서울남부지방법원 2026타경3488. 영등포구 대림동 드림타운에이 2층 202호, 전용 26.42㎡ 다세대주택입니다. 감정가 256,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 204,800,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로 보면 감정가의 80%에 접근하는 물건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 낙찰자가 추가로 부담할 임차보증금에 있습니다.

등기부에는 임차인 진희현의 주택임차권이 2024년 4월 25일 등기되어 있습니다. 보증금은 252,000,000원이고, 전입신고일과 확정일자는 2026년 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 낮은 최저매각가만을 시세와 비교하면 실제 취득비용을 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준은 2026년 2월 4일 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 진희현의 전입신고는 2020년 3월 16일, 확정일자는 2020년 3월 2일, 임차권등기는 2024년 4월 25일입니다. 모두 경매개시결정보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.52억의 의미

실제 임차인은 진희현 1명입니다. 당초 임대차계약일은 2020년 2월 26일이며, 2022년 2월 22일 보증금이 12,000,000원 증액되어 총 252,000,000원이 되었습니다. 최초 보증금 240,000,000원에 대한 확정일자는 2020년 3월 2일, 증액분의 확정일자는 2022년 3월 2일입니다. 두 확정일자 모두 말소기준보다 앞섭니다.

③ 시세 비교 — 최저가 2.048억이 아니라 실질 2.56억으로 판단

드림타운에이의 확인 가능한 비교거래는 아래와 같습니다. 감정평가 대상 전용면적은 26.42㎡인 반면, 비교거래는 29.81㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 가장 최근 거래도 2024년 8월이므로 2026년의 현행 시세를 직접 확인해 주는 자료는 아닙니다.

2022년 1월 거래가는 261,000,000원이었으나 2024년 8월에는 255,000,000원으로 약 2.3% 하락했습니다. 이는 확인된 두 거래 간의 하락 흐름이며, 이후 가격의 반등 또는 추가 하락 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 2건의 전체 평균 258,000,000원을 현재 시장가격으로 받아들이는 것은 위험합니다.

현재 최저매각가 204,800,000원은 2024년 비교거래가 255,000,000원의 80.3%입니다. 하지만 인수보증금까지 포함한 실질취득 255,667,200원은 오히려 그 거래가보다 667,200원 높습니다. 더구나 비교주택은 전용 29.81㎡, 본건은 전용 26.42㎡입니다. 즉 작은 면적의 주택을 더 높은 실질부담으로 취득하는 상황이므로, 최저가 기준 할인율을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.8%를 가정한 추정치입니다. 매수인 인수액은 매각대금의 배당 항목이 아닌 별도 부담액입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 154,961,600원의 청구액과 임차보증금을 독립된 채권처럼 중복 합산하지 않습니다. 별도 신청채권 배당 0원만으로 동일인의 전체 채권 회수액이 0원이라는 뜻은 아닙니다. 실제 배당은 조세채권, 최우선변제, 집행비용 및 채권관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 비슷하다

유찰이 반복될수록 낙찰가격은 낮아지지만, 임차인이 배당받지 못하는 보증금은 증가합니다. 2회 유찰을 가정하면 매수인 인수액은 91,253,760원, 3회 유찰을 가정하면 123,563,008원까지 늘어납니다. 그 결과 실질취득 부담은 계속 약 2.55억 원 수준입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 대림동 소재 지하철 2·7호선 대림역 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택 및 다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2018년 6월 1일 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 도시가스, 난방설비 및 1층 필로티 주차장이 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접한 평탄한 토지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역은 지정별 대상 용도와 기간이 달라 본건 적용 여부의 별도 확인이 필요합니다.
• 건축·공부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 인접한 드림타운 비와 맞벽으로 건축되어 있으며 출입구는 분리되어 있습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로, 비교거래는 2022년과 2024년의 2건입니다. 실제 거래 공백이 길고 본건과 면적도 달라 현 시세 산정 및 향후 매도 가능성에 보수적인 접근이 필요합니다.
• 민간임대주택. 2022년 10월 14일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 관련 등록사항이 경매 후 어떻게 처리되는지 관계기관과 등기 원본을 통해 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 확인. 매각물건명세서에 기재된 선순위 임차권과 보증금 252,000,000원의 미변제 시 인수 조건을 반드시 확인하세요.
• 최저가가 아닌 총부담 기준. 현재 최저가 204,800,000원만을 시세와 비교하지 말고 예상 인수액을 포함한 255,667,200원을 기준으로 검토하세요.
• 임차인과 신청채권자의 동일성. 진희현의 임차권, 경매 신청채권 및 배당충당 관계가 어떻게 연결되는지 확인하세요. 특히 청구채권액과 보증금의 관계를 검증해야 합니다.
• 임대차 원본. 최초 계약, 증액계약, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 관련 서류를 대조하고 실제 미반환 보증금을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 여부와 별개로 현재 점유상태 및 명도 가능 시점을 현장조사와 관련 서류로 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 존속과 등록상 의무, 경매 매수인에 대한 적용 여부를 검토하세요.
• 최신 시세 재검증. 제시된 비교거래는 전용 29.81㎡이며 본건은 26.42㎡입니다. 동일 면적과 유사한 층·상태의 최근 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 집행비용과 세금. 현재 예상 인수액은 집행비용 추정과 우선배당을 전제로 합니다. 실제 배당순위, 조세채권 및 추가 비용에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “유찰가 할인보다 선순위 보증금이 더 중요하다”

이 물건의 핵심은 분명합니다. 감정가 256,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 204,800,000원이지만, 그 금액으로 소유권을 취득한다고 해서 경제적 부담도 그 금액으로 끝나지 않습니다. 선순위 임차인 진희현의 보증금 252,000,000원 중 예상 미배당액 50,867,200원이 매수인에게 남기 때문입니다.

그 결과 현재 회차의 실질취득 부담은 255,667,200원으로, 2024년 8월 확인된 255,000,000원의 비교거래가보다 높습니다. 그 비교거래는 본건보다 전용면적이 크고, 확인된 거래 흐름도 2.3% 하락했습니다. 더욱이 최근 거래 자료가 부족해 현 시세와 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

추가 유찰을 기다리더라도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다. 임차인과 신청채권자가 동일한 사건 특성상 채권관계와 실제 미변제액을 원본으로 확인하는 절차도 중요합니다. 현재 제시된 조건에서는 가격 매력보다 선순위 보증금 인수위험이 큰 물건입니다. 권리 검증과 실질취득가 재산정 전에는 보수적 접근이 적절합니다.