서울남부지방법원 2026타경3610. 양천구 신월동 에스케이이빌리지 7층 703호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조재현이며, 강제경매 채권자는 정철훈, 청구액은 217,000,000원입니다. 그런데 이 정철훈은 바로 이 주택의 임차권자이기도 합니다.
정철훈은 2018.07.27 전입·점유를 시작했고 같은 날 197,000,000원에 확정일자를 받았습니다. 이후 보증금은 217,000,000원으로 증액됐고, 2025.08.07 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.11.05 압류보다 전입일과 임차권등기가 모두 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 88-25 에스케이이빌리지 제7층 제703호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상면적 | 31.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제7층 제703호 · 사용승인일 2018.06.26 |
| 소유자 | 조재현 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.11.05 압류입니다. 강서구(서울특별시의 압류와 2026.02.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 정철훈의 임차권은 전입·점유가 2018.07.27이고 임차권등기도 2025.08.07이라 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 한 남은 금액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정철훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2018.07.27 / 2018.07.27 | 217,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 아님 |
배당요구는 2025.08.07에 이루어졌고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 보증기관 대위·승계가 아니므로 실제 임차인은 1명이며 보증금은 217,000,000원 한 건으로 봅니다.
② 유찰 시 인수 구조 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 가격판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 256,000,000원 | 0원 | 현재 실질취득 256,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 204,800,000원 | 15,867,200원 | 보증금 미배당 발생 · 실질취득은 약 217,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 163,840,000원 | 56,253,760원 | 보증금 미배당 증가 · 실질취득은 약 217,000,000원 기준 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 표본보다 높다
에스케이이빌리지의 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 192,000,000원, 최신 거래는 185,000,000원입니다. 현재 최저가 256,000,000원은 최근 평균의 133.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 28.36㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 25.95㎡ | 7 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 192,000,000원 |
다만 본건 대상면적은 31.99㎡이고 최근 거래 면적은 28.36㎡·25.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 192,000,000원을 동일면적의 확정 시세로 볼 수는 없지만, 현재 최저가가 비교표본 평균보다 상당히 높은 점은 분명합니다. 더 중요한 것은 유찰 후에도 선순위 임차보증금 때문에 가격판단 기준이 약 217,000,000원에 머문다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 정철훈 보증금 | 217,000,000원 | 217,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정철훈 | 217,000,000원 | 34,616,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 256,000,000원 가정에서는 임차보증금 217,000,000원이 전액 배당되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 정철훈이 임차권자와 강제경매 채권자로 동시에 표시되어 있으므로 실제 배당순위와 채권관계는 배당표 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제7층 제703호이며 사용승인일은 2018.06.26입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 3,593,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 8m, 북동측 약 4m, 남동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 전액변제 여부. 신건에서는 인수 0원 가정이지만, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
- 유찰가 착시 금지. 204,800,000원·163,840,000원이라는 낙찰가보다 보증금 인수까지 반영한 실질취득 약 217,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임대차 실재 확인. 정철훈이 임차권자와 강제경매 채권자로 동일하므로 계약서·보증금 지급내역·전입·점유·경매신청 원인을 대조하세요.
- 임차권등기. 2025.08.07 접수된 임차권은 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용도 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당 확인. 등기 요약상 근저당 1건이 집계되어 있으므로 순위·금액·말소 여부를 등기사항전부증명서 원문에서 재확인하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 2건의 면적이 본건 31.99㎡와 일치하지 않으므로 개별 호수 시세는 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 경매 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%라는 이력을 감안해 재매각 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건은 일반적인 후순위 임차인 없는 경매와 성격이 다릅니다. 정철훈은 2018.07.27부터 대항력을 갖춘 임차인이고 보증금은 217,000,000원입니다. 신건 256,000,000원에서는 배당으로 전액 변제가 가능해 인수 0원이지만, 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 순간 미배당 보증금이 매수인 부담으로 돌아옵니다.
따라서 1회·2회 유찰 가격만 놓고 “많이 떨어졌다”고 볼 수 없습니다. 실질취득은 약 217,000,000원을 중심으로 고정되는 구조이고, 최근 12개월 거래 평균 192,000,000원과 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다. 여기에 경매 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%, 최근 거래 면적 불일치까지 겹칩니다. 신건은 가격이 높고, 유찰 후에는 선순위 임차권 인수가 할인효과를 상쇄합니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
