서울남부지방법원 2026타경97. 서울 금천구 가산동 가산테라타워 14층 1410호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 말소기준권리는 2022.06.24. 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 996,000,000원)입니다. 그 이후 신용보증기금·서울신용보증재단·하나카드·한국스탠다드차타드은행 가압류와 세금 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 별도 토지 등기의 구분지상권은 소멸하지 않고 매수인이 인수한다는 명시가 있어, 등기 순위만 보고 ‘모두 소멸’로 결론 내리면 안 됩니다.
또 하나의 핵심은 점유관계입니다. 현황조사에는 3건이 확인되며, 이 중 주식회사 손, 손효원은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 ‘있다’고 단정할 수도, ‘없다’고 단정할 수도 없습니다. 반면 주식회사 누베온,손효원과 주식회사 컴포라,손효원은 각각 2025.11.28., 2025.11.11. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경97 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제14층 제1410호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하3층/지상17층 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사아이레코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 768,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 758,014,905원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.24. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 별도 구분지상권은 인수
2020.03.25. 우리은행 근저당과 2021.06.09. 부산은행 근저당은 2022.06.24. 해지로 이미 말소됐고, 2025.07.21. 설정된 아이시티정보 근저당도 2025.09.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준으로 경매상 핵심 말소기준은 하나은행 근저당이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유관계 — 3건 중 1건은 대항력 판정 보류
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 손, 손효원 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 누베온,손효원 | 2025.11.28 | 3,500,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 컴포라,손효원 | 2025.11.11 | 3,500,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 768,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,080,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 996,000,000원 | 757,920,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 380,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울신용보증재단 | 135,568,968원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 20,318,814원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 26,851,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 1,558,739,322원, 채권자 예상배당은 757,920,000원, 미배당은 800,819,322원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있으며, 점유자의 최우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층/지상17층 건물의 제14층 제1410호입니다. 사용승인일은 2020.02.14.입니다.
- 입지. 가산동주민센터 남서측 인근으로, 주위에 공장(지식산업센터)·근린생활시설·오피스텔·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선)과 독산역(지하철 1호선)이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10M 내외, 북동측 약 15M 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 1번 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 존속내용·범위·사용제한을 원문에서 확인해야 합니다.
- 주식회사 손, 손효원 점유관계 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 나머지 점유자. 주식회사 누베온,손효원과 주식회사 컴포라,손효원은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해야 예상배당의 정확도가 올라갑니다.
- 내부 분할·철거비. 등기상 한 개 호실이 내부 4개 호실로 나뉘어 있으므로 원상복구 필요성과 철거비용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 768,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 동일 건물·유사 지식산업센터 거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 권리 리스크 0”
이 사건은 현재 회차 기준 매수인 금액 인수액이 0원으로 계산되지만, 토지 구분지상권 인수가 명시돼 있고, 현황조사상 3건의 점유관계 중 1건은 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 등기상 한 개 호실이 내부적으로 4개 호실로 나뉘어 있어 철거비용까지 별도 확인이 필요합니다.
배당 측면에서도 감정가 768,000,000원 전액이 매각돼도 집행비용 10,080,000원을 뺀 757,920,000원만 하나은행에 배당되고, 전체 채권 기준 800,819,322원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 더 달라질 수 있습니다. 무엇보다 실거래 비교근거가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 확인할 것이 많고, 가격은 검증 전 보류. 이 물건은 ‘신건 7.68억’이라는 숫자보다 인수 구분지상권·미상 점유·내부 분할을 먼저 해소한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 사건입니다.
