창원지방법원 2025타경20998. 경상남도 함안군 법수면 황사리 129 소재 물건으로, 토지 4,639.0㎡의 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 최저매각가는 1,754,177,000원으로 감정가 3,579,953,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리와 현황을 같이 보면 단순 저가 물건이 아닙니다. 배당표상 인수액은 0원으로 산정되어도, 토지 전부를 야적장으로 쓰는 토지임차인의 보증금·전입신고일이 확인되지 않아 점유관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
또 하나의 포인트는 배당입니다. 현재 회차 매각가를 전제로 채권자 배당액은 1,734,235,230원에 그치고, 전체 채권액 17,705,477,256원 대비 15,971,242,026원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 자체가 매수인에게 곧바로 인수되는 것은 아니지만, 물건의 채무·점유·명도 협의가 가볍지 않을 수 있음을 보여주는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 법수면 황사리 129 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경상남도 함안군 법수면 황사리 129 제에이동호 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 토지면적 4,639.0㎡ · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 주식회사수이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 3,579,953,000원 / 1,754,177,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만 점유는 확인형
말소기준으로 산정되는 권리는 2010.12.06 중소기업은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인·점유 현황
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유·사용자로 보이는 토지임차인 1명이 확인됩니다. 다만 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제는 모두 미상으로 두어야 합니다.
| 성명 | 사용 부분 | 용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)강성(대표자:성준엽-토지임차인) | 본건4 토지 전부 | 야적장 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 49%라도 실사 리스크를 먼저 본다
현재 최저가는 1,754,177,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 3회 유찰 시 최저가는 1,227,923,900원, 4회 유찰 시 859,546,730원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 물건은 토지·공장 건물·기계기구·제시외 건물·점유가 함께 얽혀 있어, 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,754,177,000원 | 1,734,235,230원 | 15,971,242,026원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,227,923,900원 | 1,213,244,661원 | 16,492,232,595원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 859,546,730원 | 848,551,263원 | 16,856,925,993원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,754,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,941,770원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 816,000,000원 | 774,235,230원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,482,800,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 중소기업은행 | 100,711,080원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 39,664,321원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 중소기업진흥공단 | 277,200,091원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 기술신용보증기금 | 195,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 가압류 · 한국무역보험공사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 24,900,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 13번 가압류 · 윤점상 | 6,401,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 진주저축은행 | 20,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 16번 가압류 · 조화영 | 126,630,894원 | 0원 |
| 15. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 16. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 17. 갑구 21번 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 18. 갑구 22번 가압류 · 캐이비캐피탈 주식회사 | 182,979,828원 | 0원 |
| 19. 을구 11번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 20. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,340,000,000원 | 0원 |
| 21. 을구 14번 근저당권 · 기술보증기금 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 22. 을구 14번 근저당권 · 2023기보제일차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 23. 갑구 28번 가압류 · 김병환 | 180,000,000원 | 0원 |
| 24. 갑구 30번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 68,152,670원 | 0원 |
| 25. 갑구 34번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 353,064,590원 | 0원 |
| 26. 갑구 37번 가압류 · 기술보증기금 | 1,672,472,782원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제 미반영. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인되면 배당 순위와 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
⑤ 공장·토지 실사 메모
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록 제2021-293호, 제2024-144호, 제2024-145호와 제시외 건물 1-1, 2-1, 2-2, 2-3, 2-4가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 1번 지상 컨테이너(스틸하우스)는 매각에서 제외됩니다. 현장 점유와 철거·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2번 건물 중 부속건물 2층은 공부상 사무실이나 현황은 숙소(기숙사)로 이용 중입니다.
- 기계 확인. 기계기구 중 기호 2번 Over Head Crane은 소재불명이고, 기호 3번 수변전설비는 목록상 200kw이나 현황은 700kw로 조사되어 확인이 필요합니다.
- 경계 확인. 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 현황과 지적경계를 확인하려면 측량이 필요합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 119,500원/㎡이고, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지임차인 확인. (주)강성의 임대차계약서, 보증금, 차임, 점유개시일, 사업자등록, 야적물 소유관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 기계·설비 실사. 소재불명 Over Head Crane, 수변전설비 용량 차이, 기계기구 목록 3개가 동일한 기계기구라는 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 인접 토지와 경계가 불분명하므로 토지 사용 가능 면적과 침범·피침범 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물은 포함되고 컨테이너는 제외됩니다. 낙찰 후 사용·철거·명도 비용이 달라질 수 있습니다.
- 응찰가 산정. 최저가 1,754,177,000원이 감정가의 49%라는 점보다, 점유·기계·경계·세금 실사 후 실제 투입비를 더한 총액 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건은 배당표상 매수인 인수액이 0원이고, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 공장용지와 건물, 기계기구, 제시외 건물, 매각 제외 컨테이너, 토지임차인 점유, 세금 압류, 경계 불분명까지 한 번에 확인해야 합니다. 권리는 소멸형, 현장은 고난도입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 출발점일 뿐이고, 실제 승부처는 현장 실사와 인도 가능성, 그리고 추가 비용을 감당한 뒤에도 남는 가격 여유입니다.
