서울남부지방법원 2026타경3610. 서울 양천구 신월동 에스케이이빌리지 7층 703호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 조재현 씨가 2018년 소유권을 취득했고, 같은 날 전입·점유를 시작한 임차인 정철훈 씨의 임차보증금은 현재 217,000,000원으로 등기되어 있습니다. 이 임차인은 2025년 임차권등기를 마쳤으며, 이후 본인의 보증금 반환과 관련된 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

일반적인 경매에서는 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸해 낙찰자가 깨끗한 소유권을 취득하는 경우가 많습니다. 하지만 이 물건은 구조가 다릅니다. 말소기준으로 제시된 2025년 11월 5일 강서구 압류보다 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 앞서 있습니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기는 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.

따라서 분석의 출발점은 최저매각가 204,800,000원이 아니라 낙찰대금과 미배당 임차보증금을 합친 실질취득금액입니다. 현재 회차에서 이 금액은 220,667,200원으로 계산되며, 이는 최근 거래 평균뿐 아니라 제시된 최신 거래가보다도 높은 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

갑구 5번 강서구 압류는 2025년 11월 5일 접수되었으며 말소기준으로 제시되어 있습니다. 그 뒤인 2026년 2월 11일 접수된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 4월 24일 접수된 국세 압류도 2025년 10월 24일 이미 말소되었습니다. 그러나 을구 1번 주택임차권등기는 말소기준보다 먼저 등기된 권리로, 보증금 전액 변제 여부가 인수 판단의 핵심입니다.

임차인 분석 — 대항력·우선변제·매수인 인수

실제 임차인 1명. 보증기관 대위변제·승계 신고에 따른 중복 보증금은 없습니다. 임차보증금 총액은 217,000,000원으로 한 번만 계산합니다.

정철훈 씨의 최초 임차보증금은 197,000,000원이고, 2018년 7월 27일 확정일자가 있습니다. 이후 2022년 5월 18일 20,000,000원이 증액돼 보증금 총액이 217,000,000원이 되었지만, 증액분에 대한 별도 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 최초 보증금과 증액분의 배당상 우선순위가 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.

임차권등기 접수일은 2025년 8월 7일이며, 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석되지만, 우선변제권이 있다는 사실과 보증금 전액을 실제 배당받는다는 것은 별개입니다. 현재 최저매각가에서는 집행비용을 차감하면 보증금 전액을 지급할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래 평균의 114.9%

에스케이이빌리지는 2018년 사용승인된 16세대 규모의 소규모 다세대 건물입니다. 확인된 거래는 2025년 9월과 11월의 2건으로, 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 192,000,000원입니다. 다만 거래된 면적이 25.95㎡와 28.36㎡로, 본건 비교 기준인 31.99㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 정확히 같은 면적의 직접 비교 거래는 아니며, 가격 판단에 주의가 필요합니다.

현재 최저매각가인 204,800,000원만 보더라도 최근 거래 평균 192,000,000원의 106.7%입니다. 그러나 이 물건은 최저가로 시세를 판단하면 안 됩니다. 매수인이 인수할 것으로 추정되는 미배당 보증금을 더하면 실질취득금액은 220,667,200원으로 올라갑니다.

실질취득금액은 최근 거래 평균보다 28,667,200원, 최신 거래가 185,000,000원보다 35,667,200원 높습니다. 최신 거래와 비교한 비율은 119.3%입니다. 면적 차이와 거래 표본의 부족을 감안해도, 현재 확인된 가격 자료만으로 시세 대비 저렴한 경매라는 결론을 내릴 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)

* 신청채권자 정철훈과 임차인 정철훈은 동일인입니다. 별도의 독립된 채권으로 두 차례 합산하지 않습니다. 이 표는 집행비용을 추정하고 임차인에게 잔여 매각대금을 우선 배당하는 단순화된 계산이며, 당해세·증액 보증금의 실제 배당순위·기타 우선채권에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 유지된다

이 사건의 가장 중요한 가격 구조입니다. 보증금보다 낙찰가가 낮고 대항력 있는 임차권이 전액 변제될 때까지 존속한다면, 낙찰가가 내려간 만큼 배당 부족분이 증가합니다. 따라서 단순한 유찰 할인만으로는 실제 취득원가가 크게 낮아지지 않습니다.

현재 회차에서 2회 유찰 가정으로 내려가면 낙찰가는 204,800,000원에서 163,840,000원으로 낮아집니다. 하지만 매수인 인수 추정액이 15,867,200원에서 56,253,760원으로 증가해 실질취득은 220,667,200원에서 220,093,760원으로만 변합니다.

3회 유찰 가정에서도 실질취득은 219,635,008원으로, 최근 거래 평균의 약 114.4%입니다. 회차별 총액에 소폭 차이가 생기는 것은 집행비용 추정액이 변하기 때문입니다. 본질적으로는 보증금 217,000,000원에 집행비용 추정액이 더해지는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 서울월정초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.06.26 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물이며, 본건은 최상층인 제7층 제703호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 제3종일반주거지역에 해당하며, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 8m, 북동측 및 남동측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 규제가 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 고시도 포함되어 있으므로 지목·대상자·주택유형·지정기간에 따른 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 다세대 건물로, 확인된 실거래가 2건이며 거래 면적도 본건과 다릅니다. 경매 관련 평균 유찰 횟수 5.8회까지 고려하면 빠른 재매각과 안정적인 가격 형성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전액 인수 구조 확인. 임차권등기는 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시되어 있습니다. 매각물건명세서 원본과 배당 절차를 통해 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 현재 최저가 204,800,000원보다 인수액 포함 실질취득 220,667,200원이 중요합니다. 취득세·등기비용·관리비 등은 별도로 고려해야 합니다.
• 보증금 증액분의 배당순위. 최초 197,000,000원에는 2018.07.27 확정일자가 있지만, 2022.05.18 증액된 20,000,000원에는 확정일자가 없습니다. 실제 배당금과 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 정철훈이 임차권자이자 경매신청 채권자로 표시되어 있습니다. 계약서, 계좌 이체 내역, 전입·점유 사실과 보증금 반환채권의 진정성을 확인해야 합니다. 동일 보증금을 별도 채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 임차권등기 및 명도. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 구별해야 합니다. 현장 점유자, 인도 가능성, 보증금 변제에 따른 임차권 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 사항. 2022.12.06 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 임대의무기간, 임대사업자 등록 상태와 매각 이후 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 조세 및 공용관리비. 강서구 압류가 말소기준으로 제시되며, 집행비용과 임차인 배당만을 전제로 한 추정표는 실제 배당을 보장하지 않습니다. 조세채권과 공용관리비 체납도 확인해야 합니다.
• 거래 면적 차이. 본건 비교 기준 면적은 31.99㎡이고, 확인된 거래는 25.95㎡와 28.36㎡입니다. 개별 호수의 전용면적·내부 상태와 감정평가액의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 제시된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 인수액을 합산한 실질취득은 약 2.2억 원 수준입니다. 최저가 인하만을 근거로 입찰하지 않아야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도, 실질취득은 내려가지 않는다”

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 인수형 경매입니다. 감정가 256,000,000원에서 최저가가 204,800,000원으로 내려왔지만, 예상 미배당 보증금 15,867,200원을 더하면 실질취득은 220,667,200원입니다.

최근 거래 평균은 192,000,000원, 최신 거래가는 185,000,000원입니다. 거래 표본이 2건이고 면적 차이가 있어 시세 평가에는 한계가 있지만, 확인된 비교 기준상 실질취득이 최근 시세를 웃돈다는 점은 분명합니다. 여기에 16세대 소규모 다세대의 제한적인 거래 표본과 높은 과거 평균 유찰 횟수까지 겹칩니다.

더 큰 문제는 추가 유찰이 반드시 가격 메리트를 만들어 주지는 않는다는 사실입니다. 매각가가 낮아져도 배당 부족분이 커지며, 제시된 3회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 219,635,008원입니다. 임차권등기가 전액 변제 전에는 말소되지 않는다는 명세서 기재를 감안하면 인수 위험을 가볍게 평가하기 어렵습니다.

종합하면 가격 메리트 부족, 임차보증금 인수 위험, 제한적인 환금성이 동시에 존재하는 물건입니다. 임대차 관계 및 배당순위를 추가 검증할 필요가 있으며, 현재 확인된 조건만으로는 적극적인 입찰 근거가 부족합니다. 최저가는 할인되어 있지만 실질취득은 비싸다 — 이 사건의 핵심 결론입니다.