의정부지방법원 2025타경62705. 파주시 금촌동 새꽃마을뜨란채 113동 13층 1304호, 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 17층이며 대상 호수는 13층입니다. 소유자는 서동춘으로, 2013.10.30 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 167,000,000원입니다.
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.10.11 설정된 주식회사도원캐피탈대부의 채권최고액 97,500,000원 근저당권입니다. 2025.03.26 같은 채권자 명의로 임의경매개시결정이 등기됐으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인이 별도로 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 972 새꽃마을뜨란채 113동 13층1304호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 번영로 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 지상17층 중 13층 |
| 소유자 | 서동춘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 도원캐피탈대부 / 69,870,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 국민은행·금촌새마을금고·신한은행·디지비캐피탈 관련 근저당은 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매 분석의 말소기준은 을구 12번, 2024.10.11 주식회사도원캐피탈대부 근저당권입니다. 이어 2025.03.26 임의경매개시결정이 들어왔으며 이는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 224,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 179,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 143,360,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 도원캐피탈대부 근저당 97,500,000원은 모두 배당 가능한 구조로 계산돼 채권 미배당은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사도원캐피탈대부 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,564,000원 |
집행비용 3,936,000원과 도원캐피탈대부 근저당 97,500,000원을 배당한 뒤 소유자 교부 예상액은 122,564,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 채권 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금릉역 북측 인근으로, 주변은 대단위 아파트가 주를 이루는 아파트지대이며 근린생활시설과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 금릉역(경의중앙선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지상17층 건물 내 13층 1304호이며 사용승인일자는 2004.10.22입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러 바닥난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지의 주거용 건부지이며 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준권리는 2024.10.11 을구 12번 도원캐피탈대부 근저당권 97,500,000원입니다.
- 임차관계 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 검토. 현재 최저가 224,000,000원은 감정가와 동일합니다. 권리상 안전하더라도 응찰가격의 적정성은 별도로 판단해야 합니다.
- 회차 변화. 1회 유찰 시 179,200,000원, 2회 유찰 시 143,360,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 응찰가격
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2024.10.11 도원캐피탈대부 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없고, 임차인도 없어 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
현재 신건 최저가는 224,000,000원이고, 1회 유찰 시 179,200,000원, 2회 유찰 시 143,360,000원입니다. 어느 시나리오에서도 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 복잡한 인수권리보다 어느 회차에서 얼마에 응찰할 것인지가 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 그 구분이 가장 중요합니다.
