창원지방법원 2025타경20998. 경상남도 함안군 법수면 황사리 129에 있는 공장용지 및 건물 등을 대상으로 하는 임의경매입니다. 토지면적은 4,639.0㎡, 지목은 공장용지이며 이용상황은 공업용입니다. 소유자는 주식회사수이노베이션으로, 2021년 9월 소유권을 이전받았고 같은 날 중소기업은행 앞으로 2,340,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
현재 최저가는 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 감정가 대비 할인율이지 시세 대비 할인율은 아닙니다. 특히 야적장으로 사용 중인 토지임차 부분, 매각에 포함되는 기계기구의 실제 존재·규격, 공장 시설의 이용 가능성이 확정되지 않은 상태에서는 저가 낙찰을 수익으로 곧바로 연결할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 법수면 황사리 129 |
| 등기 대상 건물 | 경상남도 함안군 법수면 황사리 129 제에이동호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 건물 · 공업용 |
| 토지면적 / 지목 | 4,639.0㎡ / 공장용지 |
| 소유자 | 주식회사수이노베이션 (2021.09.10 소유권이전) |
| 감정가 | 3,579,953,000원 |
| 최저매각가 | 1,227,924,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2021.09.10 · 을구 13번 중소기업은행 근저당권 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 지정 기계기구 포함 · 컨테이너(스틸하우스) 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸, 임차관계는 별도
말소기준은 2021.09.10 설정된 을구 13번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,340,000,000원이며 공동담보와 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구 목록이 연결되어 있습니다. 이전에 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
그 이후의 기술보증기금 및 2023기보제일차유동화전문유한회사 근저당권, 압류·가압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 특히 을구 14번의 각 근저당권에 관하여 사해행위취소를 원인으로 한 근저당권말소등기 청구권 보전 가처분이 존재하므로 관련 신청 및 소송 진행상황을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 야적장 사용권이 핵심
| 임차인 / 점유 부분 | 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| (주)강성 대표자 성준엽 본건4 토지 전부 |
야적장 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 인수 여부·금액 미확정 |
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 실제 토지임차인 1명. 전입신고일·확정일자·보증금·월차임·배당요구 여부를 확정할 수 없어, 대항력이나 우선변제권을 인정하거나 부정하는 결론은 유보합니다. 토지임대차의 법적 효력은 계약 및 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰이 곧 저평가는 아니다
감정가 3,579,953,000원에서 현재 최저가 1,227,924,000원까지 낮아졌습니다. 향후 유찰 시 계산된 가격 시나리오는 아래와 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 1,227,924,000원 | 34.3% | 현장·권리 확인 우선 |
| 4회 유찰 시 | 859,546,800원 | 24.01% | 조건부 가격 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 601,682,760원 | 16.81% | 조건부 가격 시나리오 |
이 가격들은 매각 절차상 가정치일 뿐 실제 거래 시세가 아닙니다. 매각 대상에 공장용지·건물·제시외 건물·기계기구가 복합적으로 포함되는 만큼 토지와 건물의 활용가치, 설비의 작동 가능성, 반출·철거비용, 임차인 점유 범위를 확인해야 적정 입찰가를 추정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,227,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,679,240원 |
| 1. 을구 13 · 중소기업은행 | 2,340,000,000원 | 1,213,244,760원 |
| 2. 을구 14 · 기술보증기금 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 14 · 2023기보제일차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 30 · 서울보증보험주식회사 | 68,152,670원 | 0원 |
| 5. 갑구 34 · 중소벤처기업진흥공단 | 353,064,590원 | 0원 |
| 6. 갑구 37 · 기술보증기금 | 1,672,472,782원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액은 6,433,690,042원, 예상 채권자 배당액은 1,213,244,760원, 미배당액은 5,220,445,282원입니다. 중소기업은행의 채권부터 전액 회수되지 못하며 후순위 채권자들에게는 예상 배당액이 없습니다. 이 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
집행비용은 약 매각가의 1.2%를 적용한 추정치입니다. 채권액은 채권최고액 또는 청구금액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세의 우선배당, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 토지임차인의 별도 인수 위험 역시 이 배당표로 확정할 수 없습니다.
⑤ 매각 포함·제외 자산 — 공장 설비 확인이 필수
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구와 제시외 건물(1-1, 2-1, 2-2, 2-3, 2-4)이 매각에 포함됩니다.
- 기계기구 목록 중복. 제2021-293호, 제2024-144호, 제2024-145호는 동일한 기계기구에 관한 목록입니다. 별도 설비로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 매각 제외. 목록 1번 토지 지상 컨테이너(스틸하우스)는 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 낙찰 후 존치·반출 문제를 확인해야 합니다.
- 소재불명 설비. 기호 2번 Over Head Crane은 소재불명으로 기재되어 있어 해당 설비의 현존 여부를 확인해야 합니다.
- 규격 차이. 기호 3번 수변전설비는 목록상 200kw이지만 현황은 700kw로 조사되어 설비 동일성 및 상태 확인이 필요합니다.
- 건물 이용상태. 목록 2번 부속건물 2층은 공부상 사무실이나 실제로는 숙소(기숙사)로 이용 중입니다. 이용관계와 점유자를 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 토지 현황과 지적경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.
⑥ 토지·입지·환금성 메모
- 토지. 경상남도 함안군 법수면 황사리 129, 면적 4,639.0㎡의 공장용지입니다. 공업용으로 사용되며 지형은 평지, 형상은 부정형입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 해당하며 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 향후 이용계획은 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)으로 조사됩니다. 대형 차량과 공장 물류의 실제 진출입 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 119,500원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 개별 공장·설비를 포함한 거래 시세를 직접 나타내지 않습니다.
- 환금성. 공장용지와 기계기구를 함께 취득하는 구조여서 일반 주택과 달리 활용 목적에 따른 수요 차이가 클 수 있습니다. 단기간 매각 가능성을 낙관해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지임차인 계약서. (주)강성의 본건4 토지 사용계약, 보증금, 기간, 대항력 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 매각물건명세서 원본. 토지임차인과 매각 제외 컨테이너의 처리 조건을 입찰 직전에 재확인하세요.
- 설비 실사. 소재불명 Over Head Crane, 수변전설비의 규격 차이, 기계기구 목록 중복 여부를 확인하세요.
- 건물 점유. 숙소로 사용 중인 부속건물 2층의 실제 이용자, 점유 권원 및 인도 절차를 확인하세요.
- 지적 경계. 인접 토지와의 경계 및 실제 사용 범위를 측량으로 확인하고 분쟁 가능성을 점검하세요.
- 세금·공과금. 압류에 따른 당해세 및 미납 세금, 공장 운영과 관련된 공과금·정리 비용을 조사하세요.
- 가처분 관련 분쟁. 을구 14-1, 14-2 근저당권 가처분의 원인과 절차 진행상황을 확인하세요.
- 입찰가 산정. 감정가 대비 할인율 대신 토지·건물의 현재 가치, 설비 잔존가치, 사용 제한 및 정리 비용을 기준으로 검토하세요.
맺으며 — “34%라는 할인율보다 인수·현장 리스크가 먼저”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 3,579,953,000원과 최저매각가 1,227,924,000원의 차이입니다. 하지만 감정가의 약 34.3%라는 이유만으로 저평가 자산이라 판단해서는 안 됩니다.
중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 토지임차인의 대항력·보증금·사용권원은 미확정입니다. 여기에 설비 소재불명, 규격 불일치, 매각 제외 컨테이너, 경계 측량 필요성 및 숙소 이용관계가 겹칩니다.
결론은 권리·현장 확인 전 입찰 보류입니다. 토지임차인의 법적 지위와 실제 인수 부담, 공장 설비의 잔존가치, 토지·건물의 활용 가능성을 확인한 뒤에야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다. 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
