서울남부지방법원 2026타경3562. 구로구 개봉동 개봉로11길 55-21에 자리한 금세아트빌 제2층 제202호입니다. 철근콘크리트조 4층 건물에 있는 다세대주택으로, 건물 전체 규모는 9세대입니다. 소유자는 한희영이며, 2011년 9월 26일 소유권이전 등기가 이루어졌고 당시 거래가액은 198,000,000원으로 기재돼 있습니다.
이번 경매는 주식회사 안양저축은행의 임의경매개시결정에서 출발합니다. 청구액은 173,617,354원입니다. 그런데 권리관계에서 중요한 을구 12번 안양저축은행 근저당은 2025년 5월 21일 설정됐으며 채권최고액이 222,300,000원입니다. 2026년 4월 1일에는 해당 근저당권이 주식회사내일과미래대부로 이전됐다는 등기도 있습니다. 이 선행 근저당을 제외한 채 신한카드 가압류만 말소기준권리로 보는 계산은 원본 등기 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3562 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 378-10 제2층 제202호 도로명주소: 서울특별시 구로구 개봉로11길 55-21 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 거래 비교 면적 | 65.13㎡ |
| 건물 규모 | 9세대 · 사용승인 관련 준공일 2002.07.25 |
| 소유자 | 한희영 · 2011.09.26 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 | 294,000,000원 |
| 최저매각가 | 235,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 주식회사 안양저축은행 |
| 경매 청구액 | 173,617,354원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 신고 내역 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 재검토가 핵심
갑구에는 신한카드 가압류 19,794,513원, 케이비국민카드 가압류 18,894,123원, 안양저축은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 순차적으로 기재돼 있습니다. 이들 권리는 선행 근저당 이후 접수된 권리입니다. 일반적인 소멸 구조를 검토할 수 있으나 정확한 말소기준과 배당순위는 선행 근저당의 존속 여부를 확정한 다음 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 76.6%라는 숫자의 한계
금세아트빌(378-10)의 동일 면적 거래로 확인되는 실거래는 2022년 5월 307,000,000원입니다. 현재 최저매각가 235,200,000원은 이 가격의 76.6%입니다. 다만 거래 시점이 오래됐고 표본이 단 1건이므로, 이를 현재의 정상 시세나 최근 12개월 실거래 평균으로 취급하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 65.13㎡ | 2층 | 307,000,000원 |
| 확인 거래 1건 | 65.13㎡ | — | 307,000,000원 |
감정가 294,000,000원도 과거 거래가 307,000,000원보다 낮게 책정돼 있습니다. 여기에 한 차례 유찰이 발생해 최저매각가가 235,200,000원으로 조정됐습니다. 표면상 가격 차이는 분명하지만, 2022년 거래를 2026년 현재의 시세로 간주해서는 안 됩니다. 최근 거래가 충분히 확보되지 않았으므로 실제 가격 경쟁력은 아직 검증되지 않았습니다.
이 건물이 포함된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰된 상태입니다. 다만 통계상 평균 유찰 횟수만으로 향후 낙찰 가능성이나 적정 가격을 예측할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정 · 검증 전 산출값)
| 배당 산출 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,092,800원 |
| 1. 신한카드 가압류 | 19,794,513원 | 19,794,513원 |
| 2. 케이비국민카드 가압류 | 18,894,123원 | 18,894,123원 |
| 3. 근저당 담보채권 · 안양저축은행 설정 | 채권최고액 222,300,000원 | 미반영 · 재산정 필요 |
| 4. 소유자 교부(기존 산출값) | — | 192,418,564원 |
집행비용 4,092,800원은 추정치입니다. 소유자 잔여금 192,418,564원은 담보채권 및 다른 선순위 배당 가능성이 반영되지 않은 기존 계산 결과입니다. 채권최고액은 실제 피담보채권 잔액과 다르므로 그대로 배당액으로 사용할 수 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
회차별 매각가와 배당 검증
| 시나리오 | 매각가 | 기존 소유자 잔여 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 235,200,000원 | 192,418,564원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 188,160,000원 | 146,037,124원 | 0원 |
| 3회 유찰(51% 표시) | 150,528,000원 | 108,931,972원 | 0원 |
위 회차별 소유자 잔여금은 동일하게 담보채권 배당이 누락된 계산 결과이므로 실제 예상 잔여금으로 사용할 수 없습니다. 신청채권 배당액 0원 또한 배당순위가 확정된 결과가 아니라 계산 누락 여부를 재검토해야 하는 신호입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉3동주민센터 북서측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내부는 벽지 및 타일 등으로 마감돼 있으며 위생·급배수·난방·가스설비가 있습니다.
- 도로. 서측에 폭 약 6m의 도로가 접해 있으며, 토지는 세장형의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역의 지정 내용도 기재돼 있으므로 물건 용도와 입찰 시점의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 312.4㎡, 공시지가 3,234,000원/㎡이며, 평지의 세로장방형 토지로 조사돼 있습니다.
- 환금성. 금세아트빌은 9세대 규모이고 동일 면적 실거래 확인 건수가 1건에 그칩니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 적어 적정 가격과 향후 매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 보수 필요성은 현장에서 별도 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.05.21 안양저축은행 근저당과 2025.12.24 신한카드 가압류의 선후관계를 원본 등기부로 검토하세요. 기존 말소 표시와 2026.04.01 근저당권 이전 등기가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 확인. 안양저축은행 청구액 173,617,354원이 배당 산출에서 누락된 이유와 담보채권의 실제 잔액, 권리승계 여부 및 배당순위를 확인하세요.
- 임차인 및 점유관계. 임대관계 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인 및 현장 점유조사를 통해 임차인의 대항력 가능성, 보증금과 미배당 인수 위험을 검토하세요.
- 현재 시세 검증. 2022년 거래가 307,000,000원만으로 현재 최저매각가 235,200,000원의 가격 메리트를 판단하지 마세요. 최근의 개봉동 유사 다세대주택 거래를 추가 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 9세대 소규모 건물 특성과 거래 표본 부족을 고려해 향후 매도 기간과 매수 수요를 따져보세요.
- 토지거래허가 여부. 감정요항표에 기재된 허가구역의 대상·기간·매수인 자격별 적용 여부를 관련 기관에 확인하세요.
- 관리비 및 명도. 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 가능 시점과 수리비를 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가 80% ≠ 검증된 저가 낙찰”
이 물건은 1회 유찰을 거치며 최저매각가가 235,200,000원으로 낮아졌습니다. 과거 거래가 307,000,000원과 비교하면 상당한 가격 차이가 있어 보입니다. 하지만 해당 거래는 2022년 5월의 단일 사례이므로 현재 시장에서 저렴하다는 결론을 내리기 어렵습니다.
더 중요한 것은 권리와 배당의 불확실성입니다. 신한카드 가압류보다 앞선 안양저축은행 근저당과 이후 권리이전이 존재하는데, 기존 배당 계산에서는 신청채권이 빠져 있습니다. 임대관계도 미상이므로 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 조건까지 고려하면 현재 단계에서 적극적인 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
결론은 권리 재확인·가격 판단 보류입니다. 선행 근저당의 실제 상태와 임차관계를 확인해 인수 위험을 정리하고, 최신 실거래를 통해 현재 시장가를 검증한 이후에야 235,200,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 정확한 권리분석과 현재 가격의 검증에 있습니다.
