서울남부지방법원 2026타경98. 강서구 화곡동 미소지움 503호는 전용 29.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 286,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 228,800,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 과거 동일 면적 실거래 평균 284,500,000원의 80.4%이므로 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건에는 보증금 285,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재합니다.

임차인 박나영은 2021년 11월 전입했고 확정일자도 갖추었습니다. 이는 말소기준권리인 2023년 4월 7일 압류보다 앞섭니다. 2024년 12월 임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 먼저 살펴야 할 것은 매각대금으로 보증금이 얼마나 변제되고 얼마를 낙찰자가 떠안느냐입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준이지만 선순위 임차권은 남는다

이 사건의 등기상 말소기준권리는 2023년 4월 7일 접수된 갑구 5번 압류입니다. 압류 자체와 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2021년 설정됐던 화곡신용협동조합 근저당권도 이미 등기부상 말소되었습니다.

그러나 말소기준권리 이후에 등기된 임차권이라고 해서 임차인의 모든 권리가 소멸하는 것은 아닙니다. 박나영의 임차권등기는 2024년 12월 11일이지만, 기초가 되는 점유·전입 및 확정일자 관계는 2021년으로 거슬러 올라갑니다. 따라서 임차권등기 접수일만으로 후순위라고 판단할 수 없습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기: 을구 3번, 2024.12.11 접수. 임차인 배당요구 신고 확인. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계합니다.

박나영은 2021년 8월 17일 임대차계약을 체결하고 2021년 11월 16일 점유를 시작했으며, 11월 17일 전입신고를 했습니다. 확정일자는 2021년 10월 18일입니다. 2023년 압류보다 앞서 대항력 및 우선변제권을 취득한 것으로 분석됩니다. 배당요구도 확인되므로 매각대금에서 보증금을 우선 배당받되, 부족분은 낙찰자가 인수하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가 80.4%가 실제 할인율은 아니다

미소지움 동일 면적대의 확인된 실거래 표본은 12건이고 평균 거래금액은 284,500,000원입니다. 다만 거래 시점이 2021년 8~10월에 집중되어 있어 2026년 현재 시세를 직접 보여주는 최신 자료는 아닙니다. 따라서 이 평균을 기준으로도 신중하게 비교해야 하며, 현재 시장에서의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.

표본 거래가격은 275,000,000원에서 295,000,000원까지 분포합니다. 가장 최근 확인된 거래금액은 2021년 10월의 285,000,000원입니다. 현재 최저매각가 228,800,000원만 비교하면 평균 시세의 80.4%이지만, 보증금 인수액을 포함하면 가격관계가 역전됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정 배당입니다. 집행비용은 4,003,200원으로 계산되었으며 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요인은 별도로 확인해야 합니다. 신청채권자 박나영과 임차인 박나영은 동일 인물로, 임차보증금 배당액을 별도의 신청채권 변제액에 중복 합산하지 않습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 총부담은 거의 유지

일반적인 후순위 권리 소멸형 경매라면 유찰로 최저가가 낮아지는 것이 가격 메리트를 만들 수 있습니다. 하지만 이 물건은 다릅니다. 매각대금이 줄어들수록 임차보증금의 미배당액이 증가합니다. 임차보증금 285,000,000원이 모두 변제되어야 하는 구조이므로, 낙찰가가 하락해도 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다.

표에 나타나는 소폭의 총액 차이는 회차별 예상 집행비용 차이 때문입니다. 단순히 2회 또는 3회 더 유찰된다고 해서 주택을 183,040,000원이나 146,432,000원에 실질 취득할 수 있는 것이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화일초등학교 남측 인근입니다. 단독주택·다가구주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대에 위치합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역 등이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 2021.07.19 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택입니다. 개별난방, 위생·급배수설비 및 승강기설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 사다리형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역 및 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정 내용은 해당 물건에 실제 적용되는 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 18세대의 소규모 주택이며 확인된 거래는 2021년에 집중됩니다. 단지 경매 평균 유찰은 2.5회로, 현재 매매 수요와 실거래 가격의 추가 검증이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 매각물건명세서에 명시된 박나영의 선순위 대항력과 보증금 전액 변제 조건을 원본으로 재확인해야 합니다. 현재 계산상 인수액은 60,203,200원입니다.
• 배당금·인수액 재산정. 실제 낙찰가와 집행비용, 조세채권 배당 등에 따라 임차인 배당액이 변동할 수 있습니다. 실제 부담은 확정 배당 결과로 재검증해야 합니다.
• 신청채권과 임차권 관계. 임차인과 경매신청채권자가 동일한 박나영이므로 청구원인, 배당요구 및 임차권등기 원본을 교차 확인해야 합니다. 관계가 동일하다는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
• 실질취득 기준 입찰. 최저가 대비 할인율 80.4%를 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다. 보증금 인수를 포함한 실질취득이 과거 거래 평균보다 높은 상태입니다.
• 실거래 시점 점검. 비교 가능한 거래는 2021년 8~10월 자료입니다. 2026년의 실제 매도 가능 가격, 인근 유사 다세대 거래 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·인도 관계. 임차권등기 및 점유 관계를 현장과 현황조사 원본으로 확인하고, 보증금 반환 및 인도 협의가 필요한지 검토해야 합니다.
• 기타 비용. 미납 관리비, 취득 관련 세금, 인도비용 및 실제 배당 변동 가능성을 자금계획에 반영해야 합니다.
• 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐지만 싸진 것은 아니다”

이 물건은 최저매각가의 할인율과 실제 매수인 부담이 완전히 다른 대표적인 선순위 임차인 인수형 경매입니다. 감정가 286,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 228,800,000원으로 내려왔지만, 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 임차인 때문에 매수인의 실질취득은 약 289,003,200원입니다.

추가 유찰을 가정해도 보증금 미배당액이 함께 커지기 때문에 총부담은 크게 줄지 않습니다. 과거 실거래 평균 284,500,000원을 기준으로도 가격상 이점이 없으며, 2021년의 오래된 거래표본으로는 현재 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 여기에 18세대 소규모 다세대주택, 평균 2.5회 유찰 이력 및 신청채권자와 임차인의 권리관계 확인이라는 부담도 남습니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 없음·입찰 보류입니다. 입찰 여부를 다시 판단하려면 임차보증금의 실제 인수 범위를 확정하고, 2026년 시점의 거래 가능한 시세를 별도로 확인해야 합니다. 낙찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.