의정부지방법원 2025타경62794. 파주시 상지석동 갤러리하우스 117동 4층 401호, 전용 60.31㎡ 다세대주택입니다. 소유자 권용식은 2017년 7월 18일 매매를 원인으로 159,000,000원에 취득했고, 같은 날 설정된 강동농업협동조합 근저당권은 2019년 12월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024년 6월 7일 주택도시보증공사의 165,000,000원 가압류이며, 2025년 4월 4일 같은 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
등기상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 임인재의 전입일이 2021.09.06으로 가압류보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “인수 0원”으로 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 임차보증금의 실제 규모와 배당 여부가 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-34 117동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 60.31㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 권용식 (2017.07.18. 매매 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,925,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임인재 | 2021.09.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권이 “해당사항 없음”으로 기재돼 있습니다. 그러나 임차인의 전입일이 기준권리보다 빠르고 보증금 정보가 확인되지 않는 이상, 임차관계를 별도로 대조하는 절차가 필수입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 35,000,000원 높다
갤러리하우스116동117동의 전용 60.31㎡ 기준 거래는 총 4건 확인됩니다. 전체 평균은 149,250,000원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07의 126,000,000원 1건이고, 최신 거래가 역시 126,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 19.7% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 60.31㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2023.09 | 60.31㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2023.09 | 60.31㎡ | 4 | 131,000,000원 |
| 2022.09 | 59.8㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 149,250,000원 |
현재 최저매각가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 126,000,000원의 127.8%입니다. 최신 실거래보다 35,000,000원 높고, 전체 4건 평균 149,250,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “감정가 대비 할인됐다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 192,925,055원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 357,925,055원 중 예상 배당액은 157,946,000원, 미배당액은 199,979,055원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 별도로 확인된 임차인의 보증금이 미상인 만큼 실제 실질취득비용 판단에는 임차보증금과 배당관계를 추가 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 199,979,055원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 231,728,255원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 257,127,615원 |
1회 유찰 시 128,800,000원은 최근 실거래 126,000,000원에 가까워지지만, 임차보증금이 미상인 상태에서는 최저가만 보고 실질취득비용이 싸졌다고 결론낼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있으므로 임차보증금 확인이 가격 판단보다 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 주변환경. 북고양IC 북서측 인근으로 다세대주택 등 공동주택 밀집지와 소규모 점포, 공장·창고지대가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 고봉로 등 주요도로가 지나며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·주차장·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 유사 사다리형 다세대주택 건부지이며 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 거래·환금성. 총 13세대, 2015.04.21 준공. 확인된 거래는 4건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.6회, 매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 임인재의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 확인. 대항력이 인정되고 보증금 일부가 미배당된다면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 최저가만으로 투자수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 149,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 126,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 19.7% 낮은 흐름이므로 과거 210,000,000원 거래를 현재 가치의 중심값으로 쓰기 어렵습니다.
- 환금성 검토. 13세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 4.6회인 만큼 매도기간과 재매각 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현장 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 내부상태, 관리비와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “161,000,000원이 싸 보일 이유가 없다”
이 물건의 등기 자체는 비교적 단순합니다. 이미 말소된 근저당을 제외하면 주택도시보증공사의 가압류가 기준이 되고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임인재의 전입이 기준권리보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.
가격도 현재 회차를 지지하지 않습니다. 최근 12개월 실거래와 최신 거래는 모두 126,000,000원인데 신건 최저가는 161,000,000원, 즉 최근 시세의 127.8%입니다. 거래 추세는 -19.7%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다. 따라서 이 사건은 “등기상 소멸권리만 보고 안전하다고 판단할 물건”도, “신건 최저가가 싸서 바로 응찰할 물건”도 아닙니다. 임차보증금 확인이 끝난 뒤에야 실질취득비용과 적정 응찰가를 계산할 수 있습니다.
