의정부지방법원 2025타경6321. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티 일산파밀리에2단지 206동 805호 아파트입니다. 소유자는 이태종으로, 2020년 4월 29일 거래가액 636,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 5월 18일 설정된 군산시수산업협동조합 근저당 850,800,000원입니다. 이후 2025년 11월 임의경매개시결정, 롯데카드와 신한카드의 가압류가 이어졌으나 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이재호 1명입니다. 805호에 2025년 5월 15일 전입했고 같은 날 확정일자가 확인되며, 2026년 1월 20일 배당요구를 했습니다. 다만 전입일 자체가 말소기준권리인 2022년 5월 18일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 우선변제에 따른 실제 배당액은 산정하기 어렵지만, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없고 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 206동 8층 805호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 173.77㎡ · 제206동 제8층 제805호 |
| 소유자 | 이태종 (2020.04.29. 거래가액 636,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 733,000,000원 / 733,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 716,844,380원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 서대구신용협동조합·현대해상화재보험·오아시스펀딩 관련 근저당과 질권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022년 5월 18일 군산시수산업협동조합의 근저당입니다. 채권최고액은 850,800,000원으로 감정가보다 크고, 신건 매각가를 733,000,000원으로 가정한 배당에서도 근저당에 723,270,000원만 배당돼 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 후순위 채권자의 미회수 문제이지 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재호 · 805호 | 2025.05.15 / 2025.05.15 | 미상 | 2026.01.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고일 2025년 5월 15일은 말소기준권리 2022년 5월 18일보다 뒤입니다. 따라서 이재호의 임차보증금이 확인되지 않았다는 사실과 별개로 대항력은 성립하지 않습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만 보증금이 미상이라 우선변제 실제 금액은 확인할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 114.7%, 하락 추세까지 겹친다
하이파크시티일산파밀리에2단지는 1,208세대이고, 이 물건과 동일한 173.77㎡ 실거래가 12건 확인됩니다. 전체 12건 평균은 668,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 639,166,666원, 최신 2026년 6월 거래는 615,000,000원입니다. 신건 최저가 733,000,000원은 최근 평균의 114.7%이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -8.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 173.77㎡ | 13 | 615,000,000원 |
| 2026.05 | 173.77㎡ | 4 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 173.77㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 173.77㎡ | 22 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 173.77㎡ | 7 | 680,000,000원 |
| 2026.01 | 173.77㎡ | 24 | 670,000,000원 |
| 2025.03 | 173.77㎡ | 3 | 665,000,000원 |
| 2025.02 | 173.77㎡ | 15 | 710,000,000원 |
| 2025.01 | 173.77㎡ | 22 | 680,000,000원 |
| 2024.08 | 173.77㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2024.04 | 173.77㎡ | 13 | 710,000,000원 |
| 2024.02 | 173.77㎡ | 16 | 725,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 173.77㎡ | 6건 | 639,166,666원 |
전체 표본의 최고 거래가도 725,000,000원인데 신건 최저가는 733,000,000원입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 최저가는 109.6% 수준이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 114.7%입니다. 최근 거래가 과거보다 -8.5% 낮아진 흐름까지 감안하면, 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 733,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,730,000원 |
| 2. 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 850,800,000원 | 723,270,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,014,284원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,304,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 881,118,437원 중 예상배당 723,270,000원, 미배당은 157,848,437원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당이 생겨도 예상 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 733,000,000원 | 723,270,000원 | 157,848,437원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 586,400,000원 | 578,136,000원 | 302,982,437원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 469,120,000원 | 462,028,800원 | 419,089,637원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 716,844,380원보다 예상 배당액 723,270,000원이 커 신청채권자 배당이 충족되는 시나리오입니다. 1회 유찰 시에는 예상 배당액이 578,136,000원, 2회 유찰 시에는 462,028,800원으로 줄어 신청채권자 청구액을 충족하지 못합니다. 그러나 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 유찰에 따라 매수인의 권리부담이 늘어나는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 구조로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샤시 창호이며 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 제반 차량출입이 가능한 도로 기반시설과 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 규제·현황. 토지이용계획 및 제한상태는 지적 미정리 상태이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 12건의 거래가 확인되지만 최근 12개월 평균은 639,166,666원, 최신 거래는 615,000,000원이고 최근 추세는 -8.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 임차인 이재호의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금 자체는 미상입니다. 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 733,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.7%입니다. 전체 평균 668,750,000원보다도 높아 신건에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.5%이므로 과거 700,000,000원대 거래만 근거로 현재가를 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 후 재산정. 1회 유찰 시 586,400,000원, 2회 유찰 시 469,120,000원으로 내려가므로 그 시점의 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난하지만, 신건 가격은 보류”
이 물건은 권리와 가격의 방향이 분명히 갈립니다. 권리에서는 말소기준 이후 가압류가 소멸하고, 실제 임차인 1명도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가와 최저가가 733,000,000원으로 동일한 신건이고, 최근 12개월 평균 639,166,666원의 114.7%입니다. 최신 2026년 6월 거래는 615,000,000원, 최근 추세는 -8.5%입니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 현재 회차에서 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
