서울남부지방법원 2026타경3887. 서울 강서구 화곡동 936-5 제2층 제203호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(방·거실겸주방·화장실·보일러실)입니다. 정호영 명의로 2021.07.30. 거래가액 266,000,000원에 소유권이전됐고, 그보다 앞선 임대차계약을 기초로 고상운이 2021.07.30. 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2021.07.01., 임차보증금은 266,000,000원이며 2023.10.12. 주택임차권등기가 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 286,000,000원이 아니라 보증금 266,000,000원의 선순위성입니다. 매각물건명세서에는 고상운의 임차권등기가 “임대차보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음”으로 명시돼 있습니다. 따라서 신건에서는 전액 배당돼 인수 0원이지만, 유찰 뒤 낙찰가가 낮아지면 미배당분을 매수인이 부담하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3887 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제2층 제203호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로7길 140 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실, 보일러실) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상11층 중 제2층 제203호 · 사용승인일 2021.03.09. |
| 소유자 | 정호영 · 2021.07.30. 거래가액 266,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 2026.03.18. 접수된 갑구 6번 임의경매개시결정입니다. 고상운의 전입·점유는 2021.07.30., 확정일자는 2021.07.01.이고 임차권등기는 2023.10.12. 접수돼 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 적고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고상운 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 266,000,000원 | 2021.07.30. | 2021.07.01. | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인은 고상운 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 보증금 266,000,000원은 한 건으로 판단합니다.
② 유찰 시 실질취득 — 최저가는 내려가도 총부담은 약 2.70억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 286,000,000원 | 0원 | 286,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,800,000원 | 41,203,200원 | 270,003,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,040,000원 | 86,322,560원 | 269,362,560원 |
1회 유찰만 보면 최저가는 228,800,000원으로 크게 낮아지지만, 미배당 보증금 41,203,200원이 승계돼 실제 총부담은 270,003,200원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가는 183,040,000원까지 내려가지만 인수액이 86,322,560원으로 커져 실질취득은 269,362,560원입니다. 즉 대항력 임차보증금 때문에 할인폭 대부분이 인수액으로 되돌아오는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 1. 임차인 고상운 보증금 | 266,000,000원 | 266,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 파산자 망 정호영의 상속재산 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,196,000원 |
현재 최저가 286,000,000원 가정에서는 집행비용 4,804,000원과 임차보증금 266,000,000원이 배당되고 소유자 잔여 15,196,000원이 남는 계산입니다. 따라서 이 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 효심어린이공원 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 건물의 제2층 제203호이며, 사용승인일은 2021.03.09.입니다. 승강기·개별난방·자주식 및 기계식 주차장·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측 소로 및 북측 막다른 세로의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 5,575,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 고상운의 임차권등기, 전입 2021.07.30., 확정일자 2021.07.01., 보증금 266,000,000원 및 배당요구 사실을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 41,203,200원, 2회 유찰 시 86,322,560원의 매수인 인수가 제시돼 있습니다. 낙찰가와 합산한 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 등기·건축물 관련 원본과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1번에 2021.07.30. 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 현행 등기상 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 임차권자가 건물 전부를 대상으로 권리를 보유하므로 현재 점유 및 인도 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득가는 거의 안 내려간다”
이 사건은 신건 가격 286,000,000원만 보면 매수인 인수 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 권리가 단순하다고 보면 안 됩니다. 고상운은 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 266,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증금 전액이 배당되지 않으면 임차권이 말소되지 않으므로 유찰 시 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어옵니다.
실제로 1회 유찰 시 낙찰가는 228,800,000원으로 내려가지만 실질취득은 270,003,200원, 2회 유찰 시 낙찰가는 183,040,000원까지 내려가도 실질취득은 269,362,560원입니다. 겉으로 보이는 최저가 할인과 실제 총부담이 전혀 다른 물건입니다. 현재 회차에서는 인수 0원이지만, 유찰 이후에는 보증금 승계가 핵심 리스크가 됩니다. 권리상 핵심은 2.66억 임차보증금, 입찰상 핵심은 반드시 실질취득가로 계산하는 것입니다.
