금이 미상이고 김분녀 임차권등기에도 별도 승계 경고가 있어 실질취득액 산정 자체를 보류하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 690,700,080원 가정)

위 표는 가압류 채권과 집행비용 중심의 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 대항력 임차인의 미상 보증금 및 김분녀 임차권등기의 실제 배당·잔존액을 확정한 표가 아닙니다.

⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 주변환경. 서울구로초등학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 불가능합니다. 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 연와조 스라브지붕 지하1층·지상2층, 적벽돌 외벽과 샷시창호이며 기본 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지 132.0㎡, 평지·세로장방형, 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비사업의 사업시행구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 일괄매각 주의. 제시외 건물 포함. 등기부상 지층이 문패상 1층으로 표시되고, 토지 공부상 면적과 건물의 대지 면적이 일부 다르며 일부 면적은 도로로 이용 중인 것으로 기재돼 정확한 경계 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 보증금부터 확정. 나운자·손판성·김명기·노신철·PIAO JINGSHUN·JIN ZHANGWEN의 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 박경순 전입일 확인. 보증금 75,000,000원이 확인돼 있으나 전입일이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
• 김분녀 임차권등기 원문 확인. 보증금 160,000,000원이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 매각물건명세서 특기사항을 배당표와 함께 대조해야 합니다.
• 실질취득액으로 입찰가 판단. 단순 최저가가 아니라 낙찰가에 실제 승계될 미배당 보증금을 더한 총 취득부담을 기준으로 봐야 합니다.
• 차량 접근 확인. 감정평가에서 차량 진출입 불가능으로 조사됐으므로 현장 접근성과 매도 시 환금성 영향을 직접 확인해야 합니다.
• 경계·도로 이용 부분 확인. 토지 공부 면적과 건물 대지 면적 차이, 일부 도로 이용 면적 때문에 필요 시 지적측량 등으로 경계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물 확인. 매각 대상과 현황의 범위를 현장에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “신건 690,700,080원보다 인수범위가 먼저다”

이 사건은 권리가 단순한 신건이 아닙니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그 전에 전입한 임차인이 6명이고 보증금이 대부분 확인되지 않았습니다. 박경순은 보증금 75,000,000원이 있으나 대항력 판단에 필요한 전입일이 미상이며, 김분녀는 보증금 160,000,000원의 임차권등기에 대해 매각물건명세서가 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시합니다.

따라서 이 사건의 결론은 “가격 보류” 이전에 “권리확정 보류”입니다. 실거래 비교 자료도 없어 신건 최저가 자체의 가격 메리트를 평가하기 어렵고, 무엇보다 실제 승계될 임차보증금을 확정하지 않으면 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 배당요구 종기와 임차인별 보증금·확정일자·점유·전입·배당요구 상태를 원본으로 대조한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 고난도 권리분석 사건입니다.