서울남부지방법원 2026타경3887. 강서구 화곡동 936-5 소재 집합건물 제2층 제203호입니다. 경매상 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 오피스텔(방·거실 겸 주방·화장실·보일러실)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기부에는 2021년 정호영 명의의 266,000,000원 매매와 민간임대주택등기가 확인됩니다. 이후 고상운 명의의 주택임차권등기가 설정됐고, 2026년 청산을 위한 형식적 경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 근저당권이나 가압류가 아니라 경매개시결정보다 앞서는 임차인의 대항력입니다. 임차인 고상운은 2021.07.30 전입·점유를 시작했고, 2021.07.01 확정일자를 받았습니다. 2023.10.12에는 보증금 266,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 해당 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 선순위 임차권

이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2026.03.18 경매개시결정입니다. 그러나 고상운의 임차권등기는 2023.10.12 접수되었고, 그보다 앞선 2021.07.30부터 전입·점유 사실이 확인됩니다. 따라서 경매개시결정이 소멸하더라도 선순위 대항력에 기초한 임차보증금 미변제 부분은 별도로 검토해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일 2021.06.30 · 임차권등기명령 2023.10.10 · 임차권등기 접수 및 배당요구 관련 일자 2023.10.12. 보증금 대위변제·승계신고에 따른 중복 임차인이 아닌 실제 임차인 1명입니다.

임차권등기와 함께 민간임대주택등기가 남아 있다는 점도 별도 확인 대상입니다. 민간임대주택등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 또한 경매상 근린시설이라는 용도와 감정평가상 오피스텔 이용, 주거용 임차 사실 사이의 관계를 확인해야 합니다. 민간임대주택등기의 처리와 실제 사용 가능 용도는 낙찰 전 관련 원본 및 행정기관 확인이 필요합니다.

② 가격 분석 — 최저가보다 실질취득액이 중요하다

감정가 286,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 228,800,000원입니다. 감정가의 80% 수준이지만 이 물건은 일반적인 무임차 물건과 다릅니다. 낙찰대금에서 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되더라도 보증금 전액을 충족하지 못하므로, 부족분이 매수인에게 남습니다.

따라서 가격 비교에 사용해야 할 금액은 228,800,000원이 아니라 270,003,200원입니다. 이는 임차보증금 266,000,000원에 배당에서 우선 공제되는 추정 집행비용 4,003,200원이 더해진 구조입니다.

회차별 낙찰가·인수보증금·실질취득 비교

감정가 286,000,000원과 2021년 등기상 거래가액 266,000,000원은 확인되지만, 현재 시점의 동일 건물·유사 용도 실거래가격은 확인되지 않습니다. 2021년 거래가액을 현재 시세로 대체할 수도 없습니다. 따라서 실질취득액 약 2.70억이 현재 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 최근 거래를 확보하기 전에는 할인율만을 근거로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)

예상 집행비용은 4,003,200원으로 계산되었습니다. 고상운에게 224,796,800원이 배당되면 보증금 41,203,200원이 남습니다. 이 금액은 매각대금의 분배액이 아니라 매수인의 별도 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 효심어린이공원 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장 등이 소재하며 감정평가서상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층 건물 중 2층 203호입니다. 승강기, 개별난방(도시가스), 위생·급배수, 자주식 및 기계식 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 공부상 근린시설 성격으로 분류되어 있으나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 방, 거실 겸 주방, 화장실, 보일러실로 구성된 것으로 기재되어 있습니다. 실제 허용 용도 및 임대 운영 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 일반상업지역 내 사다리형 토지로, 공시지가는 5,575,000원/㎡입니다. 남측 소로 및 북측 막다른 포장도로에 접해 있습니다. 토지 면적은 195.4㎡로 확인되나, 이를 해당 호실의 전용면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있어 적용 대상 및 지정기간을 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정평가 관련 확인 결과 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 이러한 사실만으로 주거 사용의 적법성까지 확정되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 근린시설로 분류된 물건을 오피스텔 형태로 사용하고 있다는 점에서 일반적인 주거용 아파트와 매수층 및 금융 취급 조건이 다를 수 있습니다. 현재 유사 물건의 실거래 근거가 없어 환금성과 시장가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 228,800,000원에 응찰하더라도 미배당 보증금 인수 예상액을 더한 취득 부담은 270,003,200원입니다. 취득세와 명도 관련 비용 등은 별도입니다.
• 임차권등기 말소 조건 확인. 매각물건명세서에 보증금 전액 변제 전 임차권등기가 말소되지 않는다고 기재되어 있습니다. 고상운의 임차권등기 말소 조건 및 실제 보증금 정산 경로를 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 집행비용 4,003,200원과 임차인 배당액 224,796,800원은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제, 추가 집행비용 등의 변동 여부에 따라 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 유찰 기대효과 재검토. 2회 유찰 시 실질취득 269,362,560원, 3회 유찰 시 268,850,048원으로 추정됩니다. 최저가가 크게 낮아지더라도 보증금 인수 증가로 실질취득액은 거의 유지됩니다.
• 점유 및 명도. 고상운의 임차권등기와 전입·점유 이력은 확인됩니다. 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 명도 조건은 현장과 사건기록을 통해 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 현행 효력, 임대사업자 관련 의무 및 매각 후 처리 여부를 관할기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 근린시설과 주거 사용의 관계. 공부상 용도, 감정평가상 오피스텔 이용상태, 주거용 임차권등기 사이에 차이가 있습니다. 건축물대장상 정확한 용도와 사용 가능 범위를 확인하고 금융기관의 담보 취급 조건도 검토해야 합니다.
• 청산경매 절차 확인. 파산자 망 정호영의 상속재산 및 파산관재인이 표시된 형식적 경매입니다. 일반 임의경매와 다른 절차상 사항이 있는지 집행법원 기록을 확인해야 합니다.
• 실거래 기반 가격 검증. 근린시설·오피스텔의 용도와 면적을 맞춘 최근 실거래를 확보해 약 2.70억원의 실질취득액과 비교해야 합니다. 과거 거래가액이나 감정가만으로는 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
• 관리비·세금·원본 서류. 미납 공용관리비, 제세공과금, 인도 관련 비용, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 임차권등기명령 및 배당 관련 기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건을 단순히 감정가 286,000,000원에서 20% 할인된 경매물건으로 보면 핵심을 놓치게 됩니다. 선순위 임차인 고상운의 보증금은 266,000,000원이고, 매각물건명세서는 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다고 분명히 기재하고 있습니다.

현재 최저가에 낙찰받더라도 예상 인수보증금 41,203,200원이 더해져 실질취득은 270,003,200원입니다. 이후 추가 유찰되어도 인수액이 증가하므로 취득 총액은 보증금 규모에서 크게 벗어나지 않습니다. 낙찰가 하락이 곧 실질적인 할인으로 이어지지 않는 물건입니다.

더구나 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용되고 있고, 민간임대주택등기와 청산을 위한 형식적 경매라는 확인 요소가 겹쳐 있습니다. 현재 시세를 검증할 실거래가격도 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거가 없으며, 권리 인수와 정산 과정의 불확실성이 가격 할인 효과보다 중요합니다.

결론은 신중한 입찰 검토 대상입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수를 정확히 계산하고, 임차권등기 말소 및 배당 정산 조건을 확인한 다음, 실질취득액 약 2.70억원을 기준으로 현재 실거래 시세와 비교해야 합니다. 최저매각가만을 근거로 저가 매수 기회라고 판단해서는 안 됩니다.