서울남부지방법원 2026타경3871. 서울 금천구 가산동의 가산양우내안애애플 12층 1211호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)이며, 철근콘크리트구조 18층 건물의 12층에 위치합니다. 소유자 이창호 씨가 2020년 7월 20일 거래가 98,000,000원에 취득한 뒤 금천구와 국가의 압류가 순차적으로 설정되었고, 서울보증보험 주식회사가 청구액 135,417,972원으로 강제경매를 신청했습니다.

문제는 압류나 강제경매개시결정 자체보다 그보다 먼저 등기된 주택임차권입니다. 한국토지주택공사는 2022년 6월 20일 확정일자를 갖추고 2022년 7월 12일 주민등록, 2022년 7월 18일 점유개시 기록을 가진 임차권을 2024년 10월 11일 등기했습니다. 이 권리는 2025년 4월 22일의 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 강제경매가 진행된다는 이유만으로 그 미배당 보증금이 사라진다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 존재하는 임차권

이 물건의 말소기준권리는 2025년 4월 22일 금천구 압류입니다. 그 후의 금천세무서 관련 압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 하나은행과 하나종합개발의 근저당권도 이미 등기부에서 말소되어 있습니다.

그러나 2024년 10월 11일 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 말소기준보다 먼저 존재합니다. 보증금은 129,500,000원으로 현재 최저매각가 84,800,000원보다 큽니다. 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하고 대항력이 유지된다면, 부족분을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 명의 권리와 말소 조건

등기된 주택임차권은 한국토지주택공사 명의의 보증기관 관련 권리 1건입니다. 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 실제 거주 세입자의 신원이나 현재 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 다만 보증기관 명의라는 이유만으로 등기된 선순위 보증금반환권리 자체를 무시할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 낙찰가와 실질취득비용은 다르다

현재 최저매각가는 감정가 106,000,000원의 80%인 84,800,000원입니다. 겉보기에는 1회 유찰로 가격이 낮아졌지만, 선순위 보증금반환채무가 남는 경우 이 금액은 전체 취득부담의 일부일 뿐입니다.

실질취득 추정 = 회차별 최저매각가 + 해당 회차의 잠재 인수액. 매각물건명세서의 조건이 선순위 임차권을 해소하지 못하는 경우를 가정한 보수적 계산입니다. 집행비용 추정이 회차마다 달라져 합계에도 차이가 있습니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

이 표의 핵심은 분명합니다. 1회 유찰 가격에 낙찰되면 잠재 인수액이 46,626,400원이지만, 2회 유찰 가격에서는 63,281,120원, 3회 유찰 가격에서는 76,604,896원으로 증가합니다. 낙찰가는 내려가도 전체 부담은 약 1억 3,100만원 수준에 머뭅니다.

이는 보증금 129,500,000원이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차권 구조이기 때문입니다. 미배당 보증금 인수가 유지되는 동안에는 낙찰가가 하락한 만큼 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 위 계산에서는 집행비용이 더해진 효과로 총부담이 보증금보다 조금 높게 나타납니다.

또한 감정가와 실거래 시세는 같은 개념이 아닙니다. 이 물건의 실질취득비용이 주변 유사 도시형생활주택 거래가격보다 유리한지는 최근 거래와 직접 대조해야 합니다. 현 단계에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,800,000원 가정)

집행비용 1,926,400원은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 배당 시뮬레이션으로, 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다. 임차권 미배당분 46,626,400원은 말소 조건의 효력이 확인되지 않았을 때의 잠재 인수액입니다.

현재 회차의 예상 매각대금은 집행비용과 주택임차권 우선배당에 모두 사용되며, 서울보증보험에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 신청채권자의 예상 미배당액은 135,417,972원입니다. 다만 신청채권자의 미배당액과 임차권 미배당액은 서로 다른 채권 항목이므로 이를 매수인의 부담으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산초등학교 서측 인근입니다. 남부순환로를 따라 중대형 오피스텔, 상업용건물, 오피스빌딩, 근린생활시설이 혼재한 상업지대이며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 대중교통 및 차량 접근환경은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 18층 건물 중 12층 1211호입니다. 외벽은 강화유리와 외장석, 내벽은 벽지와 내장타일 마감이며 급배수·난방·승강기·소화전·화재경보설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 남부순환로에 접하고 남동측으로도 아스팔트 포장도로에 접합니다. 7필지 일단의 부정형 토지로 도시형생활주택 및 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역 등에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인되므로 매수인과 물건의 유형에 따른 적용 여부를 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대내역과 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 가산디지털단지역과 상업업무시설에 접근할 수 있는 입지이지만 도시형생활주택은 일반 가족형 아파트와 수요층·금융조건·거래가격 형성 방식이 다를 수 있습니다. 동일 건물 내 유사 면적·층수 거래를 기준으로 가격 경쟁력을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 대조. 한국토지주택공사 명의 을구 5번 주택임차권의 보증금 129,500,000원, 주민등록일·확정일자·점유개시일을 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 말소 조건의 권리자 확인. 신청채권자 서울보증보험의 보증금반환청구권 포기 조건이 등기상 임차권자 한국토지주택공사의 권리에도 유효하게 적용되는지 확인하세요. 해당 임차권의 말소 동의와 실제 말소 이행을 확인하는 것이 핵심입니다.
• 실질취득비용으로 입찰가 산정. 인수 위험이 해소되지 않는다면 최저가 84,800,000원에 잠재 인수 46,626,400원을 더한 약 131,426,400원을 기준으로 판단하세요. 유찰 후에도 보증금 규모 때문에 총부담이 크게 감소하지 않을 수 있습니다.
• 기관 명의 권리와 실제 점유자 구분. 한국토지주택공사 명의의 보증금 권리를 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 말고, 현재 거주자·전대차 관계·점유권원 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 배당과 세금 확인. 집행비용과 선순위 조세채권 등에 따라 임차권 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당 부족액을 확정금액으로 단정하지 마세요.
• 도시형생활주택 시세 검증. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최신 실거래와 총취득비용을 비교해야 합니다.
• 토지거래허가 및 금융 확인. 일반상업지역의 도시형생활주택이라는 용도와 토지거래허가구역 지정에 따른 규제 적용 여부, 대출 가능 조건을 사전에 확인하세요.
• 관리비·명도 확인. 미납 공용관리비, 시설 상태, 실제 점유관계와 인도 절차를 확인해 추가 비용을 검토하세요.
• 매각기일 전 원본 재확인. 2026.10.28 입찰 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “8,480만원에 낙찰받아도, 8,480만원짜리 집이 아닐 수 있다”

서울남부지방법원 2026타경3871은 감정가 106,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 84,800,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 말소기준 압류보다 앞선 보증금 129,500,000원의 주택임차권이 존재하기 때문에 단순한 할인 물건으로 보기는 어렵습니다.

현재 배당 추정대로라면 선순위 임차권의 미배당액은 46,626,400원이고, 이를 매수인이 인수하는 경우 실질취득 부담은 131,426,400원입니다. 추가 유찰이 발생해도 미배당 인수액이 증가하므로 전체 부담은 약 1억 3,100만원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

다만 이 사건에는 신청채권자의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 한국토지주택공사 명의의 선순위 임차권까지 유효하게 해소한다면 해당 권리의 실질 인수는 0원이 될 수 있고, 판단도 크게 바뀝니다. 그러나 신청채권자와 등기상 임차권자가 서로 다른 만큼 조건의 대상과 이행 가능성이 확인되기 전에는 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다.

결론은 권리 해소 확인 전 입찰 보류입니다. 임차권의 말소와 미배당 잔액 포기 효력이 확인되면 그 조건을 반영해 다시 평가할 수 있지만, 현재는 실질취득비용을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다. 최저가보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하느냐입니다.