서울남부지방법원 2026타경3871. 금천구 가산동 가산양우내안애애플 12층 1211호로, 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 소유자 이창호는 2020.06.12 매매를 원인으로 2020.07.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 98,000,000원입니다. 현재 경매의 권리분석 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 2024.10.11 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 129,500,000원입니다.
이 임차권은 주민등록일자 2022.07.12, 점유개시일자 2022.07.18, 확정일자 2022.06.20으로 기록돼 있고 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 특히 보증금이 현재 최저매각가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 매수인의 실질 부담이 보증금 규모로 수렴합니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 채권포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3871 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1211호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가 이용상태 아파트(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 내 12층 1211호 |
| 소유자 | 이창호 · 2020.06.12 매매 · 거래가액 98,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 135,417,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.04.22 금천구 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.10.11 한국토지주택공사 주택임차권은 원칙상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상이 됩니다. 반면 2025.12.01 국의 압류와 2026.03.03 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차권·보증기관 승계 — 실제 임차인 0명
| 명의 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주거 (임차권등기) | 129,500,000원 | 有 | 有 | 보증기관 | 0원 |
한국토지주택공사는 이 사건 자료에서 보증기관 신고로 분류돼 있으므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 기준으로 실제 임차인은 0명이며, 등기상 임차권·보증금 권리관계 1건을 분석하면 됩니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수는 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 106,000,000원 | 25,784,000원 | 0원 | 135,417,972원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,800,000원 | 46,626,400원 | 0원 | 135,417,972원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,840,000원 | 63,281,120원 | 0원 | 135,417,972원 |
확약이 없다면 낙찰가 하락만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없는 구조입니다. 1회 유찰 시 룰상 인수액은 46,626,400원, 2회 유찰 시에는 63,281,120원으로 증가합니다. 즉 선순위 대항력 임차권에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커집니다. 다만 이 사건은 명세서의 채권포기·임차권등기 말소 조건 때문에 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 129,500,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 135,417,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 106,000,000원 가정에서 집행비용 2,284,000원과 임차보증금 103,716,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 25,784,000원은 원칙상 매수인 인수이나, 명세서 확약 조건을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 내 12층 1211호입니다.
- 입지. 가산초등학교 서측 인근으로 남부순환로를 따라 중대형 오피스텔, 상업용건물, 오피스빌딩 및 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철1,7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 도로. 북측 남부순환로와 남동측 노폭 약 5-6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 미배당 잔액 상당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 어떻게 집행되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권은 2024.10.11 등기됐고, 말소기준권리 2025.04.22보다 앞섭니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류돼 있어 별도 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명입니다.
- 회차별 룰상 인수액 구분. 현재 25,784,000원, 1회 유찰 시 46,626,400원, 2회 유찰 시 63,281,120원이지만 확약 조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 임차보증금 배당 후 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 배당되는 금액이 0원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 원문 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 무겁지만, 이 사건은 확약이 핵심”
겉으로만 보면 보증금 129,500,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저매각가 106,000,000원을 넘는 전형적인 인수형 물건입니다. 일반 원칙대로라면 신건에서 25,784,000원이 매수인에게 남고, 유찰될수록 룰상 인수액은 더 커집니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서에 신청채권자의 미배당 잔액 상당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 권리분석의 결론은 “선순위 임차권이 없어서 안전하다”가 아니라, “선순위 임차권은 존재하지만 확약으로 실질 부담이 제거되는 조건부 안전형” 입니다. 입찰의 승부처는 최저가 자체보다 이 확약 조건을 원문으로 확인하는 데 있습니다.
