서울남부지방법원 2026타경97. 서울 금천구 가산동 가산테라타워 14층 1410호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 소유자는 주식회사아이레코리아입니다. 2022년 6월 하나은행이 설정한 채권최고액 996,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금, 서울신용보증재단 등 여러 채권자의 가압류와 국세·지방세 관련 압류가 이어지면서 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.

집합건물 등기부상 후순위 금전채권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 여기서 분석을 끝내면 중요한 위험을 놓칩니다. 매각물건명세서에는 토지에 설정된 금천구의 구분지상권을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 또한 일부 임차인의 실제 권리관계가 확인되지 않았고, 내부 칸막이 분할에 따른 철거비용도 확정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당과 살아남는 구분지상권

말소기준은 2022.06.24 접수된 하나은행 근저당권입니다. 등기상 과거 우리은행 근저당권 639,600,000원, 부산은행 근저당권 220,000,000원은 이미 말소되었습니다. 이후 설정된 아이시티정보 근저당권 240,000,000원 역시 2025.09.10 말소되었습니다.

현재 하나은행 근저당과 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸할 권리로 정리됩니다. 그러나 토지 별도등기인 구분지상권은 이 소멸 구조와 다릅니다.

② 임차관계 — 조사 기록 3건, 미상 1건이 관건

현황조사에는 서로 다른 법인 명칭으로 3건의 임차 관련 기록이 있습니다. 손효원이 함께 기재되어 있어 실제 점유 주체와 계약 당사자, 공간별 점유 범위를 대조해야 합니다. 보증금이 확인된 2건은 각각 3,500,000원이지만, 나머지 1건은 보증금과 전입·사업자등록 관련 시점이 확인되지 않아 인수 여부를 단정할 수 없습니다.

대항력 없음으로 정리된 2건은 신고일이 2022.06.24 말소기준권리보다 늦다는 판단에 따른 것입니다. 우선변제 여부와 실제 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 기록은 없습니다.

③ 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 저평가 여부는 미확인

이 물건의 감정가는 768,000,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 614,400,000원으로 내려왔습니다. 수치상 감정가 대비 가격이 낮아진 것은 분명하지만, 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 시세와 비교되지 않은 상태에서 시장가치 대비 할인이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

회차가 진행될수록 최저매각가는 내려가지만 채권자들이 회수하지 못하는 미배당액은 증가합니다. 이 미배당 채권액 전체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 반대로, 미배당액이 자동 승계되지 않는다는 사실만으로 구분지상권과 미상 임차인의 인수위험이 해결되는 것도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 614,400,000원 가정)

집행비용 8,544,000원을 먼저 공제하고, 하나은행에 605,856,000원이 배당되는 추정입니다. 하나은행의 996,000,000원은 실제 확정 채무액이 아닌 등기상 채권최고액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물 이용상태 — 내부 4개 호실 분할이 변수

매각물건명세서에는 등기상 하나의 호실인 1410호가 내부적으로 1410-1호부터 1410-4호까지 총 4개 호실로 나뉘어 있다고 기재되어 있습니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철거비용은 추후 확인이 필요합니다.

내부 4개 공간과 조사된 3건의 임차관계가 각각 어떻게 연결되는지도 중요합니다. 각 구획의 점유 법인, 실제 사용 범위, 공간별 임대차계약 및 시설 소유관계를 대조해야 명도계획과 공사비 예산을 구체화할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산동주민센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역, 남측에 1호선 독산역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.02.14 사용승인된 지하 3층·지상 17층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 화물승강기, 위생·급배수·소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측 약 10m, 북동측 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역 등에 해당합니다. 산업시설 입주자격과 용도상 제한을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 4개 호실 분할과 시설 철거 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주 가능한 업종과 이용 제한, 실제 임대수요 등을 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 매각가격의 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 구분지상권 원본 확인. 토지 을구 1번의 설정 목적·범위·존속기간과 매수인 인수에 따른 이용 제약을 확인하세요. 이 물건에서 최우선으로 확인할 권리입니다.
• 임차관계 실사. 주식회사 손·손효원 관련 임차관계의 보증금, 사업자등록·점유 시점, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태에서는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
• 나머지 법인 점유 확인. 누베온과 컴포라의 실제 임차계약, 보증금, 월차임, 점유 공간, 퇴거 가능성을 확인하세요.
• 내부 4개 호실 확인. 1410-1호부터 1410-4호까지의 칸막이·출입문·설비 상태와 철거·원상복구 견적을 현장에서 확인하세요.
• 세금·배당순위. 금천구와 금천세무서 관련 압류의 실제 체납액, 당해세 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물 및 유사 지식산업센터 호실의 최근 거래가격, 면적·층·이용상태별 차이와 임대수요를 확인하세요. 감정가 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 산업시설 입주 요건. 산업시설구역 내 입주 가능 업종, 공장 등록·용도 제한과 실제 사용계획의 적합성을 확인하세요.
• 점유·관리비·명도. 관리비 및 공용부분 체납 내역, 실제 점유자와 시설 소유관계를 확인하고 명도비용을 산정하세요.
• 매각원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “80%로 내려왔어도, 권리와 비용은 그대로 남는다”

가산테라타워 1410호는 감정가 768,000,000원에서 1회 유찰되어 614,400,000원까지 내려온 지식산업센터입니다. 하나은행 근저당과 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 권리관계가 정리되는 듯합니다.

그러나 결정적인 예외가 있습니다. 금천구의 토지 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 임차 기록 3건 중 1건은 대항력과 보증금이 미상이며, 내부적으로 분할된 4개 공간에 대한 철거비용도 미확정입니다. 따라서 현재 최저매각가를 실질취득액으로 단정할 수 없습니다.

또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 614,400,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 자동 인수되는 것은 아니지만, 그 사실이 구분지상권과 미상 임차인의 위험을 없애주지는 않습니다.

결론은 입찰 보류 후 원본 확인입니다. 토지 구분지상권의 실제 영향, 임차보증금 인수 가능성, 내부 철거비, 산업시설 입주 제한과 최근 시세를 확인하고 나서 실질취득비용을 다시 산정하는 것이 합리적입니다. 이 물건은 최저가가 아닌, 낙찰 후 실제 부담과 이용 가능성이 승부처입니다.