서울남부지방법원 2026타경3662. 비즈트위트오렌지 제10층 제1021호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 이시우, 2021.06.21. 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리 소멸”로 끝나지 않습니다. 말소기준은 2024.01.18. 구로구 압류지만, 임차인 노예림은 그보다 앞선 2021.06.03. 전입·점유와 2021.05.06. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
특히 2025.03.19. 주택임차권등기가 설정됐고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다. 즉 현 최저가 105,000,000원에 낙찰되더라도 집행비용을 제외한 배당만으로 보증금 136,000,000원을 전부 갚을 수 없고, 부족분은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제10층 제1021호 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) · 전용 17.74㎡ · 지하3층/지상18층 중 10층 |
| 소유자 | 이시우 (2021.06.21. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 노예림 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2024.01.18. 구로구 압류입니다. 그러나 임차인 노예림의 전입·점유는 2021.06.03., 확정일자는 2021.05.06.으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 단순 소멸한다고 볼 수 없고, 보증금 미배당액은 매수인에게 남습니다. 2026.02.13. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노예림 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 136,000,000원 | 2021.06.03 / 2021.05.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 33,270,000원 |
② 시세 비교 — 최저가도 최근 평균보다 높다
이 물건은 전체 거래 평균보다 최근 흐름을 우선해 봐야 합니다. 비즈트위트오렌지 전용 17.74㎡대의 최근 12개월 평균은 103,500,000원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 현 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.4%로 이미 평균보다 높습니다. 여기에 대항력 임차보증금 인수까지 반영하면 실질취득 기준은 약 136,000,000원 수준으로 올라갑니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 17.74㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 17.74㎡ | 16 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 17.74㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 17.76㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 17.74㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 17.74㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 17.74㎡ | 6건 | 103,500,000원 |
전체 12건 평균은 108,458,333원이지만, 최근 거래가 과거보다 약해진 상황에서는 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -8.7%로 하락 방향이고, 최신 거래도 110,000,000원입니다. 따라서 실질취득 약 136,000,000원 수준은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 노예림 보증금 | 136,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 노예림 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용 2,270,000원이 먼저 배분되고 임차인에게 102,730,000원이 배당되는 계산입니다. 이에 따라 보증금 미배당액 33,270,000원이 매수인 인수로 남습니다. 집행비용이 선순위로 빠지기 때문에 인수액은 단순히 보증금에서 낙찰가를 뺀 금액보다 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 33,270,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 53,912,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 70,409,600원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북동측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 구로역과 신도림역이 소재합니다.
- 물건 특성. 비즈트위트오렌지는 115세대, 사용승인일 2013.09.16., 대상 전용면적은 17.74㎡입니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있어 실제 이용·대출·세금 적용을 원본과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 남서측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로에 접하고, 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 최저가 105,000,000원만 보고 최근 실거래와 비교하지 말고, 대항력 보증금 136,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 매각가 84,000,000원·인수 53,912,000원, 2회 유찰 시 매각가 67,200,000원·인수 70,409,600원입니다. 최저가가 내려갈수록 인수가 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 노예림의 임대차계약일 2021.05.05., 확정일자 2021.05.06., 전입·점유 2021.06.03., 임차권등기 2025.03.19.의 연결관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 모두 노예림으로 기재돼 있으므로 보증금 지급자료·채권 발생 경위·점유관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 103,500,000원, 최신 거래 110,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -8.7%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건의 가장 큰 함정은 최저가 105,000,000원이라는 숫자입니다. 최근 12개월 실거래 평균 103,500,000원과 비교해도 이미 101.4%이고, 더 중요한 것은 대항력 있는 임차보증금 136,000,000원입니다. 현 회차에서는 33,270,000원이 매수인에게 남고, 유찰될수록 53,912,000원, 70,409,600원으로 인수액이 증가합니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 내려가면 싸지는 경매”가 아니라 “낙찰가가 내려가면 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 경매”입니다.
시장도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 103,500,000원, 최신 거래는 110,000,000원이고 추세는 -8.7%입니다. 실질취득 약 136,000,000원 수준은 이 두 기준을 모두 웃돕니다. 권리관계는 읽을 수 있지만 가격 구조는 불리합니다. 표면 최저가에 현혹되지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
