의정부지방법원 2025타경4103. 고양시 덕양구 원흥동 클래시아더퍼스트 12층 1212호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 업무시설로 이용 중입니다. 소유자는 조희주이며, 2023.02.28 거래가액 136,408,000원으로 소유권이전 등기를 마친 날 하나은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 2025.07.25 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리구조의 핵심은 임차인보다 선후관계입니다. 문성기의 전입신고일은 2023.09.12로 말소기준권리인 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4103 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1 클래시아더퍼스트 12층 1212호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 권율대로 656 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 철근콘크리트구조 · 19층 건물 내 12층 1212호 · 사용승인 2022.12.29 |
| 소유자 | 조희주 · 단독소유 · 거래가액 136,408,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 91,291,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당 이후는 매각으로 정리
최초 신탁등기는 2023.01.13 주식회사하나자산신탁 명의로 보존됐으나 이미 말소됐습니다. 2023.02.28 조희주 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 1번 근저당권이 말소기준이며, 2025.07.25 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 없고, 매수인 승계도 없다
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 문성기 본인이 현황조사와 매각물건명세서에 확인됩니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성기 | 23.0400 | 3,000,000원 | 400,000원 | 2023.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,422,000원 |
현재 회차 127,000,000원 가정에서는 하나은행 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 4,422,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원흥초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 아파트·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 원흥역(3호선)과 버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난합니다.
- 이용. 본 호실은 감정 당시 업무시설로 이용중입니다.
- 건물. 일반철골구조 철근콘크리트구조, 19층 업무시설 및 근린생활시설 건물 내 12층 1212호이며 사용승인은 2022.12.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 45m, 남측 약 30m, 동측 약 18m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 문성기의 실제 점유 범위와 현재 점유 지속 여부를 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 원본 매각물건명세서·배당요구종기 관련 서류에서 다시 대조하세요.
- 업무시설 이용 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 당시 업무시설로 이용 중이므로 실제 사용형태와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 127,000,000원, 1회 유찰 시 101,600,000원, 2회 유찰 시 81,280,000원으로 매각가가 달라집니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 비용은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리상 핵심은 ‘후순위 임차인·인수 0원’
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 하나은행 근저당이 2023.02.28 말소기준권리이고, 임차인 문성기의 전입은 2023.09.12로 뒤에 있습니다. 따라서 문성기는 대항력이 없고, 매수인이 보증금 3,000,000원을 승계하지 않습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 사건상 근린시설이고 실제로는 업무시설로 이용 중입니다. 따라서 아파트처럼 단순히 권리만 보고 판단할 수 있는 물건은 아닙니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 실제 점유·이용상태와 응찰가격의 적정성을 따로 확인하는 것이 최종 의사결정의 핵심입니다.
