서울남부지방법원 2025타경13363. 구로동 451-15의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 지하 1층·지상 2층의 연와조 건물이고, 지층 3개호, 1층 3개호, 2층 1개호가 주택으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 이승국이며, 우리금융캐피탈의 강제경매개시결정이 2025년 11월 18일 등기되었습니다.
등기상 말소기준권리는 2025년 6월 18일 현대카드 가압류입니다. 뒤이어 우리금융캐피탈 가압류와 경매개시결정이 붙었습니다. 여기까지만 보면 후순위 권리가 정리되는 일반적인 강제경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건은 임차관계가 권리분석의 중심입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 여럿이고, 뒤늦게 등기된 임차권도 명세서상 인수 위험이 따로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 451-15 도로명주소: 서울특별시 구로구 구로중앙로27다길 7-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 연와조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 · 사용승인 1987.08.19 |
| 이용상태 | 주택 · 지층 3개호(101·102·103호), 1층 3개호(201·202·203호), 2층 1개호 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 132.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 이승국 (2021.03.31 소유권이전등기 · 매매 원인) |
| 감정가 | 690,700,080원 |
| 최저매각가 | 552,560,064원 (감정가 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 우리금융캐피탈 주식회사 · 청구액 28,919,379원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2025.06.18 현대카드 주식회사 가압류 · 37,086,671원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 중요하다
말소기준인 현대카드 가압류와 그 이후 우리금융캐피탈 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 그러나 경매로 등기가 말소된다는 것과 임차보증금 반환 부담이 없어지는 것은 별개입니다. 특히 2026년 2월 2일 등기된 김분녀 임차권은 일반적인 후순위 임차권처럼 단순 처리하기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 9명
임차인별로 전입일, 확정일자, 배당요구와 보증금을 나누어 봐야 합니다. 전입이 빠르다는 사실만으로 모두 확정적인 대항력자로 판정할 수는 없습니다. 또한 보증금이 확인되지 않은 임차인에 대해서는 인수액을 0원으로 계산할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 · 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성일 주거 · 범위 미상 |
2025.11.14 확정일 미상 |
미상 | 후순위 전입 기준 없음 |
확인 필요 | 일반 전입 기준 인수 근거 없음 |
| 나운자 주거 · 범위 미상 |
2023.10.30 확정일 미상 |
미상 | 가능·미상 선순위 전입 |
확인 필요 | 가능성 있음 |
| 손판성 주거 · 범위 미상 |
2023.12.06 확정일 미상 |
미상 | 가능·미상 선순위 전입 |
확인 필요 | 가능성 있음 |
| 김명기 점유 범위 미상 |
2024.12.13 확정일 미상 |
미상 | 가능·미상 선순위 전입 |
확인 필요 | 가능성 있음 |
| 노신철 주거 · 범위 미상 |
2021.10.01 2024.10.11 |
미상 | 가능·확인 선순위 전입 |
배당요구 2026.01.27 |
미배당 보증금 위험 |
| PIAO JINGSHUN 점유 범위 미상 |
2024.10.11 확정일 미상 |
미상 | 가능·미상 선순위 전입 |
확인 필요 | 가능성 있음 |
| JIN ZHANGWEN 점유 범위 미상 |
2024.10.11 확정일 미상 |
미상 | 가능·미상 선순위 전입 |
확인 필요 | 가능성 있음 |
| 박경순 1층 201호 전부 |
미상 확정일 미상 |
75,000,000원 | 가능·미상 전입일 확인 필요 |
확인 필요 | 조건·금액 미확정 |
| 김분녀 건물 2층 전부 |
2025.11.27 2023.10.12 |
160,000,000원 | 명세서 인수 명시 전입 기준 후순위 |
배당요구 있음 2026.02.02 순위 확인 필요 |
전액 미변제 시 임차권 미말소 |
대항력 '가능·미상'은 선순위 전입 등 위험 신호가 있으나 실제 임차권 성립·점유·보증금 및 배당관계가 확정되지 않았다는 의미입니다. 표시된 점유자들 사이의 계약관계와 보증금 중복 여부도 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다
이번 매각은 한 차례 유찰된 상태로 최저매각가가 552,560,064원입니다. 감정가 690,700,080원 대비 80%라는 점은 명확합니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 다릅니다. 인근 비교거래를 통한 시세가 확정되지 않은 데다 인수보증금도 미확정이므로, 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 산정 채권 미배당 | 잠정 소유자 잔여 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 552,560,064원 | 0원 | 481,020,371원 | 인수액 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 442,048,051원 | 0원 | 371,613,478원 | 인수액 미확정 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 353,638,440원 | 0원 | 284,273,410원 | 인수액 미확정 |
회차별 미배당 0원과 소유자 잔여액은 산정에 포함된 가압류 채권 등에 한정된 추정치입니다. 임차인 보증금의 우선변제, 미배당 및 매수인 인수 위험이 반영된 확정 배당결과가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 552,560,064원 가정 · 임차권 배당 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,925,601원 |
| 1. 가압류 · 현대카드 | 37,086,671원 | 37,086,671원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 26,527,421원 | 26,527,421원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈 | 미상 | 0원(별도 산정 제외) |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 481,020,371원 |
집행비용 및 확인된 가압류 채권만 반영한 단순 배분입니다. 김분녀 보증금 160,000,000원, 박경순 보증금 75,000,000원, 노신철 등 다른 임차인의 보증금, 우선변제 및 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 표시된 소유자 잔여액을 실제 배당 가능액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울구로초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 본건까지 차량 진출입이 불가능합니다. 진입 및 활용상의 제약을 반드시 확인해야 합니다.
- 건물 노후도. 사용승인일은 1987.08.19이며, 지하 1층·지상 2층 연와조 건물입니다. 외벽은 적벽돌, 창호는 샷시창호 등으로 조사되었습니다. 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용 형태. 지층 3개호, 1층 3개호, 2층 1개호로 사용되는 주택입니다. 다수 점유자가 확인되어 매수 후 인도·명도 및 임대차 정리에 상당한 검토가 필요합니다.
- 토지 및 규제. 토지면적 132.0㎡, 공시지가 2,511,000원/㎡, 제2종일반주거지역입니다. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 소규모주택정비사업의 사업시행구역에도 포함되어 있습니다.
- 토지거래 및 경계. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정이 확인됩니다. 지정대상·기간·매수인 요건에 따른 해당 여부를 검토해야 합니다. 토지 공부상 면적과 건물 대지 면적에 일부 차이가 있으며, 건축선 후퇴 등으로 일부가 도로로 이용되어 정확한 경계는 지적측량 확인이 필요할 수 있습니다.
- 환금성. 차량 진출입 불가, 노후 건물, 복수 임차인, 토지 경계 및 이용상 제약이 겹칩니다. 매수 후 활용과 재매각의 난도가 높은 유형으로 판단되며, 감정가 대비 유찰만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김분녀 임차권의 존속·인수 여부. 보증금 160,000,000원, 계약일 2023.10.12, 점유개시일 2023.10.23, 주민등록일 2025.11.27, 임차권등기일 2026.02.02를 모두 대조해야 합니다. 특히 명세서에 명시된 전액 미변제 시 미말소 조건을 확인하고 실제 배당 후 잔액을 따져야 합니다.
- 선순위 전입 6명의 실제 계약관계. 나운자·손판성·김명기·노신철·PIAO JINGSHUN·JIN ZHANGWEN의 점유 범위, 보증금, 대항력 성립 여부와 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 노신철 배당 및 미배당액. 2021.10.01 전입, 2024.10.11 확정일, 2026.01.27 배당요구가 확인됩니다. 보증금이 미상이므로 배당 후 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 박경순 보증금 75,000,000원. 전입일·확정일이 확인되지 않습니다. 실제 점유 호수와 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 산정에서는 임차인 배당이 제외되어 있습니다. 신청채권자 배당 표시와 가압류 배당액도 대조해야 하므로 배당순위·미배당 보증금·소유자 잔여액을 다시 검토해야 합니다.
- 등기부 전체 재확인. 근저당권 등 다른 권리의 등기 순위와 내용까지 원본으로 확인하고, 매각물건명세서의 인수권리 기재와 교차 검토해야 합니다.
- 현장 및 경계 확인. 지층 문패상 1층 표기, 제시외 건물, 토지 면적 차이와 일부 도로 이용 구간, 차량 진출입 불가 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 및 활용계획. 토지거래허가구역 적용 여부와 각종 고도·교육환경 관련 제한, 소규모주택정비사업 구역 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 최종 입찰가 산정. 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수할 보증금 + 필요한 취득·인도·정비 비용을 기준으로 검토해야 합니다. 실제 인수액과 비교시세가 확인되기 전에는 가격상 이익을 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 먼저 확인할 것은 인수보증금”
이 사건은 감정가 690,700,080원에서 최저가 552,560,064원으로 내려온 연립·다세대 및 토지 일괄매각입니다. 하지만 감정가 대비 80%라는 숫자가 곧 매수인에게 유리한 가격이라는 의미는 아닙니다.
말소기준권리 이후의 일반 가압류는 소멸하더라도, 김분녀의 160,000,000원 임차권은 명세서상 전액 미변제 시 존속하는 것으로 명시되어 있고, 다른 선순위 전입자들의 보증금과 인수 가능성도 남아 있습니다. 현재 배당 추정치의 인수액 0원은 이러한 위험을 해소한 결과가 아닙니다.
여기에 차량 진출입 불가, 오래된 건물 구조, 복잡한 점유 형태, 토지 경계 확인 필요성까지 겹칩니다. 권리 확정 전에는 실질취득금액도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 유찰 횟수를 기다리는 것이 아니라, 임차인별 계약·배당·인수 관계를 정리하는 것입니다.
