선순위 가능 임차보증금 3,600만원, 확약으로 매수인 인수는 실질 0원* — 목포 하당로데오타운 C동 404호

광주지방법원 2025타경51520. 목포시 상동 하당로데오타운 씨동 4층 404호, 전용 34.285㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자 염동식은 2013.04.15 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 염주새마을금고 근저당권 26,000,000원은 2013.08.06 해지로 말소됐고, 2002년 삼학새마을금고 근저당권과 2012년 가압류·경매등기도 2013년 매각으로 이미 말소됐습니다. 따라서 과거에 소멸한 삼학새마을금고 근저당권을 이번 경매의 존속 권리로 볼 수는 없습니다.

현재 권리관계에서 주목할 기준점은 2016.06.20 한국자산관리공사 가압류입니다. 문제는 한국토지주택공사 명의의 임차권등기입니다. 임대차계약과 확정일자는 2015.09.07, 전입은 2015.09.15, 점유개시는 2015.09.18로 가압류보다 앞섭니다. 주거용으로 이용된 오피스텔인 만큼 선순위 대항력 및 우선변제 가능성을 고려해야 하는 구조입니다.

다만 서울보증보험 주식회사는 한국토지주택공사로부터 승계한 임차보증금 채권에 관해, 낙찰 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 임대차관계 존속이나 잔존 보증금을 청구하지 않겠다는 확약서를 2025.09.30 제출했습니다. 따라서 보증기관 승계 관계를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않으며, 실제 입주자는 김희준 1명, 분석상 매수인 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가능 임차권은 확약으로 차단

2013년 이전의 삼학새마을금고 근저당권과 조혜나·이을재 가압류는 이전 경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 소유권 취득 뒤 설정됐던 염주새마을금고 근저당권도 2013.08.06 해지로 말소됐습니다. 이번 경매에서 존속 상태로 확인되는 가장 이른 금전 권리는 2016.06.20 한국자산관리공사 가압류이며, 이후 예스캐피탈대부 가압류, 국민건강보험공단·목포시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 임차보증금 관계는 임대차계약·확정일자·전입·점유가 모두 2015년으로 앞섭니다. 임차권등기 명의자는 한국토지주택공사이고 실제 입주자는 김희준이며, 서울보증보험 주식회사가 해당 권리를 양수한 관계입니다. 이는 여러 임차인의 보증금이 아니라 하나의 보증금 36,000,000원에 대한 보증기관 승계 관계이므로 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 비교 — 62.0%지만 ‘현재 시세’ 단정은 금물

하당로데오타운C는 13세대, 2002.11.13 준공된 소규모 오피스텔입니다. 확인되는 비교 거래는 2021.10의 1건으로, 전용 31.12㎡·8층이 44,000,000원에 거래됐습니다. 경매 대상은 전용 34.285㎡·4층이며, 현재 최저매각가는 27,300,000원입니다.

최저가 27,300,000원은 확인 실거래 44,000,000원의 62.0%입니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 있지만, 비교 거래 시점이 2021.10이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 44,000,000원을 현재의 확정 시세로 보거나, 최저가가 현재 시장가격보다 반드시 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 상승·하락 추세 역시 단일 거래만으로 판정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,300,000원 가정)

임대차계약·전입·점유·확정일자가 현재 존속하는 가압류보다 앞선다는 전제로 재구성한 보수적 배당 시나리오입니다. 서울보증보험의 신청채권 42,151,557원과 임차보증금 36,000,000원은 보증기관 승계 관계이므로 별개 임차보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·압류채권의 법정 우선순위와 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근으로, 오피스텔·다가구주택·음식점·소규모 점포가 형성된 하당택지개발지구 내 주상복합지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 하당지구 내에 위치해 일반적인 교통상황은 양호합니다. 북동측과 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물의 4층으로, 급배수·위생·난방·도시가스· 화재탐지·경보·승강기 설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 2002.11.13 준공, 전체 13세대의 소규모 오피스텔로 확인 실거래가 1건뿐입니다. 매도·임대 전환 시 수요와 소요 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2025.09.30 확약서의 사건번호·호수·채권 양도 관계와 “매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않는다”는 문구를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 등기상 입주자는 김희준입니다. 현재 점유자와 사용 상태, 인도 협의 가능 여부를 현장과 현황조사서에서 다시 확인해야 합니다.
• 중복채권 구분. 한국토지주택공사·서울보증보험 관계는 하나의 임차보증금 채권에 관한 승계 구조입니다. 보증금 36,000,000원을 별도로 중복 합산하지 마세요.
• 시세 재조사. 확인 거래가 2021.10의 1건뿐입니다. 인근 유사 오피스텔의 현재 매물, 월세·전세 수준과 내부 상태를 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 국민건강보험공단과 목포시 압류가 있으므로 당해세·체납액과 법정 우선순위를 확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 공용부분 체납관리비, 도시가스·난방·승강기 상태와 드라이비트 외벽의 유지보수 이력을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 확약서와 배당요구 관계를 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 가능 권리보다 확약서 검증이 승부처”

이 물건은 단순히 “인수 권리 없음”으로 끝낼 사건이 아닙니다. 임대차계약·확정일자·전입·점유가 2015년에 이루어진 보증금 36,000,000원의 임차관계가 있고, 현재 존속하는 가압류보다 앞서기 때문입니다. 다만 해당 권리를 승계한 서울보증보험 주식회사가 미배당액을 매수인에게 청구하지 않겠다고 확약했으므로, 확약의 유효성과 적용 범위가 확인되면 실질 인수는 0원*입니다.

가격은 감정가 39,000,000원에서 1회 유찰돼 27,300,000원까지 내려왔고, 2021.10 확인 거래 44,000,000원의 62.0%입니다. 그러나 13세대 오피스텔에서 확인되는 거래가 1건뿐이므로, 이 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 확정할 수는 없습니다. 권리는 확약서 검증 후 접근 가능, 가격은 현장 임대수요와 최신 인근 거래를 확인한 뒤 판단. 이 사건의 핵심입니다.

* 확약이 없다면 보증금 36,000,000원 중 배당으로 회수되지 않은 금액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 평가는 2025.09.30 제출된 서울보증보험 주식회사의 확약이 해당 임차보증금 관계에 유효하게 적용된다는 전제입니다.