서울남부지방법원 2026타경3586. 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 4층 407호입니다. 사건 분류는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최진숙이며 2022년 5월 2일 매매를 원인으로 2022년 5월 4일 소유권을 취득했고, 당시 등기상 거래가액은 120,000,000원입니다. 이전 소유자 윤세일의 2015년 취득 거래가액은 127,900,000원으로 기재돼 있습니다.

이 사건의 권리분석은 일반적인 “근저당 이후 임차인은 소멸” 유형과 다릅니다. 현재 등기상 과거 중소기업은행·신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준권리는 2026년 2월 11일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2022년 전입·점유가 시작되고 2024년 임차권등기가 설정돼 한국토지주택공사 명의 임차권은 데이터상 대항력 있음·매수인 인수 가능으로 판정돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 중소기업은행 근저당 444,000,000원과 신한은행 근저당 95,760,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2026.02.11 강제경매개시결정입니다. 반면 한국토지주택공사 명의 임차권은 계약 2022.03.29, 확정일자 2022.03.30, 주민등록 2022.04.28, 점유개시 2022.04.29로 기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인·보증기관 승계 분석

한국토지주택공사는 데이터상 보증기관 승계 건으로 분류됩니다. 따라서 135,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 다시 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 별도로 집계할 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 명의의 임차권등기 1건이 권리분석 대상입니다.

③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 감정가 또는 최저가 104,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실이나 과거 취득가 120,000,000원·127,900,000원보다 낮다는 점만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 평가해서는 안 됩니다.

또한 이 사건은 보증금 인수형의 일반 공식만 적용하면 최저가 104,000,000원 + 미배당 인수 33,256,000원으로 계산되지만, 매각조건에 따른 포기·말소가 유효하게 이행되면 실질취득은 104,000,000원입니다. 이후 유찰이 발생하더라도 같은 조건이 유지된다면 실질취득 판단은 그 회차의 매각가격과 조건 이행 여부를 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 33,256,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되는 해당 임차권에 대해서는 실질 매수인 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수도권지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 407호이며, 사용승인일은 2014.09.04입니다. 위생·급배수, 소방, 난방, 승강기, 기계식주차시설 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측·남동측으로 약 8~10미터 도로, 북동측으로 약 4미터 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다. 배당받지 못한 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
• 명목 인수와 실질 인수 구분. 배당표상 미배당 33,256,000원이 존재하지만, 조건 적용 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 건으로 분류돼 있으므로 보증금 135,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
• 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가나 과거 취득가만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고, 입찰 전 인근 동일·유사 용도 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔이고 임차권 자료에는 주거 사용이 기재돼 있으므로 현장 이용상태와 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 최종 원본으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이는 권리, 결론은 조건문에 있다”

표면만 보면 보증금 135,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 최저가 104,000,000원에서는 배당 후 33,256,000원이 남아 매수인이 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 신청채권자가 배당받지 못한 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건이 해당 임차권에 그대로 적용·이행된다면 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 104,000,000원입니다.

다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 실거래 비교 자료가 없어 104,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 낮아 보이느냐”가 아니라 ① 포기·말소 조건이 확실히 이행되는지, ② 그 조건을 반영한 실질취득가가 실제 시장가와 비교해 적정한지입니다. 권리만 놓고 보면 조건 확인형, 가격은 검증 전 보류가 맞습니다.