서울남부지방법원 2026타경3706. 영등포구 문래동5가 미림에이클래스 제3층 제305호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 오피스텔로 이용중이라고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 이창규이며, 등기부에는 2019년 설정됐던 경인북부수산업협동조합과 대창신용협동조합의 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소된 상태입니다.

현재 권리분석의 기준점은 2024.03.04 접수된 국 압류입니다. 그 뒤 2025.06.23 과천시 압류와 2026.02.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥의 임차관계입니다. 임차인 안소연은 2020.10.12 전입해 말소기준보다 앞서고, 확정일자는 2019.11.10, 배당요구는 2026.04.22입니다. 따라서 서류상 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 판단되지만 보증금 자체가 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 보증금이 핵심

과거 근저당권 2건은 경매로 없어지는 권리가 아니라 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준은 2024.03.04 국 압류이고, 그 이후 과천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 비교적 단순하지만, 실제 매수인 부담을 결정하는 것은 임차인 안소연의 미확인 보증금입니다.

② 시세 비교 — 감정가를 곧바로 시세로 보면 안 된다

현재 확인 가능한 동일 물건군의 실거래 수치가 없어 감정가 208,000,000원이 최근 시세보다 낮은지, 높은지를 정량 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 = 최저가라는 사실만으로 할인 또는 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

특히 이 사건은 시세 비교보다 먼저 실질취득비용을 확정해야 합니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 최저매각가와 최종 취득비용이 달라질 가능성이 있기 때문입니다. 결국 가격 판단의 순서는 임차보증금 확인 → 예상배당 확인 → 미배당 보증금 산정 → 실질취득비용과 시세 비교가 되어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,712,000원과 신청채권자 청구 199,142,500원을 지급한 뒤 5,145,500원이 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울영문초등학교 남서측에 위치하며, 주변은 공장·오피스텔·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 일반차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 도림천역이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상7층입니다.
• 내부확인. 내부 확인이 곤란해 집합건축물대장의 건축물 현황도를 기준으로 도면이 작성됐으며, 실제 내부상황과 차이가 있을 수 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 4,562,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택 표시. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 해당 등록 및 임대의무 관계의 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 안소연의 보증금이 얼마인지, 실제 임대차계약 내용과 점유관계가 무엇인지 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 안소연과 강제경매 신청채권자 안소연이 동일하므로 신청채권 199,142,500원의 발생 원인과 임차관계의 실체를 함께 대조해야 합니다.
• 배당 후 미회수액 확인. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이므로 실제 배당표에서 보증금이 얼마나 변제되고 얼마가 남는지가 매수인 승계 여부를 좌우합니다.
• 회차별 최저가 착시 주의. 1회 유찰 166,400,000원, 2회 유찰 133,120,000원으로 가격이 낮아져도 미배당 보증금이 늘면 실질취득비용은 그만큼 올라갈 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 점검. 2022.12.01 등기의 의미와 매각 후 처리 여부를 매각기록 및 관계기관 자료와 대조하세요.
• 내부 현황 확인. 감정평가 당시 내부확인이 곤란했고 도면이 건축물 현황도를 기준으로 작성됐으므로 실제 구조·이용상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부와 실제 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2024.03.04 국 압류를 기준으로 뒤의 과천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 승부처는 등기가 아니라 대항력 임차인 안소연의 보증금입니다.

전입일은 2020.10.12로 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 그런데 보증금이 미상이라 실제 배당 후 얼마가 남을지, 그 결과 매수인이 얼마를 승계할지 계산할 수 없습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 특수성까지 있어 임대차와 신청채권의 실체 확인이 필요합니다.

따라서 현재 최저가 208,000,000원은 물론 향후 166,400,000원이나 133,120,000원으로 내려가더라도 그 숫자만 보고 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 보증금 확인 전에는 인수액도, 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 이 물건은 ‘유찰을 기다릴 사건’이기 전에 임차보증금의 실체부터 확인할 사건입니다.