서울남부지방법원 2026타경3562. 서울 구로구 개봉동 378-10, 금세아트빌 제2층 제202호인 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 294,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 한희영이고, 2011.09.26. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 198,000,000원으로 기재돼 있습니다.
이번 물건에서 우선 확인할 부분은 권리보다 가격 근거의 신선도입니다. 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 확인되지 않았습니다. 반면 동일 면적 실거래는 2022.05의 307,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가는 이 거래금액의 95.8%이지만, 거래 시점과 표본 수를 감안하면 이 차이를 곧바로 현재의 확정적인 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3562 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 378-10 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 개봉로11길 55-21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 비교 실거래 면적 | 65.13㎡ |
| 소유자 | 한희영 · 2011.09.26. 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 173,617,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음, 매수인 인수액 0원. 기준권리는 2025.12.24. 접수된 신한카드 주식회사 가압류 19,794,513원입니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 배당·인수 계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 95.8%지만 비교 거래는 2022.05 한 건
금세아트빌(378-10)은 총 9세대, 사용승인일은 2002.07.25.입니다. 대상과 면적이 일치하는 65.13㎡ 실거래는 한 건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 65.13㎡ | 2 | 307,000,000원 |
| 평균 | 65.13㎡ | 1건 | 307,000,000원 |
현재 최저매각가 294,000,000원은 확인된 실거래 307,000,000원의 95.8%입니다. 금액 차이는 13,000,000원입니다. 다만 비교 거래가 2022.05 한 건뿐이고, 최근 가격 추세를 보여주는 별도 수치가 없으므로 이 4.2% 차이를 근거로 “현재 시세보다 확실히 싸다”고 판단하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,794,513원 | 19,794,513원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,894,123원 | 18,894,123원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 250,395,364원 |
가정 매각가 294,000,000원 기준으로 집행비용 4,916,000원, 가압류 채권 합계 38,688,636원이 반영되고 소유자 잔여는 250,395,364원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 294,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 235,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,160,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차는 신건 294,000,000원입니다. 1회 유찰 시 235,200,000원, 2회 유찰 시 188,160,000원으로 계산돼 있으며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 금세아트빌의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시돼 있어, 별도의 다회유찰 경향이 확인되는 물건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉3동주민센터 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 312.4㎡, 공시지가 3,234,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 규모. 금세아트빌(378-10)은 총 9세대, 사용승인일 2002.07.25.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2022.05 한 건입니다. 294,000,000원이 307,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 할인이라고 단정하지 마세요.
- 임대관계 현장 확인. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고는 없지만 현장 점유 상태와 전입세대 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 기준권리는 2025.12.24. 신한카드 가압류로 정리돼 있으며 이후 권리는 매각소멸로 표시돼 있습니다. 최신 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 기재사항을 관할기관 기준으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘확인 후’
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 기준권리 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 신건 294,000,000원으로, 확인된 실거래 307,000,000원보다 4.2% 낮습니다. 숫자만 보면 할인 구간이지만 그 실거래가 2022.05 한 건뿐이라는 점이 핵심입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 안전하지만, 현재 가격의 적정성은 추가 시세 확인이 필요한 유형입니다. 신건 응찰 전에는 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현장 상태를 반드시 교차 확인하는 편이 합리적입니다.
