서울남부지방법원 2026타경3488. 영등포구 대림동 드림타운에이 2층 202호, 공부상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 장연순은 2020.03.19. 공유자 지분 전부를 거래가 249,500,000원에 취득했고, 2022.10.14. 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 주택임차권입니다.
임차권자 진희현은 2020.03.16. 주민등록을 마쳤고 2020.03.14. 점유를 시작했습니다. 최초 확정일자는 2020.03.02., 보증금 증액분 확정일자는 2022.03.02.이며, 임차보증금은 252,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2024.04.25. 접수됐습니다. 반면 말소기준은 2026.02.04. 강제경매개시결정입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 732-7 드림타운에이 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 대림로31나길 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.42㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인일 | 2018.06.01 |
| 소유자 | 장연순 · 2020.03.19. 거래가 249,500,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진희현 / 154,961,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2026.04.14. 국민건강보험공단 압류는 2026.07.06. 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 현재 입찰자의 핵심 위험은 후순위 압류가 아니라 선순위 임차권의 미배당 잔액입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진희현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.16 / 2020.03.02 | 252,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
진희현은 배당요구를 했고, 확정일자와 전입신고를 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 동시에 대항력도 있기 때문에 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분은 매수인에게 남습니다. 현재 회차에서는 그 부족분이 384,000원으로 계산돼 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 256,000,000원 | 384,000원 | 최저가 자체가 최근 12개월 평균 255,000,000원보다 높음 |
| 1회 유찰 · 80% | 204,800,000원 | 50,867,200원 | 낙찰가 감소분 상당 부분이 미배당 인수액으로 전환 |
| 2회 유찰 · 64% | 163,840,000원 | 91,253,760원 | 낙찰가만 보면 싸 보여도 실질 부담은 시세 부근에 고정되는 구조 |
이 물건은 유찰될수록 단순히 싸지는 경매가 아닙니다. 1회 유찰 시 최저가는 204,800,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 50,867,200원으로 증가합니다. 2회 유찰 시 최저가는 163,840,000원까지 내려가도 예상 인수액이 91,253,760원으로 커집니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가를 웃도는 단계부터는 낙찰가 하락분이 미배당 보증금 인수로 옮겨가는 구조라서, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최신 거래보다 높고 추세도 하락
드림타운A 실거래는 2건입니다. 다만 본건 전용면적은 26.42㎡이고, 확인된 실거래 표본은 29.81㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본 수도 적어 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 29.81㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2022.01 | 29.81㎡ | 4 | 261,000,000원 |
| 평균 | 29.81㎡ | 2건 | 258,000,000원 |
전체 평균은 258,000,000원이지만 과거 261,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 255,000,000원입니다. 현재 최저가 256,000,000원은 최근 시세의 100.4%이고, 최근 흐름은 과거 대비 -2.3%입니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 싸다거나 할인됐다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 진희현 보증금 | 252,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 진희현 | 154,961,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,384,000원과 임차인 배당 251,616,000원으로 매각대금 256,000,000원이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 384,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·7호선 대림역 북동측 인근이며, 주위는 단독·다가구·다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 5층 건물의 2층 202호로, 석재붙임 외벽·하이샷시 창호이며 승강기와 1층 피로티 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,035,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 참고. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 732-8번지 드림타운 비와 맞벽 건축돼 있으나 출입구는 분리돼 있습니다.
- 환금성. 드림타운A는 12세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 본건과 실거래 표본의 전용면적도 달라 시세 추정의 확신도는 낮게 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 2024.04.25. 임차권등기와 2020.03.16. 전입, 2020.03.02. 확정일자의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 보증금 미배당 계산. 현재 회차 인수액은 384,000원이지만 1회 유찰 시 50,867,200원, 2회 유찰 시 91,253,760원으로 증가합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 진희현이 임차인이면서 경매 신청채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급자료, 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 적용. 최신 거래 255,000,000원, 최근 12개월 평균 255,000,000원, 추세 -2.3%를 우선하고 전체 평균 258,000,000원만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 면적 차이 반영. 본건 26.42㎡와 실거래 29.81㎡는 면적이 일치하지 않아 개별 물건의 가격을 단순 동일시하기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무의 소멸 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 쉽게 안 내려간다”
이 사건은 최저가 할인율만 보면 판단을 그르치기 쉬운 전형적인 선순위 임차권 물건입니다. 임차인 진희현의 보증금은 252,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 신건에서는 부족분이 384,000원에 그치지만, 1회 유찰 시 50,867,200원, 2회 유찰 시 91,253,760원으로 매수인 인수액이 증가합니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 255,000,000원인데 현재 최저가는 256,000,000원이고, 최근 흐름은 -2.3%입니다. 게다가 거래 표본 면적은 29.81㎡로 본건 26.42㎡와 다릅니다. 따라서 이 물건의 결론은 “낮아지는 최저가에 현혹되지 말고, 매수인 인수까지 포함한 실질 부담을 기준으로 보라”입니다. 권리관계와 가격 모두 추가 확인이 필요한 C등급 관찰형입니다.
