서울남부지방법원 2026타경98. 강서구 화곡동 미소지움 503호, 전용 29.81㎡ 다세대입니다. 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 박나영의 선순위 임차보증금 285,000,000원입니다. 박나영은 2021.11.16. 점유를 시작했고 2021.11.17. 주민등록, 2021.10.18. 확정일자를 갖췄습니다. 반면 말소기준권리로 선언된 국의 압류는 2023.04.07. 접수됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
신건 매각가 286,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,804,000원을 먼저 제외한 뒤 박나영에게 281,196,000원이 배당되고, 보증금 중 3,804,000원이 남습니다. 즉 낙찰자가 실제로 부담하는 경제적 금액은 최저가 286,000,000원만이 아니라 286,000,000원 + 3,804,000원 = 289,804,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경98 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.81㎡ · 지하1층/지상6층 건물 |
| 사용승인 | 2021.07.19 |
| 소유자 | 이소영 · 2021.10.01. 매매 · 2022.01.06. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 285,169,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.07.27. 설정된 화곡신용협동조합 근저당권은 2021.11.16. 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.04.07. 국 압류입니다. 박나영의 점유·주민등록은 그보다 앞선 2021.11.16.~2021.11.17.이고 확정일자도 2021.10.18.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다. 2024.12.11. 임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에는 보증금 전액을 변제받지 못하면 이 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박나영 | 전부 · 주거 (임차권등기) | 285,000,000원 | 2021.11.17. | 2021.10.18. | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 박나영은 배당요구를 했고 2024.12.11. 임차권등기도 접수됐습니다. 별도 주의사항에는 박나영에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있으므로, 임대차계약과 점유관계는 원본 서류를 직접 대조할 필요가 있습니다. 다만 현 단계 권리분석에서는 대항력을 배제하지 않고 보증금 미배당분 인수를 전제로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
미소지움 전용 29.81㎡ 안팎 거래 12건은 2021.08.~2021.10.에 형성됐으며, 평균은 284,500,000원, 최신 확인 거래는 2021.10. 285,000,000원입니다. 거래 범위는 275,000,000원~295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.81㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.81㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.90㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.81㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.92㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 29.81㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.95㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2021.10 | 29.81㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 29.90㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 29.81㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 29.81㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.08 | 29.85㎡ | 6 | 279,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 284,500,000원 |
최저가 286,000,000원만 놓고도 비교 평균 284,500,000원의 100.5%입니다. 여기에 인수액 3,804,000원을 더한 실질취득 289,804,000원은 평균의 약 101.9%이고, 최신 확인 거래 285,000,000원보다도 4,804,000원 높습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 1. 임차인 박나영 보증금 | 285,000,000원 | 281,196,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박나영 | 285,169,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 286,000,000원에서 집행비용 4,804,000원을 제외한 281,196,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 3,804,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 인수 예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 286,000,000원 | 3,804,000원 | 289,804,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 228,800,000원 | 60,203,200원 | 289,003,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 183,040,000원 | 105,322,560원 | 288,362,560원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 화일초등학교 남측 인근이며 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층이며 사용승인일은 2021.07.19.입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 규모. 미소지움은 18세대이며 비교 대상 전용면적은 29.81㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액을 계산. 현재 회차 기준 286,000,000원이 아니라 인수 3,804,000원을 더한 289,804,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 박나영의 임대차계약일 2021.08.17., 확정일자 2021.10.18., 점유개시 2021.11.16., 주민등록 2021.11.17.을 등기부·매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 2024.12.11. 접수된 임차권등기는 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시돼 있습니다.
- 가장임차인 의심 메모 점검. 관계인 가능성에 관한 주의사항이 있으므로 계약 당사자·보증금 지급내역·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략 금지. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 288,362,560원 이상으로 계산됩니다.
- 시세 기준 보수적으로. 비교 평균 284,500,000원과 최신 확인 거래 285,000,000원보다 현재 실질취득이 높아 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.01.06. 민간임대주택등기가 접수돼 있으므로 입찰 전 현재 상태와 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 안 내려간다”
이 물건은 단순한 신건 다세대가 아닙니다. 핵심은 말소기준권리보다 앞선 박나영의 보증금 285,000,000원입니다. 현재 신건에서 매수인이 떠안을 것으로 계산되는 금액은 3,804,000원이고, 실질취득은 289,804,000원입니다. 이미 비교 평균 284,500,000원과 최신 거래 285,000,000원보다 높습니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 228,800,000원까지 내려가지만 인수액이 60,203,200원으로 커져 실질취득은 289,003,200원, 2회 유찰 시에도 288,362,560원입니다. 즉 낙찰가 할인분을 선순위 임차보증금 인수가 되받아가는 구조입니다. 이 사건은 ‘최저가가 얼마나 내려갔나’보다 배당 후 남는 임차보증금까지 포함해 얼마를 부담하는가를 기준으로 판단해야 합니다.
