광주지방법원 2025타경51520. 목포시 상동 하당로데오타운 C동 4층 404호 오피스텔입니다. 감정가는 39,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 21,840,000원입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “반값 수준”이라는 가격이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 임차권과 그 뒤 제출된 잔존보증금 청구 포기 확약을 함께 읽는 데 있습니다.
등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 입주자는 김희준입니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 표시된 기관이므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 실질적으로 확인되는 입주자는 김희준 1명이고, 등기된 보증금은 36,000,000원입니다. 주민등록일은 2015.09.15, 점유개시일은 2015.09.18, 확정일자는 2015.09.07로, 2016.06.20 말소기준 가압류보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51520 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 829 하당로데오타운 씨동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 내 4층 404호 |
| 소유자 | 염동식 · 2013.04.15 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 21,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 42,151,557원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2016.06.20 한국자산관리공사의 가압류 11,555,985원입니다. 이후 예스캐피탈대부주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 목포시 압류, 서울보증보험 주식회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 입주자 김희준 | 2015.09.15 / 2015.09.07 | 36,000,000원 | 대항력 우선변제 |
한국토지주택공사 명의의 임차권은 보증기관·승계 관계로 표시된 신고이므로 실제 임차인 수를 중복 계산하지 않습니다. 입주자는 김희준 1명이며, 임차권은 건물 전부를 대상으로 합니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력은 존재하고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 가격 비교 — 49.6%지만 시세 표본은 오래된 1건
하당로데오타운C의 확인된 실거래 자료는 2021.10 한 건으로, 31.12㎡·8층이 44,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균으로 입력된 값도 동일한 44,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 31.12㎡ | 8 | 44,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 44,000,000원 |
현재 최저가 21,840,000원은 이 자료의 49.6%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 21,840,000원이므로 계산상 동일합니다. 다만 비교 거래가 2021.10 한 건뿐이고 하당로데오타운C는 총 13세대인 소규모 물건이어서, 이 비율을 곧바로 “현재 시세의 절반” 또는 “확실히 싸다”라고 해석하는 것은 무리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 793,120원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 36,000,000원 | 21,046,880원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 11,555,985원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 예스캐피탈대부주식회사 | 7,753,129원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 42,151,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 미배당액은 14,953,120원입니다. 다만 2025.09.30 제출된 확약서에 따라 해당 임차관계에 대해서는 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않기로 했으므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근이며, 오피스텔·다가구주택·음식점·소규모 점포가 형성된 하당택지개발지구 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 하당지구 내에 위치해 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 4층 404호이며, 급배수·위생·난방·도시가스·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 508,100원/㎡입니다.
- 환금성. 하당로데오타운C는 13세대이고 확인된 실거래가 1건이라, 거래가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 배당 산식상 14,953,120원인 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않겠다는 2025.09.30 확약입니다. 입찰 전 해당 확약서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 표시된 기관이며 입주자는 김희준입니다. 실제 임차인을 기관 신고와 별도로 중복 집계하지 않아야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 실거래는 2021.10의 44,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가 21,840,000원이 낮아 보여도 최근 현장 매물·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 실제 당해세·최우선변제 등으로 변동이 생길 수 있으므로 배당요구와 세금 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력을 먼저 확인할 사건”
이 물건은 표면적으로는 보증금 36,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어, 현재 최저가 21,840,000원만 보고 접근하면 위험해 보입니다. 실제 배당 산식에서도 14,953,120원의 잔존 보증금이 계산됩니다. 그러나 서울보증보험 주식회사가 낙찰 시 매수인에게 임대인 지위 승계를 주장하지 않고 잔존 보증금도 청구하지 않겠다고 확약했으므로, 확약이 유효하게 반영되는 한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 21,840,000원입니다. 다만 가격 측면에서는 44,000,000원이라는 비교값이 2021.10 한 건뿐이라 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 권리의 승부처는 확약 원문 확인, 가격의 승부처는 최신 현장 시세 확인입니다.
