의정부지방법원 2025타경64099. 고양시 일산동구 식사동 위시티일산자이2단지 211동 9층 904호 아파트입니다. 현재 소유자는 김사립·정귀숙으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.11.13 주식회사한양자산관리대부 근저당권 600,000,000원입니다. 기존 신한은행 근저당권 462,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 말소기준 근저당권은 이후 주식회사한강자산관리대부로 이전되었습니다.
같은 날 설정된 전세권 5,000,000원도 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리보다 635,000,000원이라는 신건 가격이 현재 거래 수준에서 매력적인지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64099 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 211동 9층904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 30층 중 9층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김사립 2분의 1 · 정귀숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 635,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 455,233,014원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2011.01.27 소유권이 김사립·정귀숙에게 각각 2분의 1씩 이전됐고, 같은 날 설정됐던 신한은행 근저당권 462,000,000원은 2024.11.13 해지로 말소됐습니다. 그 직후 설정된 주식회사한양자산관리대부의 근저당권 600,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025.01.14 주식회사한강자산관리대부로 이전됐고, 2025.01.21 웰컴저축은행주식회사에 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자 역시 주식회사한강자산관리대부입니다.
② 임차 관계 — 조사된 임차인 없음
조사된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 별도의 임차인 신고나 배당요구 임차인 자료는 확인되지 않습니다. 등기부상 존재하는 주식회사한양자산관리대부의 전세권은 전세금 5,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부이며 2024.11.13 설정된 등기상 권리입니다. 말소기준권리와 같은 날 뒤이어 설정된 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균보다 높다
위시티일산자이2단지는 1,975세대, 사용승인일은 2010.09.24입니다. 비교 자료의 최근 12건 평균 거래가는 626,000,000원, 최저 거래가는 570,000,000원, 최고 거래가는 650,000,000원입니다. 현재 최저매각가 635,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 123.26㎡ | 27 | 605,000,000원 |
| 2026.07 | 115.66㎡ | 20 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 115.66㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 108.24㎡ | 21 | 638,000,000원 |
| 2026.05 | 108.24㎡ | 29 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 108.24㎡ | 29 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 108.24㎡ | 29 | 603,000,000원 |
| 2026.05 | 108.24㎡ | 20 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 115.66㎡ | 16 | 650,000,000원 |
| 2026.05 | 108.24㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2026.04 | 123.26㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 2026.04 | 123.26㎡ | 5 | 646,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 626,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 626,000,000원이고 최신 거래는 2026.08의 605,000,000원입니다. 현재 최저가 635,000,000원은 최근 평균보다도 높기 때문에 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 635,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,750,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사한양자산관리대부 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사한양자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,250,000원 |
현재 회차 635,000,000원 가정에서는 채권자 총액 605,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 21,250,000원이 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 635,000,000원 | 605,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 508,000,000원 | 500,520,000원 | 104,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 406,400,000원 | 399,936,000원 | 205,064,000원 | 0원 |
유찰이 발생하면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 그 미배당액이 매수인에게 전가되지 않습니다. 1회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원, 2회 유찰 시에도 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일초등학교 남동측 인근. 대규모 아파트단지, 근린공원, 근린생활시설, 각급학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 30층 중 9층. 외벽은 인조석 붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자체지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지이며 아파트단지 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,968,000원/㎡.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 권리 인수 0원만 보고 신건 가격을 싸다고 판단하지 말고, 최근 12개월 평균 626,000,000원과 최신 거래 605,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준 근저당권의 이전과 근질권 설정까지 연결되어 있으므로 배당요구·채권관계의 최신 상태를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트 관리사무소를 통해 체납 관리비 유무와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역, 보호구역, 체육공원 저촉 등 기재 내용을 입찰 전 최신 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 최저가 635,000,000원은 최근 12개월 평균 626,000,000원보다 높고, 최신 거래 605,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 결론은 권리는 안정적이지만 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없다입니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 응찰가격입니다.
